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租户二次装修拆墙换门等保证金缴付规范

编辑:制度大全2019-04-25

租户二次装修拆墙、换门等保证金缴付事宜说明

本大厦因二次装修项目而需拆墙,换门等内容,原则上需征得消防主管部门同意的图纸审批核准。在获取消防的批准后,本大楼管理部为确保日后退租时,上述变更得以恢复将酌情核准变更保证金,具体标准如下:

1、凡拆除原双开大门,但保持原有门框,复原保证金为人民币3000元整。

2、若拆除原双开大门及原有门框,复原保证金为人民币5000元整。

3、若拆除墙身内容,则以人民币500元/M2核准复原保证金。

4、其它项目由双方协商后决定复原保证金标准。

实际更换数/面积门/M2

实际保证金额RMB(元)

其它项目

实际保证金额RMB(元)

该项保证金租户同意将于退租时,完成恢复内容。租户同意若未能予以恢复,则将由大厦管理部动用租赁合同内的保证金款项跟进变更、修缮、恢复工作。

租户签名(代表):

盖章:

日期:

篇2:某某生活小区管理费用的缴付规定

某生活小区管理费用的缴付规定

一、按照物业管理法规规定,业主首次的业服务费自建设单位发生交房通知书的次月起计算,由业主在办理入住手续时支付。

二、业主按年交纳物业服务费用,首次交费期满,业主按一年1次交纳物业服务费,时间为每年3月30日前履行交费义务。

三、本小区的各项物业服务费项目和标准详见经物价部门审核批准的《收费项目及标准》*(标准已经公示)。

四、根据政府有关规定,不论房屋是否空置、使用或出租,该物业业主必须足额缴付管理费及其它应付费用。

五、若业主将物业出租供第三方使用,请业主与物业使用人就物业服务费的缴付事宜进行约定,但这种约定不得对抗物业管理处向业主催缴费用的权利。

六、物业服务企业有权采取适当行动追缴业主所欠物业服务费或其他应缴费用,包括向业主依据《临时管理规约》、《前期物业服务合同》征收违约金每日千分之三;追缴无果,物业服务企业可向人民法院起诉。

篇3:租户入驻工作程序

入驻接收

1、租户落定后,由招商部办理签约手续,发出《入驻通知》,租户凭《入驻通知》到物业处办理入驻手续。

2、物业管理处凭《入驻通知》接收租户入驻,填制《租户入驻登计表》,为租户建立档案,引导租户办理以下手续:

确认所租区域《物业设施状况记录表》所载内容并签字。

购买或委托物业管理处购买水电表,由物管处安装并签认《水电计量表安装竣工签验单》

交纳水电费押金

交纳装修管理费

办理装修申报手续

装修手续

1、租户装修必须按装修管理规定,先由委托施工方申报各种图纸,施工方案等,填定《装修申报审批表》,由物业管理处,大厦业主方进行审核后凭该表到物业公司财务部交纳3装修押金。

2、《装修申报审批表》完成审批后管理处向施工方核发《装修开工许可通知》,施工人员核发《临时出入证》。

3、《临时出入证》由施工方签写申领表,物业管理处凭此表,通知财务从施工方预交的装修押金中扣除工本费。

4、装修完成后,由施工方、物管处、租户三方共同进行竣工验收,验收后在《装修竣工验收表》上签字,施工方凭押金单和管理处退款签暑意见到财务办理退还押金余额手续。财务部部扣除各种扣罚款,管理费后,将余款退还施工方,索回原押金收据,开据各扣款收据。

5、施工方完成装修退场时,应将临时出入证交还物业管理处,丢失或未交回由管理处通知财务部扣除赔款。

6、对施工方在装修中的违约行为,由管理处各部门发出扣款通知,经施工方签字后交财务从装修押金中扣罚。装修期间的水电费,也由物业管理处发出水电费抄表收费单交财务部扣款。

