物业工程技能考核试卷（4）问答题第一部份
苏州物业工程技能考核试卷(4)问答题第一部份
1、用户低功率因数有什么不利
答:简单说:1、用户电压降大,电机起动困难;2、线损增大;3、降低了发供电设备的利用率。
2、电梯按运行速度分类,高速梯的运行速度是多少米/秒到多少米/秒
答:3米/秒到5米/秒
3、电梯设备有哪四大空间部分
答:电梯机房、井道、轿厢和层站。
4、直流电动机是否允许低速运行
答:直流电动机低转速运行将使温升增高,但若采取措施,提高电动机的散热功能,如L增加风扇工附设风机等,改善通风条件,则在不超过额定温升的前提下,是可以长期低速运行的。
5、直流电动机降低转速常用哪几种方法
答:以并励电动机为例,可以有以下三种:(1)降低端电压:此种方法由于存在着端电压降低的同时又导致励磁电流下降的弊端,所以很少采用。(2)增加励磁电流:即增加磁场,但此方法又受磁饱和的限制,有一定的局限性。(3)在电枢回路中串联电阻,降低电枢端电压。此方法容易实现,所以是一种经常采用的方法。
6、溴化锂吸收式制冷机组主要由哪五个部分组成
答:发生器、冷凝器、蒸发器、吸收器和节流装置。
7、照明器具中的光通量的单位是什么
答:流明(lm)
8、电动机最高绝缘等级是H,它的极限工作温度是多少度
答:180度。
9、一台三相异步电动机的额定电压是380V,当三相电源线电压是380V时,定子绕组应采用哪种联接方法当三相电源线电压为660V时,应采用哪种联接方法
答:当三相电源线电压为380V时,定子绕组应采用三角形连接;当三相电源线电压为660V时,定子绕组应采用星形连接。
10、楼宇现场直接数字控制器DDC常用哪几种输入输出量
答;模拟量输入、数字量输入、模拟量输出和数字量输出四种。
11、检测空调系统过滤网堵塞常用什么传感器
答:压差传感器。
12、自动开关有哪些特点
答:自动开关的特点是:动作后不需要更换元件、电流值可随时整定,工作可靠,运行安全,断流能力大,安装和使用方便。
13、简述湿式自动喷水灭火系统的联动控制过程。
答:①自动喷水灭火系统的联动控制逻辑过程是:当发生火灾、水喷头的温度元件达到额定温度时,水喷头动作,系统支管的水流动,水流指示器动作,湿式报警阀动作,压力开关动作,这三个部件的动作信号均送消防控制室;随后消防泵启动,启泵信号送消防控制室,且水力警铃报警。当支管末端放水阀或试验阀动作时,也将有相应的动作信号送入消防控制室。这样既保证了火灾时动作无误,又方便平时维修检查。
②消防控制设备对自动喷水和水喷雾灭火系统应具有的控制、显示功能。
A、控制系统的启、停;B、显示消防水泵的工作、故障状态;C、显示水流指示器、报警阀、信号阀的工作状态。
14、简述生活供水系统的组成。
答:生活供水系统由市政管网、水表、水池、水箱、供水泵、室内生活供水管系、阀门、减压阀、气压罐、仪表等组成。
15、简述在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成的安全技术措施和组织措施。
答:在全部停电或部分停电的电气设备上工作时,必须完成的安全技术措施是:a、停电;b、验电;c、装设接地线;d、悬挂标示牌和装设遮拦。
必须完成的组织措施是:a、工作票制度;b、工作许可制度;c、工作监护制度;d、工作间断、转移和终结制度。
16、简述接地系统的主要分类。
答:接地系统的分类主要有以下几种:a、供电系统接地;b、信息系统的接地;
c、防雷接地;d、防静电接地
17、简述电梯功能上的八个系统组成。
答:按电梯部件的功能可将电梯的功能划分为以下八个系统:a、曳引系统;
b、导向系统;c、轿厢;d、门系统;e、重量平衡系统;f、电力拖动系统;
g、电气控制系统;h、安全保护系统
18、简述蒸汽压缩式制冷原理。
答:蒸汽压缩式制冷循环是利用低压下工质(制冷剂)液体在蒸发器中汽化来吸热制冷。为了能连续提供制冷量,汽化后的蒸汽由压缩机吸收压缩,工质(制冷剂)的蒸汽被压缩到比较高的压力,被外界冷却介质(冷却水或空气)冷却转变成液体,再经节流,使压力和温度同时降低后进入蒸发器内蒸发,完成循环。
19、运行中的变压器应做哪些巡视检查
答:a、声音是否正常;b、检查变压器有无渗油、漏油现象、油的颜色及油位是否正常;c、变压器的电流和温度是否超过允许值;d、变压器套管是否清洁,有无破损裂纹和放电痕迹;e、变压器接地是否良好。
20、简述电梯功能上的八个系统组成。
答:按电梯部件的功能可将电梯的功能划分为以下八个系统:a、曳引系统;
b、导向系统;c、轿厢;d、门系统;e、重量平衡系统;f、电力拖动系统;
g、电气控制系统;h、安全保护系统
21、建筑物防雷电感应应采取哪些措施
答:建筑物内部管道、构架、设备等金属物均应连接保护接地装置与大地可靠连接地。
22、评定灭火机械强度三个指标
答:⑴设计压力⑵试验压力⑶爆破压力
23、制冷系统节流装置作用
