海岸小区装修管理办法
阳光海岸小区装修管理办法
业主入伙后,随之而来的就是房屋二次装修的高峰期。为了保证物业的结构安全,维护小区的统一、美观,管理处要以楼盘结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序(物品出入、安全、消防)等作为装修管理的工作重点,严格进行装修管理。
一、加强宣传,正确引导
(一)针对阳光海岸业主大多素质较高的特点,加强装修法规的宣传,导入先进的装修设计理念,合理的室内设计方案,恰当的装修材料选择,有效的施工管理方法正确引导业主,减轻二次装修管理的压力。
(二)制订详细的《业户装修服务指南》,在入伙办理手续时发放给业主,同时管理处提供必要的房屋工程图纸,指导业主进行二次装修。
二、严格审批,加强巡查
根据多年来对二次装修管理的经验,我们认为在小区装修管理中注重于以下步骤:
(一)在二次装修的审批过程中,建立客服中心负责人初审、工程负责人复审、管理处主任签字的三级审批责任制,强化审批责任。
(二)加强对施工队伍的管理,实施"二证一书"制度,即要求装修施工单位办理"装修许可证"和"施工人员出入证",并签订"二次装修责任书",并有一定违约金作为约束。
(三)加强装修过程的监管,实施"全员管理"。要求各专业的管理服务人员必须掌握二次装修管理的基本知识及管理要点,并在入伙前着重给予培训。
(四)强调下列监管重点:
1、为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,管理处在实际工作中,除要求物业主管的例行巡查外,保安员、保洁员等各岗位也对二次装修进行全方位监管,消除管理盲点,形成立体交叉式的装修监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修消灭于萌芽状态。
2、为防止装修后经常出现渗漏水问题,管理处要求施工队做好洗手间、厨房等部位的防水处理并经管理处确认后方可继续施工。
3、为维持小区装修秩序及安全,管理处要加强对施工队的管理,狠抓消防安全,控制未经允许的动火作业;实施对外来人员准入制度,严格管制各出入口,对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的清运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
对违章装修的施工单位管理处主要以说服教育为主,劝其整改。对整改不良的将以装修责任书为依据,要求其限期整改并酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的业主,要积极采取法律途径予以解决,确保小区房屋本体及公共设施的完好。
管理涉及的质量控制文件:
《政府有关法规》《装修申请表》
《装修现场巡视记录》《装修违章处理记录》
《装修工程验收表》《装修管理程序》
《装修施工管理规定》《违章施工整改通知单》
装修管理流程图:
装修
四、谨慎验收,不留隐患
管理处要着重验收房屋本体结构及上下水、防水工程、电气线路等隐蔽工程的质量,对隐蔽工程要求施工单位每完成一项必须事先向管理处申报,经管理处验收核准后方可进行下一道工序。房屋二次装修完成后再依据相关标准严格验收,同时要求施工单位提供齐全的竣工图纸存档以备查验。建立装修回访制度,既在装修完毕后的二个月内,管理处将再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。
五、二次装修管理标准
1)室内装修管理
①住户进行室内装修、改造,业主须向物业管理处提出书面申请,说明施工内容及时间并提供相关图纸、资料,经物业管理处审核批准后方可施工。
②进行任何施工均严禁危害楼宇结构安全,包括但不限于下列行为:
a.严禁安装、摆放超出楼板、阳台安全载荷限量的物体(楼板负载重量应小于150Kg/m2);
b.严禁在承重墙、柱、梁、楼板部位开槽、挖洞及重锤击打施工;
c.严禁暴露及剪断建筑物内部钢筋结构。
③进行任何施工均要符合各专项设施的要求,包括但不限于下列事项:
a.使用电器应确保室内电器总负荷符合线路设计限制,不得随意增大住宅单位内供电容量,不得随意改动住宅单位内供配电设施;
b.不得违反管道煤气、有线电视、电话等专项管理规定;
c.不得随意改动室内保安对讲、消防系统;
d.不得改变玻璃颜色、粘贴反光膜、禁止在铝合金窗台钻孔。
④4)进行任何施工均要满足消防安全需要,包括但不限于下列事项:
a.装修材料、电气材料均要使用消防合格产品;
b.对装修现场要严格实行防火安全管理,禁止堆放易燃物品、禁止吸烟;
c.使用电焊或动火要提前到管理处办理《动火证》并做足保护措施。