正式入驻

上述程序完成后,租户正式入驻。管理处发出工作单通知各部门配合。

篇4:SHOPPINGMALL租户物业管理条款约定

SHOPPINGMALL租户物业管理条款的约定

在SHOPPINGMALL招租洽谈过程中,有关“入场期间业主提供的物业交付条件、及运营期业主委托的物业管理公司、其它专业公司为租户所提供的物业服务内容“等物业服务相关条款的约定,通常是仅次于租金价格的谈判重点。

因为,SHOPPINGMALL的业主、租户都认识到,SHOPPINGMALL运营管理成败的关键,就是在于能否打造项目所在商业辐射区域范围内领先的购物环境,而购物环境的优劣不仅取决于驻场租户提供的服务品质、同时也包括SHOPPINGMALL业主方提供的整体物业状况与服务支持。

因此,租户对物业服务合同条款的深究,不仅直接关系到前期投入费用、及后期经营过程中所必需支出的固定经营成本(物业管理费、能耗费分摊等),更重要的是关系到租户对SHOPPINGMALL整体购物环境状况、及经营期间得到的业主物业服务支持程度的预期。同时,对于业主,也不仅只涉及到前期建设资金的投入、及后期聘用物业管理公司、专业公司所产生的运营成本,更重要的涉及到SHOPPINGMALL能否对优质租户具有足够的吸引力。

严格意义上,SHOPPINGMALL选择租户的过程,同时也是租户特别是主力店租户选择SHOPPINGMALL的过程。从租户角度,肯定希望业主提供的物业服务,包括的工作项越多、标准越高越好,其中以零售业、餐饮业为代表的主力店租户,其自身经营过程中,用于安保、保洁、设备设施维修维护的费用都十分庞大,对物业服务费用更是斤斤计较。但作为业主,经营SHOPPINGMALL从根本上为了逐利,作好物业服务,营造优质购物环境,都是为了实现更高的出租率、租金水平、及租金收缴率,不可能只为提升租户的满意度,就无限制地提供服务。租赁合同中有关物业服务条款的谈判过程,就是业主、与承租户博弈的过程。

SHOPPINGMALL业主在与租户进行物业服务条款谈判过程中,要围绕着“SHOPPINGMALL内所有物业管理、或服务行为都应最终满足业主资产保护与增值、经营行为(主要指:租赁行为)顺利开展”的最根本目的,按照如下原则进行:

首先,应该承担业主作为MALL主导者的责任(即通常提倡的“大业主、小租户”的SHOPPINGMALL管理原则),通过以物业服务为代表的SHOPPINGMALL运营期各种管理手段,对项目整体购物环境、特别是公共环境进行有效地管理控制。

再次,始终保持成本意识,对物业服务内容,不是简单地一刀切,对租户要求进行合理区分,提供不同层次服务,对租户运营管理充分了解,与租户合理沟通,清晰了解租户经营活动所需要的物业服务,提供有针对性的支持,保持租户经营活动的顺利开展。

其中,主力店租户多属于餐饮、百货等劳动密集型行业,业主对提供的物业服务应侧重于经营活动的硬件、软件支持,而不是租户自有员工工作量的代替。

租赁开间式商铺、特色经营的中小租户,自身人力资源薄弱,业主的物业服务应以全面为主,使租户可以将全部精力,完全投入到经营中。

对于部分租户的特殊要求,提倡引进先进技术,主要通过设施设备的改进,以物业交付条件的硬件形式实现,尽量避免使用后期物业服务的软性承诺。

运用长效成本管理概念,在通常租户租赁经营期都短于业主产权持有期的情况下,应该坚持自已管理重要设施设备的工程管理模式。,一般不采取租户代管方式。

对于物业服务条款的约定中有关质量标准、物业服务、水电、空调管理等费用标准的确认,要作到明确、主动,避免受制于租户。

SHOPPINGMALL整体运营、及租户经营活动组织,受单体、组群等MALL不同建筑形态影响很大,业主在考虑物业服务支持条款时,要充分考虑建筑形态因素的影响。

结合上述原则,就SHOPPINGMALL业主为租户提供的的安全、保洁、工程等方面物业服务中,容易产生争议的条款,具体分析如下:

首先,安全管理条款中,主要争议多集中在“租户资产保护、营业纠纷处理协助、通道管理、及消防安全管理”等四方面,在谈判过程中,应该按“业主主外、租户自理内部”原则,合理分解职责。

一,商品防盗,是零售、超市业主力店租户的关注重点,此类租户一般都设有内保组织,内部还设有红外、监控等技防报警系统,并多与公安机关直接联网。在资产保护条款洽谈中,租户永远希望业主承担的责任无限放大,但业主不可能对租户资产进行全面、及时的精确确认,所以,业主不要试图承担资产保全的风险,而且,在商业企业中,商品被盗问题,一直难以完全避免,例如,超市业认可的可控失窃率为千分之三,租户要求业主承诺资产安全,只是为了在“出现严重商品被盗事件”的情况下,寻求业主分摊责任风险。

在安全管理责任把握上,业主应主要从协防角度出发,在时间范畴,侧重于夜间的安全保卫;在空间范围,坚持租赁合同红线分界;“在租户非营业时间内,以暴力破窗、破门等形式,造成租户的财产破损,由业主(或所聘物业公司、保安公司)承担由执法部门确认的连带责任;但租户在非营业时间内,因自身疏忽,未关闭通道门、或可作为进出口的各类窗、管道、设备井等,及经执法部门确认的针对于租户的报复性行为,所造成的财产破损,业主不承担责任”是业主可以接受的资产安全管理条款约定。还需要特别强调的是,对租户往来商品进出管理,尤其是卸货区管理,业主应坚持“无责任管理”方式,一方面要求安保人员注意观察,一方面明确不承担对货物进出、特别是大型运货车辆离场的清查责任,货物坚持由租户自行交接。

二,业主所聘用安保人员,在租户营业期间内,主要职责侧重于“公共秩序维护”,按国家现有法规,安保人员不具备任何执法权,所以,在安全管理条款约定中,不要涉及业主负责、或协助处理商业纠纷,租户工作人员人身保护的职责,SHOPPINGMALL中的零售业、餐饮业、特别是娱乐业,都是容易发生营业纠纷的业态,如安保人员介入处理租户与消费者的纠纷,一方面根本不具备处理权,更容易造成消费方情绪失控,事态扩大,使事件从最初的租户与消费者纠纷,演变为与安保人员的冲突。

三,通道管理(包括:各类电梯),包括租户的营业通道、及工作(工作人员进出、货物进出)通道管理,对于单体MALL,有关通道管理尤为重要,SHOPPINGMALL业态复杂,不同业态经营时间不同,超市业、餐饮业夜间还需要保证货运通道,通道的优化管理,首先,要根据业态规划、已签约租户的实现情况出发,在建设设计、设施设备配置,力争作为非常规时间营业的主力店租户,提供独立出入口(如建筑设计无法满足要求,可以通过电梯分层、分时控制,利用消防通道等方式),其次,通道管理条款要坚持明确约定,业主对于主公共通道的开放时间、及安全检查的管理权,通道管理中,不要试图通过安保人员的人防措施,让多家租户混用通道;最后,在单体MALL中,业主应坚持租户独立通道与公共通道隔断门与租户实行“双锁管理”。

四,按国家相关消防法规,消防安全对于SHOPPINGMALL经营具有一票否决权,因此,通过消防验收后,业主要对MALL进行整体消防管理,对于从事餐饮、娱乐业态等需要单独进行消防报批的主力店租户,在消防安全管理条款约定中,业主要坚持对租户的消防监督权、甚至要求停业权;同时,一方面在条款约定中,坚持“谁建设、谁管理”原则,而在实际工作中,利用多数租户的喷淋、烟感、光电等技防设施,都与MALL整体消防系统事实连接的条件,对租户消防系统进行积极、主动(非正式约定)管理,但需要特别提出的是,业主不宜过度介入,承担租户消防批建、验收、抽检的风险。

其次,在保洁服务条款约定中,主要分岐一般都存在于“业主、租户保洁区域位置确认、及业主负责保洁区域的质量标准”等二方面,MALL的建筑形态,是保洁条款约定中的最重要影响因素。