答:⑴对高压高温液态制冷剂进行节流降温减压,保证冷凝器与蒸发器之间的压力差,以便使蒸发器的液态制冷剂在所要求的低温低压下吸热汽化,达到制冷的目的。⑵调整进入蒸发器的液态制冷的流量,以适应蒸发器热负荷的变化,使制冷装置更加有效的运行。
24、值班电工应严格执行什么制度
答:严格执行值班巡视制度,倒闸操作制度,工作票制度、交接班制度,安全用具及消防设备管理制度和出入制度等。
25、目前电梯有几种安全保护措施
答,二种,机械式安全保护装置和电气安全保护装置。
26、物业承接查验时,开发建设单位应提供工程竣工后,工程承包单位与之签署的《工程质量保修书》。请问:根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定,以下各工程的最低保修期限为多少
1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程;
2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏;
3)供热与供冷系统;
4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程。
答:1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
27、常见的机械传动形式有哪几种
答:1.齿轮传动2.涡轮涡杆传动3.带传动4.链传动5.轮系传动
28、小型笼型异步电动机结构主要
哪些。
答:定子、转子、定子绕组、风扇、风罩、出线盒、轴承、端盖、外盖、内盖
29、热量传递有三种基本方式:导热、热对流、热辐射,请问,我们的经常接触的空调制冷、制热属于那种传递方式
答:热对流
30、管道连接的形式主要有哪几种
答:主要有螺纹、法兰、焊接、承插这四种方式
31、手动火灾报警按钮安装一般处于建筑的什么部位
答:手动火灾报警按钮宜安装在建筑物内的安全出口、安全楼梯口等便于操作的部位。有消火栓的,应尽量设置在靠近消火栓的位置。
32、智能化弱电系统线路与电力系统线路应分开敷设,弱电竖井内设有单独接地干线,将每层弱电设备的保护接地和工作接地与接地干线相连。采用联合接地时,接地电阻应不大于多少Ω采用单独接地体时,接地电阻应不大于多少Ω。
答:1.不大于1Ω;2.不大于4Ω。
33、《电梯使用管理与维护保养规则》规定,电梯的日常保养周期不应超过多少天
答:规则规定,每15天就应对电梯做一次常规保养。
34、焊接方法主要分为哪几种
答:手工电弧焊、埋弧焊、氩弧焊、C02气体保护焊、气焊、塑料焊接等
35、请问印有编号为:BL*型和B*型电线有何区别
答:BL*型为铝芯电线,而B*型为铜芯橡皮绝缘电线。
36、承接验收的主要范围及内容包括哪些
答:1)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;2)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等;3)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。4)包括资料验收、数量和安装位置确认及外观功能验收等内容。
37、承接验收应具备哪些条件
答:1)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;7)法律、法规规定的其他条件。
38、什么是设备的点检物业设备日常点检内容主要包括哪些方面
答:就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查,也可以随机检查。点检内容主要包括:①运行状况及参数;②安全保护装置;③易磨损的零部件;④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;⑤在运行中经常要求调整的部位;⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。
39、物业设备维护保养一般包括哪些方式
答:主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查,定期切换,轮流使用,进行强制保养。
40、物业设备维护保养工作应如何实施
答:①对设备进行外观检查,在班中按操作规程操作设备,定时巡视记录各运行参数,随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象,在班后对设备做好清洁工作。②定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行,进行维护保养。
41、请试述火灾报警系统、湿式喷淋系统的联动关系及联动顺序
