学校物业公共楼宇部人力资源管理规定

篇2：高层楼宇管理模式收费标准达标考评

一、高层楼宇的管理模式

综合当前国内高层楼宇的管理情况,高层楼宇通常有以下两种管理模式:

1.封闭式管理

所谓封闭式管理,就是以楼宇的整体为管理单位,用隔离体将楼宇(含附属场地)与外界分开,在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理,即人、车凭牌证出入,重要物件进出须登记。管理者对辖区内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。这种管理模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。采用这种模式管理,集中规范、水平高,其管理目标是尽可能使业主、住用户感到安全舒适与方便。

具体来说,管理单位为了保证安全,在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统,以便在控制中心观察监督上述地方;在出入口安装电动控制闸门,以便保安人员对陌生人或大件物品进出查证、查验放行;安装可视对讲装置、报警装置,以便业主、住用户观察来人,方便与保安的联系。除此之外,还有24小时的昼夜巡查,以做到大厦安全的滴水不漏。

为了保证大厦成员生活舒适方便,管理人员还尽可能地提供周密细致的衣食住行用等方面的服务,如提供车辆保管,洗衣熨衣,代订代送报刊、牛奶,代购盒饭,提供家庭钟点工,代送子女上学、入托、入幼等服务;设置小运动场、文化娱乐室等服务设施;对涉外房产业主、住用户有针对性地提供代理申请户口、办理家具进口审批申报、房产租赁或转让、申请安装电话等服务项目。总之,要尽可能地满足业主、住用户现实和潜在的服务需求,让每个人感到舒适方便。

2.一般性管理

所谓一般性管理,是指以保证业主和住用户基本生活秩序为目标的管理。它的要求不像封闭式管理那样严格,但也保证有最基本的生活设施、服务内容,保证楼宇的安全清洁。

高层楼宇的封闭式管理与一般性管理相比较,封闭式管理专职管理人员多,配备的设施设备复杂先进,服务项目周全,专业性强,管理水平要求高,相应的收费标准也高。两种管理模式选择哪种,应综合考虑大厦成员的消费水平、要求和承受能力,以及管理公司的管理经费来源等具体情况而定,不能有意降低标准和要求,也不能盲目追求高水平、高档次。

二、高层楼宇的管理收费标准

高层楼宇物业管理服务收费会因大厦功能、类型、档次不同,所处地区不同,物业管理单位具体管理服务内容、质量、深度等不同而有所差异。广东省物价局根据国家计委和建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及广东省的具体情况,于1997年1月发布了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》,1999年5月1日又发布了新的一套物业管理服务收费政府指导价,对有关住宅小区内高层建筑的公共性服务项目(如清洁卫生、绿化、治安、水电管理、排污设施管理、维护公共蓄水池、专职电梯管理等)的当前收费作出了明文规定,具体见下表:

该收费标准为综合服务收费的上限,凡服务内容和质量达不到要求的物业,收费标准要相应降低。相反,凡被评为全国、全省优秀示范小区等称号的物业,收费标准可按规定适当上浮。具体各地的收费标准可允许在上述标准上下30%的幅度内浮动,特区可另定。

高尚住宅区、别墅区及一级各类物业的收费标准,是按照为住用户提供的服务内容、质量和深度,根据优质优价的原则由物业公司与业主委员会协商制定的。如名雅苑高层住宅收费为2.8元/平方米,珠江酒店物业管理公司管理的高层住宅――世贸花园,物业管理收费每月4元/平方米,超过物价局核定标准,但由于这4元除了包含常规的公共性服务项目收费,还包含了公共水电、电梯等服务项目收费,住户按此标准交费后,无须再交其他附加费用,业主委员会对这一收费标准也认可同意,故能顺利执行。

下面是广州几处高档综合大厦的物业管理收费标准:中信广场公寓1元/平方英尺?月,写字楼2.8元/平方英尺?月,商场50元/平方米?月;国际大酒店写字楼3元/平方英尺?月;

篇3：高层楼宇物管内容要求

高层楼宇本身是一个综合性的复杂系统,只有各个方面、各个环节都管好了,才能保证整个系统的良好运行,否则,任一环节的疏漏都可能导致整个大楼的瘫痪,甚至酿成不可挽回的损失。上节所述高层楼宇的特点决定了高层楼宇管理的内容和特殊要求,主要有以下几个方面:

一、治安管理

高层楼宇由于人口集中,人员成分复杂,流动性强,加之建筑内楼梯通道、通风井道、竖井、天台、转换层、架空层、地下室等隐蔽死角多,容易形成治安隐患,所以,做好治安防范工作十分重要。一般需要从以下几个方面着手:

1.建立高素质的治安队伍

高素质的治安人员是搞好大厦治安保卫工作的根本。为此,在人员招聘时就要严格把关,要注意身体素质、文化素质,更要注意思想素质、道德品质,要抓好上岗前的物业管理基本知识技能培训、法制制度教育、职业道德教育、文明执勤教育,还要抓好平时业务技能的训练、演习及严格管理,以保证有一支爱岗敬业、纪律严明、应变能力强、行为文明规范的专业保安队伍。