一,在单体MALL中,业主要发挥保洁主导作用,确保整体环境品质,在与租户约定中,可以以租赁红线为界,进行划分,租赁范围以外,统一列入业主保洁服务范围。但需要指出的是,当出现部分主力店租户统租多层,、或承租面积较大的情况,租赁范围内的洗手间、消防楼梯、天顶、电梯门、扶梯等公共场地、公共设施,应要求租户自行保洁,可以用适度减免部分物业管理费作为谈判手段。否则,业主保洁人员要是以租户要求时间、质量标准进行保洁,很难进行工作安排,特别是多数业态的租户集中保洁时间,都在非营业时段,业主保洁人员进入租户场地,涉及资产保护,难以操作。

二,在多幢建筑组群MALL中,特别是在主力店租户多数独幢经营的情况下,业主应该把保洁力量主要投入到影响MALL整体购物视觉环境的中心广场、景观水景等方面,让租户承租幢成为租户自行负责的独立保洁单位,包括外墙清洗在内,都由租户自行负责。

三、关于垃圾清运,要采取定期开放垃圾房,主力店租户自行“整包装清运”方式,不宜设置多个区域垃圾集中点,否则,不仅占用大量公共面积,也极大地增加了保洁人员的工作量。

四、在与租户的保洁条款约定中,要尽量避免由租户确认保洁质量的条款同时,关注约定细节,例如,餐饮业的隔油池、烟道清理、百货业的一楼橱窗是否属于外墙等。

再次,租户在工程管理条款洽谈判中,除

经营所需专属设备设施外,其余部分一般都希望业主能够“一包到底”,而业主应该灵活运用“谁建设,谁管理”的谈判原则,根据实际状况,按有利于SHOPPINGMALL经营的目的,区别安排。

一,支持SHOPPINGMALL整体运营所必需的高低压配电、给排水管网、消防系统等设施设备,及建筑本体等的维修维护,由业主进行统一管理,业主、租户一般都没有异议。但对于产权属于业主,即使是专供单一租户的空调系统、电梯等机电设备,及在租户租赁区域内的强电间、弱电间、风机房、管道井、水泵房等设施,也应坚持由业主统一管理。

一方面可以更有效的保护设备设施,避免租户代管中极可能出现的“只重使用,不重维护”的短视行为,一方面也对租户内部管线分布、调整等工程行为,进行有效监控及制约。需要特别指出的是,业主应要租户约定,租户要对业主的维修维护工作提供便利,例如,在二次装修中预留检修口等。

二、在工程管理中,维修维护责任的界定,通常是双方争议的主要焦点。业方应从租户规模角度,结合设施设备配置实际,合理区分。在SHOPPINGMALL中,租赁中小开间、从事以商业零售、服务业的中小租户,一般都是直接利用业主提供的物业交付条件,再配置经营道具。从设施设备所有权、租户人力资源、及通常中小租户的合同短期性角度,对于中小租户,业主的维修维护服务应该采取“统管式”,解决租户的后顾之忧。而主力店租户,一般都自行进行内部装修、设备设施配置,业主通常只需提供给排水、供电、燃气、(部分包括:制冷、供暖管道)至租赁区域入户门,再由租户施工单位进行技术对接。按“谁建设,谁管理”原则,租户入户门内的设施设备,都应由租户自行进行维护维修。

但在经营期内,租户实际使用的设施设备,经常是由业主、租户双方拼装建设的,因此,如果发生功能性故障,不经过全面检查,一般难以迅速界定维修责任,同时,租户也不可能像业主方,保持一支完整的工程管理队伍,这样,往往会延误维修时机,甚至影响租户正常经营。所以,对部分产权虽然属于业主,但直接影响租户经营经营的“供电、供水、制冷、供热”线路或设施设备,业主可以与租户约定有偿的维修维护条款,纳入整体工程管理范围,但相关条款中,应对租户自建部分的质量验收、使用方式、更新费用、维保标准有明确的约定。