答:当发生火灾时,报警主机扫描到感烟或感温的火灾信号后,发出声光报警(消防广播);本层及相邻层的正压风口、排烟风口打开,风机启动;电梯迫降至首层;防火卷帘门迫降;本层及相邻层非消防电切除,应急照明启动;当火灾现场温度超过喷头动作温度时,喷头动作开始喷水,管道是的水流指示器动作,向主机发出水流动作信号;随着管道中的压力下降,湿式报警阀动作,同时报警阀也被打开经过延时器延时5-90S后,驱动水警铃报警,压力开关动作向主机报告湿式报警开启信号;主机启动喷淋消防主泵。
42、请试述常见高压配电系统中信号柜的功能
答:高压配电系统中的信号柜主要作用是配合微机控制、继电器控制对系统一次配电线路中存在的过载、对地、短路发出事故报警;对变压器超温、高温、变压器门开预告报警;
43、请简述常见的配电方式与接地方式有那些
答:常见的配电方式有树干式、放射式、环式。接地方式有TT、IT、TN(TN-C、TN-C-S)。
44、请简述交流三相异步电动机的起动方式有那些制动方式有那些
答:交流三相异步电动机的起动方式有:直接启动、星三角启动、自耦变压器降压启动、软启动;制动方式有:电磁制动、能耗制动、发电制动、反接制动、串接制动。
45、请简述无负压供水系统由那些器件组成及优缺点
答:无负压供水系统由:水泵组、稳流缓冲罐、负压消除器、变频控制柜、隔膜式气压罐。优点:1、节能。2、环保无二次水污染。3、噪声低。4、占地少。缺点:要求地当市政管网口径和水量、压力足够大。
46、请简述高层建筑排水立管中辅助通气管作用是什么
答:主要作用是:消除高层排水管道中因排水立管过长,气压不均匀,污水排放时产生吸存水弯水、排水口压喷现象;
47、请试述智能楼宇管理系统的由那些部分的组成
答:智能楼宇管理系统由空调、配电、照明、电梯、给排水、防灾、保安、车辆管理等这些子系统组成。每个子系统由:传感器与执行器、DDC直接数字控制器、通讯网络、中央管理计算机四部分组成。
48、描述电动机的使用、维护及故障情况
答:1、新装或大修后和长期停用(停用超过3个月)又恢复使用的电动机,应用500V兆欧表检查绕组与绕组之间、绕组对地的绝缘电阻,其职应不小于0.5兆欧。2、按照电源电压与铭牌检查电动机的定子接线,检查接地(接零)是否完好。3、三相不平衡电流,不应超过额定电流的10%。4、当电动机转矩显著减小、转速变慢、声音异常,或带负载无法启动,并有“嗡嗡”的堵转声时,说明是两相运行,必须立即切断电源。5、电动机正常运转时,突然散发出绝缘漆的烧焦味,同时电动机外壳的温升超过规定值而各部位的温升如果是均匀的,一般是过载运行或电源电压太低或太高。6、电动机正常运转时,如发现某一部位(如轴承盖)热的烫手,轴承运转有杂声,一般是轴承损坏或轴承内有杂物或赃物,应拆洗或调换轴承。7、电动机如运转不久就冒烟,可能是定子绕组或定子绕组与外壳之间绝缘损坏,使绕组局部短路。
49、在照
明回路上工作的安全措施
答:1、断开有关的开关,验电证明确无电压后,方可进行。2、在断开的开关处应悬挂:“禁止合闸,有人工作”标示牌。3、需要带电检修或查找故障时,应卸去负载(如灯泡、仪表电压线圈等),以防人体回路中触电。4、在登梯高处作业时,要做好预防高处坠落的安全措施,检修工作必须两人进行。
50、消防自动喷淋系统压力开关水力警铃误报警原因及处理方法
答:原因:1、直接由供水侧水压力波动大,而湿式报警阀本质上是一只止回阀,只允许水单方向流动。当系统侧处于一定低压时湿式报警阀处于关闭状态,那么在供水侧水压力升高,湿式报警阀即打开,引起误报2、用稳压泵稳压,如果稳压泵补水平缓,始终使阀瓣小角度开启向管网补水,即不会发生"误报"。如果补水速率过大,一开始补水,阀瓣就冲至大角度开启,即发生误报。
处理方法:1、转换稳压泵到手动启动状态,观察是否报警。2、检查整个管网是否漏水,检查延迟器溢出孔是否堵塞或排水不畅。3、检查湿式报警阀阀瓣组件与阀座之间是否密封不严,使大量的水进入延迟器。4、检查阀瓣上橡胶垫片的密封面,清除附着在橡胶密封垫上的污物和异物;如有磨损或损坏,应及时更换。
51、简述视频电缆SYV75-5-1(C)规格型号含义
答:S:射频Y:聚乙烯绝缘V:聚氯乙烯护套75:75欧姆5:线径为5MM
1:代表单芯C:128编
52、什么叫减压启动它有哪些方法
答:起动时比较低的电压送到定子绕组上,起动后再恢复全压。方式:1.Y-△起动2.频敏变阻起动3.自耦降压起动。
53、墙面工程维修标准是什么
答:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。
54、何谓电动机的效率它与哪些因素有关
答:电动机输出功率P2与电动机输入功率P1之比的百分数,叫做电动机的效率。用字母“η”表示。即:η=(P2/P1)×100%
电动机的效率与拖动的负载、电动机的转速、电动机的类型和电源的电压都有关系。一般异步电动机的效率为75%~92%,负载小时效率低,负载大时效率高;电动机的转速降低时,多数情况下效率是降低的;电源电压高于或低于电动机额定电压时,其铁损和铜损增加(电动机在满载情况下),因而效率降低;大中容量的绕线式电动机和深槽式电动机效率低。