⑤进行任何施工均不得侵犯异产毗连住宅单位及其他住户的权益,包括但不限于下列行为:
a.不得钻、凿及钉通或损坏毗连住宅单位、走廊的隔墙,而降低安全、隔音效果;
b.不得破坏防水结构而造成相邻住宅单位渗漏;
c.不得安装超出本住宅单位楼宇投影面之外的物体、设备。
⑥在施工过程中不能对公共环境产生严重滋扰,包括但不限于下列事项:
a)施工时间限制在:周一至周五:8:30-12:00,14:00-18:00
周六、周日:9:00-12:00,14:00-18:00
法定节假日禁止施工施工噪音在周围环境要求低于60分贝;
b)油漆施工及其他产生异味污染性气体施工要注意通风,尽量排向空旷户外,不得排向电梯厅及楼道相邻住宅单位;
c)施工过程中户门要保持关闭,但不得反锁。不得在门口、电梯厅、公共走道堆放任何物品及占用上述地方进行施工;
d)施工不能造成公共场所的卫生污染,禁止在公共场所清洗装修物料和倾倒装修用沙、石、水泥等;
e)运送装修材料或建筑垃圾必须到管理处申报,使用事前经过保护处理之消防电梯,并避开上下班高峰期及休息时间运送。运送装修材料及
建筑垃圾不得经过住户大堂;
f)散装装修材料及建筑垃圾的出入,必须装包(袋)运输。
⑦对施工人员要约束管理,不得干扰管理区域居民正常生活秩序,包括但不限于下列事项:
a.任何施工人员不得在装修现场居住、过夜;
b.施工人员要由业主或业主授权人员办理专用出入证,经管理区域主入口经识别后方可进入管理区域;
c.施工人员不得使用管理区域公共设施进行休息、聚集、饮食等影响管理区域整体形象的行为;
d.施工人员要严格按照管理处所规定的事项进行作业,违规者按相关规定给予处罚。
⑧住宅单位在装修过程中对本管理区域或其他住宅单位的设备、设施及物品造成损害的,概由造成损害的住户负责赔偿。
⑨住户须监督装修承建商购买工程保险和公众责任保险。
篇2：海岸小区业户投诉处理管理思路规程
阳光海岸小区业户投诉处理管理思路
投诉处理是物业管理环节中一项严谨而极富技巧性的工作,迅速、及时、合理地处理业户的投诉能赢得业主的高度信赖,反之将伤及管理处形象及企业信誉,破坏与业户之间的良性关系。为此管理处应制订了详细的投诉处理流程管理规定。
对于业户投诉在管理处设置客户服务中心予以统一管理,具体管理思路如下:
一、投诉受理
业户可通过电话、来访、书信或其他形式投诉,客户服务中心值班人员按投诉的内容进行分类。对于非管理处职责所在或非管理原因而导致的投诉,将委婉向业户说明缘由并协助业户进一步通过其他渠道予以解决;对业户的有效投诉,由值班人员填写《业户投诉登记表》,并安排有关部门及时处理,重大投诉向管理处主任汇报,由管理处主任按权限处理。
二、投诉处理
为实现有效投诉处理的高效率,管理处24小时接受业主投诉,值班人员做好投诉记录及电话录音、电脑登记备查。对于维修方面的有效投诉,要求维修人员二十分钟内赶到现场,零修及时处理,急修不过夜。对于其他方面的投诉,及时分派至相关责任部门,并要求与业户约定回复时间(最长回复时间不超过三个工作日),暂时无法解决的问题将制定相关计划向业户进行解释,普遍性投诉问题由管理处在小区公告栏集中公告解决措施。
对于因管理原因产生的投诉,每半月进行一次总结并提出改进的具体方案。此外,每季度向业户公布一次"管理报告",以反映管理处一个季度中投诉受理及处理的结果。
三、投诉回访
业户有效投诉处理完毕后,由服务中心统一以电话或上门的形式回访,以征求业户意见,同时在《业户投诉登记表》上做好回访记录,要求回访率为100%。
篇3：物业IC卡管理办法作业指导文件
物业作业指导文件:IC卡管理办法
1.目的
规范对IC卡的管理控制,避免IC卡的不合理使用。
2.范围
适用各管理处IC卡的工作管理
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处经理负责对IC卡的发放工作的全面监督和检查
管理处指定人员/岗位负责IC的日常办理和授权、变更、回收等工作的具体操作
安全部负责核对顾客的IC卡使用情况
5.方法及过程控制
5.1.IC卡的发放控制
5.1.1管理处经理负责对IC卡发放管理工作进行监督、审批。
5.1.2管理处指定专人负责IC卡的授权发放管理工作,负责申请人的身份识别、房号和使用范围等登记。每季度对IC卡进行统计整理,填写《IC卡季度整理表》,对异常情况进行核查处理,负责对电脑管理权限密码每季度进行更改。
5.2IC卡的登记发放
5.2.1业主申请领卡须出示有关证件及购房合同,IC卡发放人员根据证件及购房合同,进行发卡、授权,并在《IC卡发放/异常情况登记表》上进行登记。