三、在物业服务条款约定中,有关水电、制冷、供暖价格标准的约定,也应列入工程管理范围内,SHOPPINGMALL多数采取为二次供电、供水方式,单体MALL一般是中央空调集中制冷(供暖)。目前,国内多数城市逐渐采取分时供电方式,不同业态经营时间不同,用电、用水价格,及中央空调制冷(供暖)能耗分摊方式,都需要提前与租户约定。对于长约租户,需要重点说明的是,条款要约定的不是单纯的价格,而是价格标准的计算方式及依据,以备国家水电价格的调整。水费价格约定中,应充分考虑到国家日趋严格的水资源管理制度,现在,SHOPPINGMALL作为用水户,目前国家统一按商业标准收取水费,但餐饮、娱乐、特别是洗浴、桑拿等行业,水费标准制定很高,所以,应在合同中欲留伏笔,以备国家征收方式发生变化。

最后,在SHOPPPINGMALL物业服务条款的约定谈判过程中,业主应该把握谨慎原则,避免向租户提供过多地提供服务标准承诺,特别是主力店租户一般租约都较长,如果考虑不慎,可能造成长期的成本负担,或者成为租户减免费用的借口。但后期实际物业服务中,业主还是应该保持主动的态度,积极从物业服务角度,支持配合租户经营,因为,只有租户经营活动的顺利开展,SHPPINGMALL才有了盈利的基础。

篇5:租户管理公约范本

一、房屋使用、管理、维修的具体规定

1、使用人应当遵守法律、法规和规章的规定,按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

2、物业管理区域内禁止下列行为:

①、未经政府有关部门批准和管委会、相邻产权人同意,擅自改变房屋结构、外貌和用途;

②、擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位,擅自移动共用设备;

③、在天井、庭院、平台、露台、屋顶、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物、构筑物;

④、侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和文娱、体育及休闲设施;

⑤、随意倾倒或抛弃垃圾、杂物;

⑥、堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒害物质或者发出超过规定标准的噪声;

⑦、私设摊点;

⑧、在建筑物或构筑物上私开门窗或乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;

⑨、利用物业从事危害公共利益的活动;

⑩、法律、法规、规章禁止的其他行为。

3、使用人装饰装修房屋,应遵守《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令)。

4、禁止封闭阳台、露台、庭院。

5、房屋应当按设计用途使用,不得改变其使用性质。

6、物业管理企业实施对物业共用部位、共用设备设施进行维修养护时,使用人应当给予配合。使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,应当负责修复或者赔偿。

7、物业管理企业进入使用人的单元进行维修工作,应事先通知使用人并取得其同意。紧急

情况下无法通知产权人或使用人的,物业管理企业可在第三方机构的监督下,进入单元内部,但事后应及时通知产权人或使用人。

二、违约责任和纠纷的处理

1、物业管理企业应依照本公约,委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理,提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准。

2、使用人违反本公约的,应承担相应的民事责任。对违反公约的,管委会、相关产权人及使用人、物业管理企业可依照公约向物业管理行政主管部门投诉,也可直接向人民法院提起民事诉讼。

3、对个别使用人违反公约或损害其他使用人合法权益的行为,物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼;在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。

4、使用人未按照本公约、::物业管理合同交纳物业管理费用的,物业管理企业可按每日加收

应交纳费用的3‰的滞纳金或按约定加收滞纳金。

5、物业管理企业违反物业管理合同规定或公约的,产权人及管委会可依照合同或公约追究其民事责任。

6、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议,首先可通过协商或调解的方式解决,协商或调解达不成一致意见的,也可申请仲裁或向物业所在地人民法院提起诉讼。

三、附则

1、公约的效力:及于开发企业、产权人和物业管理企业。

2、适用法律:适用中华人民共和国法律、法规、政府规章有关政策以及广州市法规、政府规章和有关政策。公约不得与前述法律、法规、规章、政策相抵触,如有抵触,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。

3、公约的解释与修改:管委会拥有对公约的解释权,但在管委会成立前,由开发企业解释。管委会成立前,不得对已核准的公约进行修改;管委会成立后,可由管委会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约,应重新申请核准。

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