55、对电梯运行人员和维修人员的基本要求是什么
答:对电梯运行人员和维修人员进行业务培训,坚持行政主管部门的资质审查、持证上岗制度。
56、空气调节的“四度”是指
答:温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。
57、怎样正确选用电动机
答:(1)根据电源电压、使用条件,拖动对象选择电动机。所选用电动机的额定电压要与电源电压相符。(2)根据安装地点和使用环境选择电动机的型式。(3)根据容量、效率、转速和功率因数选择电动机。电动机的容量既不能过大,也不能过小。容量过大会造成在马拉小车,不经济,浪费电能;过小影响电动机的使用寿命、甚至带不动负载而烧毁。电动机的转速必须和拖动机械要求的转速相匹配。
58、开闭供电开关时应注意什么
答:尽量把配电箱门锁好,利用箱外手柄操作,手柄在箱内时,人体不应正对开关。
59、电气安全装置按用途可分为哪些
答:漏电保护装置、电气连锁装置、信号与报警装置和电工安全用具等四类。
60、对电气线路或装置的基本要求有哪些
答:安全可靠、布线合理、便于维修、美观整齐
篇2：物业工程技能考核试卷（4）问答题第二部份
苏州物业工程技能考核试卷(4)问答题第二部份
61、防止电磁场危害的主要措施是什么
答:屏蔽和接地。
62、金属构件维修标准是什么
答:牢固、安全、不锈蚀。
63、什么是绿色照明
答:是指高效、舒适、有利于环境的照明系统。
64、火灾自动报警系统三种基本形式
答:区域报警系统、集中报警系统和控制中心报警系统。
65、低压配电箱的主要构成元件
答:有隔离开关、断路器、熔断器、电涌保护器、计量表等。
66、消防系统主要组成部分
答:由火灾自动报警系统、自动或半自动灭火系统和应急、疏散指示照明系统三大部分组成。
67、湿式自动喷水灭火系统的组成
答:由闭式洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组,以及管道和供水设施等组成。
68、使用钳形电流表时,应注意哪些安全事项
答:(1)使用钳形电流表时,应注意钳形电流表的电压等级和电流值档位。测量时,应戴绝缘手套,穿绝缘鞋。观测数值时,要特别注意人体与带电部分保持足够的安全距离。(2)测量回路电流时,应选有绝缘层的导线上进行测量,同时要与其他带电部分保持安全距离,防止相间短路事故发生。测量中禁止更换电流档位;(3)测量低压熔断器或水平排列的低压母线电流时,应将熔断器或母线用绝缘材料加以相间隔离,以免引起短路。同时应注意不得触及其他带电部分。
69、国际电工委员会(IEC)规定了低压电网有五种接电方式,请问是哪五种目前苏州地区居民用电通常使用那种节电方式
答:TN-STN-CTN-C-STT工厂方式;目前苏州采取的是TN-C-S。
70、三相异步电机的空载电流与额定电流的百分比约在多少为正常:
答:三分之一到三分之二或35%--55%。
71、三相异步电机的三相电流不平衡值不允许偏差多少
答:应小于10%。
72、电动机在投入使用前,应做哪些检查
答:1、检查机械部分:润滑是否良好,活动部分是否轻便灵活,紧固部分是否牢固可靠;2、测量绝缘电阻:相对相不小于0.5兆欧,相对地不小于0.5兆欧。
73、为什么照明开关必须接在火线上
答:如果将照明开关装设在零线上,虽然断开时电灯也不亮,但灯头的相线仍然是接通的,而人们以为灯不亮,就会错误地认为是处于断电状态。而实际上灯具上各点的对地电压仍是220伏的危险电压。如果灯灭时人们触及这些实际上带电的部位,就会造成触电事故。所以各种照明开关或单相小容量用电设备的开关,只有串接在火线上,才能确保安全。
74、手提式ABC干粉灭火器(2KG/4KG)的配置要求
答:2具/100平方米
75、感温探测玻璃球喷头(消防喷淋头)配置要求?
答:1个/6-7平方米
76、使用500V兆欧表测试低压设备绝缘电阻时,应注意那些问题
答:1)被测量设备应全部停电,并与其他连接的回路断开;2)设备在测量前后,都必须分别对地放电;3)被测设备应派人看守,防止外人接近;4)穿过同一管路中的多根绝缘线,不应有带电运行的线路;5)在有感应电压的线路上(同杆架设的双回线路或单回线路与另一线路有平行段)测量绝缘时,必须将另一回线路同时停电后方可进行。
77、雷雨天气对高压设备巡视,操作、验电,这三种情况有什么要求
答;雷雨天气,需要巡视高压设备时,应穿绝缘靴,并不得*近避雷器和避雷针。雷电时,一般不进行倒闸操作,禁止在就地进行倒闸操作。雨雪天气时不得进行室外直接验电。
78、在电气设备上工作,保证安全的组织措施。
答:保证安全的组织措施是:1)工作票制度;2)工作许可制度;3)工作监护制度
79、电动机直接启动电流和电动机额定电流的关系