5.2.2公司或相关工作人员如需申请领卡,需经理或经理授权人审批签名,发放人员进行IC卡的发放授权,并在《IC卡发放/异常情况登记表》进行登记。
5.2.3IC卡持有人如需对卡的授权内容进行变更,须持有相关证件,由发卡人员予以变更,并登记。
5.2.4业主和工作人员发卡情况应分开登记。
5.3IC卡的挂失、解挂
5.3.1持卡人挂失/解挂IC卡时,须出示本人身份证,经IC卡发放人核对无误后,予以挂失/解挂,并予以登记。
5.4IC卡的更换、退还
5.4.1持卡人在保修期内IC卡自然损坏,凭旧卡可在管理处换取新卡,发卡人回收旧卡并登记。
5.4.2持卡人因人为造成IC卡损坏,如打孔、折叠、机洗等只能重新申请领卡,不能更换。
5.4.3公司赠送的IC卡办理退还相关手续时不能退还押金。
5.4.4车主不再承租车位后,管理处应及时知会发卡人员,取消其车场授权,并经车主确认后方可办理解除手续,同时填写《IC卡发放/异常情况登记表》。
5.5IC卡的注销
5.5.1如业主产权发生变更,管理处应及时通知发卡人员,对其IC卡进行注销,并通知原业主。
5.5.2如果工作人员持有的IC卡存在不合理使用或丢失,发卡人应立即予以挂失或收回IC卡并赔偿损失,同时填写《IC卡发放/异常情况登记表》。
5.6IC卡的授权期限规定
业主及家庭成员(管理处业主资料中有登记的)的门禁系统IC卡授权期限一般为十年;车辆IC卡的授权期限根据业主租用车位的期限进行授权。其他人员IC卡授权期限一般为一年,最长不得超过两年。
5.7工作人员IC卡的回收
工作人员调离或离职,由人事管理员协助授权人收回IC卡,登记在《IC卡发放/异常情况登记表》。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
TJzzWY7.5.1-A01-03-F1《IC卡发放/异常情况登记表》
TJzzWY7.5.1-A01-03-F2《IC卡季度整理表》
TJzzWY7.5.1-A01-03-F3《机动车IC卡办理通知单》
篇4：物业管理服务调查统计分析办法规定
物业集团作业文件文件
物业管理服务调查统计、分析办法
一、数据统计:
1.根据从被调查业主/用户收回的《物业管理服务调查表》对调查项目中"服务态度"一栏"总体评价""很满意、满意、一般满意、不满意、很不满意"统计出来的数据,将前三项评价相加的户数和后二项评价相加的户数,计算出所占的百分数,得出服务态度满意率。
2.由于各小区提供的服务项目不同,《物业管理服务调查表》发放到被调查业主/用户手中,被调查业主/用户往往分不清服务情况,会在没有服务的项目上打"√"。所以在统计时,要将没有提供的服务项目的评价结果剔除,不再进行统计。
二、服务态度满意率计算公式:户数÷调查总户数×100=百分比
三、服务态度满意率结果:
服务态度一栏中被调查业主/用户对"很满意、满意、一般满意"认同占发调查表总户数80%以上的,"不满意、很不满意"认同占发调查表总户数20%以下的,视为服务态度满意率为80%以上。
四、数据分析:
1.将各小区统计出来的服务态度满意率汇总,可反映出各小区顾客对物业管理服务态度的满意程度。
2.根据各小区享受同一服务、"很满意、满意、一般满意"和"不满意、很不满意"的人数分别算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服务项目上的总体管理水平。
3.将反映各小区服务项目的满意率分为五个档次列表,为19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分别列出在各档次中的服务项目。根据列表情况,分析出服务中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
篇5：某物业管理处交接班管理办法
物业管理处交接班管理办法
交接班程序
交班人---1、介绍本版情况;2、交代遗留问题并记录在交接班记录本上;3、对重点问题做提示,随时注意解决结果并记录在记录本上;4、对业主投诉做到首问负责制,及时跟进,交代清楚后在下班;--接班人--1、听取上班情况;2、对遗留工作问清情况,及时处理;3、认真阅读工作记录;4、对重点问题及时跟进,与交班人保持联系。--工作交清后,相关工作责任交给下一班,双方在交接班记录上签字确认。
责任追究:
1、同一问题业主二次以上报修投诉,第一接报人责任;
2、重大问题未交接,交班人责任;重大问题没处理、没报告、没交接,当班人责任;
3、收单无正当理由不按时到现场,接单人责任;
4、交、接班责任,双方签字前交接人责任,签字后接班人责任;
5、午休时间由于用餐造成无人值班,由当班人员负责。
制度专栏