2.健全各种安全保卫制度

为了使高层楼宇的治安防范疏密不漏,必须建立健全各种安全管理制度。健全的安全管理制度是治安周密严谨持久的保证,为此,高层楼宇的治安管理应建立《保安员上岗执勤制度》、《值班出入口大堂访客登记制度》、《巡逻保安员岗位职责》、《保安员应付紧急事件行动方案》、《机动车停车场管理规定》、《摩托车、自行车保管规定》等规章制度,要求保安人员严格遵循执行这些制度规定。同时,要熟悉大厦常住人口情况及变动情况,在易引起治安事件的时段、地点重点检查防范,确保大楼安全。

3.健全技术防范设施

技术防范设施是治安管理中的硬件,适当配备先进的技术防范器具设施是提高安全管理水平、管理效率,切实保障大厦安全必不可少的条件。综合现有国内高层楼宇安全管理技术防范设施配备情况,主要包括以下设施设备:具有存储、记录、查询和自动检索功能的计算机治安管理系统,重要部位场所的闭路电视监控系统,可视对讲系统,电子门锁系统,通信联络系统,机械防盗系统,公共照明系统及总值班工作系统等。在此基础上,做好对上述设备的维护、保养、检修、更新工作,使之能真正发挥效用。

总之,人精器良,制度严明,方能切实保障大厦的安全。

二、机电设备管理

第二节中我们已提到高层楼宇机电设备复杂、技术性强,管理难度大、要求高。事实上,搞好机电设备管理维护是高层楼宇物业管理的一项重要基础工作,它需要周密严谨的安排、扎实细致的工作才能完成。为此,必须健全相应的管理职能机构,如设备管理维修工程部、专业维修维护小组,招聘一批技术熟练、有一定实践经验的专业人员,如电工、电梯工、机械师、高级专业技师等;健全各种管理维护制度,如电梯管理使用维护检视制度,发电设备的管理检查维修保养制度,给排水系统维修保养制度,消防系统的管理检查维修和定期测试制度,通信、防盗、闭路电视等系统的维护保养制度和各专业小组人员的管理值班制度等;同时要加强专业人员的管理培训,提高他们的技术水平,稳定员工队伍;建立完整的设备档案,清楚掌握各种设备状况。另外,也可将各类设备的专项维修交予专业维修公司去做。这样,设备管理的重点是挑选符合资质的公司,进行招标发包,签订合同,检查验收及资料回收归档。

三、楼宇保养维修管理

高层楼宇价值高、使用面广,良好的维护、养护可以延长楼宇的使用寿命,改善其使用功能,提高楼宇运营使用的经济效益。高层楼宇保养维护管理的内容主要有以下几个方面:

(1)监督对楼宇的合理使用,防止对楼宇结构、附属设施的破坏,维护楼宇或设备的完整性,提高楼宇完好率;

(2)按《房屋完损等级评定标准》对房屋进行检查评定,然后根据《房屋修缮范围和标准》的规定,进行修缮设计,制订修缮方案,确定修缮项目,实施修缮工程管理;

(3)建立楼宇自身的技术档案,掌握房屋完好情况;

(4)建立健全维修保养制度,定期检视维修,及时处理住、用户的报修;

(5)做好楼宇维修基金、经费的管理。

四、清洁卫生管理

高层楼宇由于人口集中,人流大,空余面积小,易脏易乱;同时,高层楼宇住用户对清洁卫生标准的要求也高。所以,高层楼宇的清洁卫生管理要设专职人员,配备相应的卫生清洁器具与用品,订立专职制度、标准、工作程序,规定装、堆、放、清垃圾的要求。除了有定时的清扫清洗外,还要有巡逻保洁,并有检查监督。对于几年一次的整栋大楼外立面的清洁等复杂的专项清洁工作,可交由专门的清洁公司去做。

五、

消防管理

由于高层楼宇的一些建筑材料耐火极限低,且高层楼宇用火、电、气等网络集中,楼体高易招雷击等火灾因素多,发生火灾的可能性、危险性大。一旦出现火情,由于楼宇高、人员多,火势蔓延快,火情扑救和人员疏散困难,往往会造成惨重的生命财产损失,所以必须加强消防管理。

高层楼宇的消防管理,要贯彻“预防为主,防消结合”的方针,立足自防自救(把扑救高层建筑初期火灾的责任落实到管理处员工),实行严格管理和科学管理。应着重抓好以下工作:

(1)健全消防组织,明确消防责任;

(2)制定消防制度,加强消防意识教育;

(3)完善消防设施;

(4)制订灭火应急方案,组织消防演习。

除了以上集中的专项管理外,物业公司为业主、住用户验收楼宇,办理入住、租用手续,搞好庭园绿化,协助公安派出所、居委会等政府职能部门工作,处理业主、住用户投诉,进行租赁管理及提供尽可能周全的各类服务等也是高层楼宇管理工作的一部分。