答:直接启动电流为4-7倍额定电流
80、380V三相电机Y型接法相电压是多少
答:220V
81、变电所接地网接地电阻要求
答:一年四季不大于1Ω
82、建筑设施防雷接地电阻要求
答:≤4Ω
83、设备外壳接地电阻要求
答:≤10Ω
84、在单相桥式整流电路中,如果有一个二级管短路、断路或反接,会出现什么现象
答:在单相桥式整流电路中,如果有一个二极管短路,将变成半波整流,另半波电源短路;如果有一个二极管断路,就会形成半波整流,如果有一个二极管反接,则电路不起整流作用,负载中无电流流过。
85、额定容量是100千伏安的变压器、能否带100千瓦的负载为什么
答:一般情况下是不允许的,因为100千伏安是指视在功率,变压器在额定负载下,其功率因数若按0.8考虑,则该变压器所带有功功率为P=100×0.8=80千瓦,如果带100千瓦的负荷,会使变压器的过负荷运行,变压器温度升高,加速绝缘老化,减少变压器使用寿命。特殊情况下,变压器短时过负荷运行,冬季不得超过额定负荷的1/3,夏季不得超过15%。超负荷运行时间长短的限制决定于变压器的环境温度和超负荷的倍数。
86、常用的时间继电器有哪几类
答:常用的时间继电器有:电动式、空气阻尼式、晶体管式、电磁式、机械式。
87、空气阻尼和电动式时间继电器主要结构怎样
答:空气阻尼式时间继电器主要由底板、空气室、双断点行程开关、操作电磁铁等几部分组成,继电器接点的动作由电磁机构和空气室中的气动机构驱动。
电动式时间继电器由同步电动机、减速齿轮、差动齿轮、离合电磁铁、触头、脱扣机构、凸轮和复位游丝等组成。
88、自动开关有哪些特点常用的有几种自动开关
答:自动开关的特点是:动作后不需要更换元件、电流值可随时整定,工作可靠,运行安全,断流能力大,安装和使用方便。
自动开关可分为:塑料外壳式自动开关(原称装置式自动开关)、框架式自动开关(原称万能式自动开关)、快速自动开关、限流式自动开关等几种。
89、一般室内低压布线方式有哪些
答:瓷夹板布线;瓷柱布线;瓷瓶布线;木槽板(塑料槽板)布线;钢管布线;塑料管布线;另外还有钢索布线半硬聚乙烯管布线等。
90、防爆电机在检修时有何特殊要求
答:(1)防爆电机不得随意拆卸;拆卸检修时,不能用零件的防爆面作撬棒的支点,更不允许敲打或撞击防爆面。(2)拆卸电机时,应先取下风罩、风扇,再用套管板手拆卸端盖和轴承盖的螺栓,然后,用圆木或铜棒沿轴向撞击轴伸,使端盖和机座分开,最后取下转子。拆除零件,防爆面应朝上搁置,并用橡皮或布衬垫盖上,紧固螺栓,弹簧垫等注意不要丢失。(3)浸漆和组装时,应将防爆面附着的绝缘漆或脏物清洗干净,不得用铁片等硬物刮划,但可以用油石研磨不平整的地方。(4)若防爆面损伤,必须用铅锡焊料HISnPb58-2,焊剂为30%浓度的盐酸(对钢制零件)或含锡58~60%的锡锌焊料,焊剂为氯化铵30%,氯化锌70%,加水100~150%混合溶液(对铸铁件)进行焊补,焊料与零件的结合要牢固,凸起部分要磨平,达到规定的光洁度。(5)为防止防爆面生锈,应在防爆面上涂抹机油或204-1置换型防锈油。
91、绕线式异步电动机运转时,为什么转子绕组不能开路
答:因为转子绕组开路,在转子回路中就不能产生感应电流,也就不会产生电磁转矩,转子不可能转动,所以绕线式电动机运转时,转子绕组不能开路。
92、单相异步电动机分几类它们的基本结构怎样
答:单相异步电动机大体上分为三类:电容起动电动机;电容起动和电容运行电动机;罩极式电动机。
它们的基本结构和三相异步电动机相似。但一般有两套定子绕组,一套称为工作绕组(主绕组),用以产生主磁场。另一套是起动绕组(辅助绕组),用以产生起动转矩。
93、单相异步电动机为什么不能自行起动,一般采用哪些方法来起动
答:由于在单相异步电动机的定子绕组中,通以单相电流所产生的磁场为脉动磁场。它的轴线在空间上是固定不转的,所以不能自行起动。
一般采用电容裂相及罩
极公相的方法来获得旋转磁场,从而不能自行起动。
94、直流电机一般有哪些绕组
答:直流电机一般有:电枢绕组、励磁绕组、换向极绕组、均压绕组和补偿绕组。
95、交流电焊变压器与普通变压器有何区别
答:(1)普通变压器是在正常状态下工作的,而电焊变压器是在短路状态下工作的。(2)普通变压器负载变化时,其副连电压变化很小,而电焊变压器则要求在焊接时,有一定的引弧电压(60~75伏),在焊接电流增大时,输出电压迅速下降,当电压降至零时,副连电流也不致过大。(3)普通变压器的原、副线圈是同心地套在一个铁芯柱上,而电焊变压器原、副连线圈分别装在两个铁芯柱上。
96、防爆电气设备安装一般有哪些规定
答:(1)电力设备和电路,特别是在运行时发生火花的电气设备,应尽量装设在爆炸危险场所以外,若需要设在危险场所内时,应装设在危险性较小的地点,并采限有效的安全措施。(2)爆炸危险场所以内的电气设备和线路,应注意其免受机械损伤,并应符合防腐、防潮、防晒、防风雨和防风沙等环境条件的要求。(3)有爆炸危险场所内的电气设备应装设可靠的过载和短路等保护。(4)有爆炸危险场所内,必须装设的插座,应装在爆炸混合物不易积聚的地方;局部照明灯具,应安装在事故时气体不易冲击的位置。
97、变压器分接头为什么能起调节作用
答:电力系统的电压是随运行方式及负荷大小的变化而变化的,电压过高或过低,都会影响设备的使用寿命的。因此为保证供电质量,必须根据系统电压变化情况进行调节。改变分接头就是改变线圈匝安息。即改变变压器的变化,亦改变了电压,故起到调压作用。
∵U1/U2=W1/W2U1W2=U2W1∴U2=U1W2/W1
98、什么叫内部过电压
答:内部过电压是由于操作(合闸,拉闸)事故(接地、断线等)或其它原因,引起电力系统的状态发生突然变化,将出现从一种稳态转变为另一种稳态的过渡过程,在这个过程中可能产生对系统有危险的过电压,这些过电压是系统内部电磁能的振荡和积聚所引起的,所以叫内部过电压。这可分操作过电压和谐振过电压、前者是产生于系统操作或故障,后者是电网中电容元件和电网中电感元件(特别是带铁芯的铁磁电感元件),参数的不利组合谐振而产生的。
99、怎样使用操作票
答:操作票在执行时由于监护人掌握,监护人手中执行的操作票不得超过一份。操作顺序不得临时颠倒。每执行一项前、监护人负责检查操作人的位置和准备工作后唱票,操作人复诵无误后,监护人发令,操作人立即执行。每一项执行完了用红笔划号。执行完的操作票盖已执行章,保存三个月,变电所所长每月应检查一次操作票。
100、在什么情况下电力电容应退出工作
答:在下列情况下应将电力电容器立即退出工作,并汇报调度:(1)电力电容器爆炸;(2)接头严重过热或熔化;(3)套管发生严重放电闪络;(4)电容器严重喷油或起火;(5)环境温度超过40℃以上。
101、变压器运行中发生异常声音可能是什么原因
答:变压器运行发生异音的原因有以下几种可能:(1)因过负荷引起;(2)内部接触不良放电打火;(3)个别零件松动;(4)系统有接地或短路;(5)大动力起动,负荷变化较大(如电弧炉等);(6)铁磁谐振。
102、电流继电器的主要技术参数是什么
答:电流继电器的主要技术参数是:动作电流、返回电流和返回系数。
103、继电保护装置的主要任务:
答、当电力系统出现不正常的运行方式时,及时地发出信号或警报,通知运行值班人员处理,而当电力系统发生事故时,它能自动地将故障切除,限制故障的扩大,尽量减少对其它用户的影响。
104、对继电保护装置的基本要求。
答:A、选择性。B、快速性。C、灵敏性。D、可靠性。
105、什么是过电流保护、电流速断保护
答:电力系统的发电机、变压器和线路等电气元件发生故障时,将产生很大的短路电流。故障点距离电源愈近,则短路电流愈大。为此,可以根据电流大小而动作的电流继电器构成过电流保护和电流速断保护。当电流超过它们的整定值时,保护装置就动作,使断路器跳闸,将故障段切除。过电流保护一般是按照避开最大负荷电流来整定的,为了使上下级过流保护有选择性,在时限上以应相差一个级差。而电流速断保护是按被保护设备的短路电流来整定的,因此一般它没有时限。
106、什么是低电压闭锁的过电流保护
答:电力系统短路故障时,会使系统的电压降低,尤其使故障点的电压降低得更多。而正常运行情况下过负荷只是电流增大,电压并不降低。针对这一特点可以构成低电压闭锁的过电流保护,既在过电流保护回路中只有接入了低电压继电器的触点,才接通过电流保护的出口回路使断路器跳闸,而在过负荷情况下,由于电压正常而使电流保护闭锁。
107、变压器差动保护的动作原理。
答:变压器的差动保护是由变压器的高低压两侧电流互感器的二次电流的数值和相位进行比较而构成的保护装置。它主要用来保护变压器及其引出线上发生是相间短路以及单相接地短路(在大电流接地系统中)。在两个电流互感器之间的所有元件几引线均包括在保护范围之内。对于变压器的匝间短路等内部故障还是也瓦斯保护为主,差动保护做为它的后备保护。
108、试述瓦斯保护的动作原理。
答:瓦斯保护是一种非常灵敏的变压器内部故障保护装置。它主要由位于变压器器身与油枕之间的瓦斯继电器等构成。瓦斯保护的保护范围是变压器内部相间短路、层间或匝间短路、油面下降以及分接开关接触不良等故障。
109、对继电保护装置及二次线路系统巡视检查的内容有那些。
答:与一次电气设备一样,运行值班人员应定期对继电保护装置及其二次系统进行定期巡视检查,内容如下:1)各类继电器外壳有无破损,整定值的指示位置是否变动。2)继电器触电有无卡住,变位倾斜、烧伤以及脱轴、脱焊等情况。3)感应型继电器的铝盘转动是否正常,经常带电的继电器触点有无大的钭动及磨损,线圈及附加电阻有无过热现象。4)压板及转换开关的位置是否与运行要求的一致。5)各种信号指示是否正常。6)有无异常声响及发热冒烟以及烧焦等异常气味。
110、变压器瓦斯继电器动作后,如何收集气体及判别故障?