本节所述的各专项管理内容详见《物业管理实务》(上)第8~13章。

篇4：楼宇自控系统工程师岗位职责

1.根据客户需求,制定楼宇自控系统实施方案。

2.负?责楼宇自控系统项目实施,控制项目质量、成本与进度并参与验收。

3.跟踪外包对象工程实施,评估外包工作质量。

4.根据服务条款要求进行售后服务与障碍处理。

篇5：后勤之星校园楼宇管理服务中心科长事迹

　　z，女，1966年8月生人，中国共产党党员，现任山东大学校园楼宇管理服务中心科长。

　　z同志坚持四项基本原则，拥护党和国家的路线、方针、政策，遵纪守法。以党的十七大精神和科学发展观为指导，以深化后勤改革、细化后勤管理、提高服务质量、搞活服务经营等为主要内容，以创优良管理、优质服务、优美环境为重要标志，自觉遵守山东大学职工文明行为规范，服务意识强，坚持服务育人的宗旨。主要从事校园管理、校园绿地规划设计、施工等工作，任职已20余年，工作勤恳踏实，兢兢业业。

　　一、对校园环境的绿化、美化尽心尽力

　　全面负责新校区的绿化建设工程、各校区的绿地改造工程及日常绿化养护工作。在对观赏树木的整形修剪中，要求严格，亲自带领工人进行修剪，手把手的对他们进行技术培训和指导，如校园内法桐树的蘑菇顶造型，小叶女贞造型修剪等在全国绿化行业中都小有名气。对校园树木的绿化养护，病虫害的防治能够做到提前预防，在美国白蛾的防治中，做到了及时施药，有效地控制住了白蛾的蔓延。随着校园环境的不断完善，每年改造草坪、地被2万多平米，负责完成新建绿地项目的设计、施工等工作;特别是在南新区校园环境的建设中，积极带领工人修剪、栽植和养护，保证了树木的成活率，并及时建立了绿地建设档案。近几年完成了10万余平米的绿地建设，07年新校区被评为花园式庭院，09年被评为省级花园式庭院，老校区也保持着花园式庭院的校园环境。 每年的植树节，积极组织学生参加义务植树活动，为校园的绿化美化添砖加瓦。

　　二、运用管理新技术，加强了校园环境生态性

　　长期进行树木与花卉养护管理的研究，逐步引进植物新品种，应用管理新技术，同时建立健全了校园绿地、校园植物数据库：08年，以校园北门广场建设为契机，积极引进植物新品种20余种，丰富了植物品种，加强了校园环境生态性。

　　三、为校园环境提升提出方案

　　为建设“山大特色，中国一流，世界水平”的研究性大学，09年底学校规划了校园环境提升改造方案。由于此次校园绿化改造任务重、时间紧，春节刚过，就作为专业人员和后勤处该项目负责人开始外出选苗定苗，苗木到工地后，又马不停蹄的组织工人栽植、养护。

　　四、有很强的组织能力和强烈的责任感

　　组织能力强，工作有条理，善于合理安排人力、物力，能充分调动他人的积极性。2008年后勤规范用工以来，面临人少活多的问题，积极想办法，调整工作时间及人员搭配，保证了每一项工作都保质保量的完成，尤其是遇学校有重大活动时，能按时保质的完成任务，没有出现纰漏。2009年5月至12月中心接手了家属区的物业管理，组织管理人员及全体员工加班加点，清理家属区多年沉积的垃圾及卫生死角，修理树木及绿地，得到了家属区居民及领导的肯定。

　　有较高的主人翁精神、强烈的责任感、竞争意识和奉献精神，遵守职业道德，自觉履行岗位责任制，守职守责。善于合作和帮助别人，能建立一个和谐的工作学习环境，在集体中有较高威信。每年春季植树时都是身穿工作服与工人一起工作在一线，常常是一身汗，一身泥的。牢固树立安全第一的思想，安全生产，未发生任何安全责任事故。技艺精湛，工作质量高，未发生质量事故。工作效率高，时间观念强，解决问题迅速、准确，能确保完成和超额完成工作任务。

　　为提高服务质量，严格要求每一位员工，对于校长信箱的投诉认真处理，落实到位，受到领导与广大师生员工的认可，提升了中心的整体形象。

　　工作任劳任怨，不怕苦、不怕累，千方百计按质按量完成任务。积极学习科学文化和本专业技术知识，不断更新知识面，参加各类培训成绩优良。本人认真学习总结，先后在中国科技核心期刊《中国园林》上发表了《空心圆头形悬铃木的应用》、《山东大学校前区广场改造》等两篇论文，在同行中引起了较为广泛的关注;先后在《山东林业科技》、《山东城市规划》、《建筑》、《城乡建设》等专业书刊发表文章多篇。参与编写了《校园环境美化和建设与大学生文化素质教育》(山东大学出版社)一书。