答:当变压器的瓦斯保护动作后,如果不能明确判断是变压器内部故障时,则应立即鉴别瓦斯继电器聚集的气体性质。一般可用专用的玻璃瓶,将其倒置,瓶口靠近瓦斯继电器的放气阀来收集气体。1)如果收集到的气体是无色无味又不能燃烧的,则说明瓦斯继电器动作的原因是油内排出的空气引起的。2)如果收集到的气体是黄色不易燃烧的,则为木质部分故障;淡黄色带强烈臭味并可燃的则为纸或纸板故障;灰色或黑色易燃的,则为绝缘油故障。在判断气体颜色时,必须动作迅速,否则几分钟之后颜色就会消失。3)判断气体可燃性可采用如下方法:室外可直接打开瓦斯继电器放气阀点燃气体,如果气体可燃则开始燃烧并有明亮火焰,到有油溢出时则迅速关闭放气阀;室内则应将收集到的气体拿到安全的地点去点燃实验,禁止在变压器室内进行。
111、主变差动保护动作后,如何判断、检查和处理
答:主变差动保护,除了做为变压器的主保护外,它的保护范围还包括主变各侧差动电流互感器之间的一次电气部分。但是,主变差动保护还会因为电流互感器及其二次回路故障以及直流系统两点接地而发生误动作。因此,当差动保护动作后,需对动作原因进行判断。首先应观察主变压器套管、引线以及差动保护区内有无故障痕迹。经检查若未发现异常,则应检查回路是否两点接地,电流互感器二次回路有无开路或端子接触不良。在排除上述几种可能后,则可初步判断为变压器内部故障。此时应对变压器本身进行各种实验及绝缘油化验,以便判定变压器内部故障的原因。如果变压器差动保护动作,是由于引线引起的故障或电流互感器及二次回路等原因造成,则经处理后,变压器可继续投入运行;如为内部故障,则停止运行。
112、运行中如发现断路器的红灯或绿灯不亮应如何处理
答:不亮原因:灯泡损坏、回路接触不良、附加电阻损坏,断路器辅助触点接触不良以及断路器跳、合闸线圈断线或控制回路母线电源熔丝熔断等原因造成。它有监视断路器位置和回路是否完好的作用。在
运行中如发现红绿灯不亮应立即查明原因并处理,否则当系统发生故障时,断路器不能正常动作,将造成事故扩大。检查应由两人进行,遵守《安规》,防止直流接地或短路。
113、中央信号装置。
答:是监视我站电气设备运行信号装置的总称。它包括事故信号(音响信号和灯光信号)、预告信号(音响信号和光字牌)和位置信号(红绿灯)。
114、什么叫磁场和磁感应强度写出磁感应强度公式。
答:在磁铁周围的空间存在一种特殊的物质,它能表现一种力的作用,这一特殊物质叫磁场。
反映磁场强弱的物理量称为磁感应强度(或磁通密度),用B表示,在磁场中将长度为1、电流为I的直导体,放在与磁场方向垂直的某一点,当它受到的作用力为F时,则磁感应强度为B=F/IL。磁感应强度是一个向量,其方向就是该点的磁场方向,它的单位是特斯拉,简称“特”,用符号T表示,工程上一般用高斯(GS)做单位。
篇3：物管师《物业管理基本制度与政策》模拟试卷
2012年物管师--《物业管理基本制度与政策》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、()必须通过招标方式来选聘物业管理企业。
A所有物业B住宅物业C规模较大的住宅物业D前期管理的住宅物业
2、几十年来,我国一直采取福利型的行政管理模式,符合()制度的要求。
A乡村住房B城镇住房C国家企业化D政府政策
3、下列说法错误的是()。
A物业管理企业名称、法定代表人等发生变更的,应当在办理变更手续后30日内,至资质管理部门办理变更手续B因其他原因终止业务尘埃的,办理营业执照注销手续后的10日内,到原资质审批部门办理资质证书注销手续C资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布D物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的,可处2万元以下的罚款
4、前期物业服务合同是一种()的合同。57
A无期限B附终止条件C服务性D有限期
5、确立为主和物业管理企业在物业管理活动中权利义务的法律依据是()。
A物业服务合同B物业管理合同C国家法律D物业管理法规政策
6、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积()的开发建设项目。
A30万m2以下B30万m2以上C25万m2以下D25万m2以上
7、提供物业服务合同以外的服务,()。
A是物业管理企业的法定义务B不是物业管理企业的法定义务
C是业主的法定义务D是业主额外的要求
8、召开业主大会会议,应当于会议召开()日以前通知全体业主。
A5B7C10D15
9、根据《物业服务收费管理办法》,物业服务成本包括()。
A办公费用B物业管理区域清洁卫生费用
C物业管理企业固定资产折旧D物业共用部位的大修费用
10、从行业规范要求角度,物业管理职业首先主要内容包括()。
1守法经营;2诚信经营;3尽职尽责胜任本职工作;4努力学习、掌握专业技能;
5奋发努力、坚忍不拔
A1234B2345C345D45
11、鉴定机构进行安全鉴定,必须有()名以上易宝人员参加。
A3B2C4D5
12、在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《物业管理条例》设定的法律责任充分体现了优先保护()的有规则。
A全体业主利益B业主弱者地位C单个业主利益D业主的财产权利
13、下列()属于业主对房屋等建筑物的管理方式。
A业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司B业主行使对建筑物的占有权
C业主行使对建筑物的使用权D业主行使对建筑物的收益权
14、在城市总体规划和分区规划的基础上,对城市近期区域内各项建设作出具体规划,称为()。
A总体规划B分区规划C详细规划D具体规划
15、物业管理师资格注册审批机构为()。
A政府房地产主管部门B省、自治区、直辖市人民政府
C建设部D人事部和建设部
16、每个业主都是独立的民事主体,但依据物业服务合同享受的服务应是()。
A个体的B不同的C因人而异的D统一的
17、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定,达到房地产开发企业资格的条件是()。128
A有100万元以上的注册资本B有5000万元发上的注册资本
C有3名以上持有资格证书的房地产专业人员D有1名以上持有资格证书的专职会计人员
18、转租合同的终止日期,()原租赁合同规定的终止日期。
A可超过B可超过2天C可D不可超过
19、()改变物业管理区域内公共建筑和共用设施扔规划用途。
A业主大会可以B业主委员会可以C物业公司可以D以上人员都不可以
20、物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单位。其中,招标人多于成员总数的()。
A1/2B2/3C1/3D1/4
21、下列说法中不正确的是()。
A物业管理企业不履行物业服务合同义务的,应当按照合同约定来承担责任
B物业管理企业在物业管理活动中的权利、义务和责任来处《物业管理条例》的规定
C物业管理改善了居住环境,提高了物业管理区域内业主的生活质量,有篮球物业的保值增值
D物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供良好的生活环境
22、《物业管理条例》实施以前,各地在物业管理实践中,大多采用()。
A物业管理制度B业主自己管理制度C无人管理制度D业主委员会制度
23、物业管理师应接受继续教育,每年接受继续教育时间应当()。
A多于40学时B少于40学时C不少于40学时D不多于40学时
24、下列说法正确的是()。
A质押人对抵抽财产脸享有占有权B质押人对抵押财产享有使用权
C质押人
对抵押财产享有经营权D抵押人对抵押财产仍享有占有权、使用权和经营权
25、房地产转让可分为()。
A无偿转让和继承转让B有偿转让和赠与转让
C继承转让和合同转让D有偿转让和无偿转让
26、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业,或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处()以下的罚款。
A5万元B10万元C20万元D50万元
27、《城市房地产管理法》对商品房预售的规定条件之一是,按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的()以上,并已经确定了施工进度和施工交付日期。
A10%B15%C20%D25%
28、取得建设用地批准文件以后(),政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下地土地闲置费。
A超过1年未动工开发的B超过半年未动工开发的
C超过2年未动工开发的D超过3年未动工开发的
29、房地产转让,房地产管理部门对白日做梦的有关文件进行审查,并在()日内做出是否受理申请的书面答复。
A3B7C10D14
30、业主公约是由全体业主共同制定的,规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的,对全体业主具有普遍约束力的自律性规范,它一般以()形式订立。
A口头B书面C通知D备案
31、通过学历认定或考试均可取得的职业资格是(),这是政府规定专业技术人员从事某种专业技术性工作的学识、技术和能力的起点标准。
A执业资格B从业资格C注册资格D职称资格
32、业主大会作出的一般决定,必须经()以上通过。
A与会业主所持投票权1/2B持投票权2/3以上业主
C1/2以上业主D全体业主人数的1/2
33、招标投标应当遵循的原则是()。
A公开、公平、公正的最低价B自愿、公平、公正的等价交换
C公开、公平、公正和诚实信用D自愿、公平、等价交换和诚实信用
34、物业管理招标代理机构是依法设立的、从事物业管理招标代理业务并提供相应服务的()。
A物业管理咨询公司B房地产主管部门的派出机构
C社会中介组织D物管协会的派出机构
35、在《物业管理条例》出台前,一般将物业服务合同称之为()。
A物业管理合同B物业管理委托合同C物业服务合同D物业委托服务合同
36、物业管理企业在物业管理活动中的(),除了《物业管理条例》和其他法律规定外,还来自于物业服务合同的约定。64
A权利B义务C责任D以上三者都是
37、契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间()。
A债权成立B债权先成立,物权后成立C物权先成立,债权后成立D债权和物权同时成立
38、房地产开发主管部门对符合条件的企业核发《房地产开发企业暂定资质证书》,默写资质的条件不低于()级资质的条件。
A一B二C三D四
39、下列()情况下,不可以中止处分抵押房地产。
A抵押权人没有提出中止请求B诉讼或仲裁中的抵押房地产
C发现被拍卖抵押物有权属争议的D抵押权人请求中止的
40、在《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中,保洁服务共同标准是()。
A共用雨、污水管道每年疏通1次B共用雨、污水管道每2年疏通1次
C共用雨、污水管道每年疏通3次D雨、污水井每年检查1次
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、法律责任不同于其他责任,其特点为()。
A它是与违法行为相联系的B它的内容是法律明确而又具体规定的
C它具有国家强制性D它是由国家法令机关依法实施的
E体现自我管理、自我约束
2、我国gg开放前的城镇住房制度主要呈现的特征是()。
A住房投资由国家和国有企业统包B住房分配采取实物分配
C住房分配采取货币分配D住房消费采取福利低租金制
E房屋由国家包修包养
3、将市场原则作为物业管理活动的前提条件,其主要目的在于()。
A强调业主在市场活动中的自主权B强调物业管理尘埃必须接受业主委员的领导
C强调业主在日常生活中的民主、自由和团结D强调物业管理活动必须纳入社区管理范畴
E强调物业管理活动必须纳入市场秩序
4、《城市房地产转让管理规定》对房地产的转让,规定的程序有()。
A房地产转让,当事人订立口头转让合同B房地产转让,当事人按照规定缴纳有关税费
C房地产管理部门办理房屋权属登记,核发地产权属证书
D房地产管理部门可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估
E房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复
5、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有()。
A确定了物业管理活动的主管部门B确定了物业管理工作的基本内容
C明确了业主的权利和义务D明确了社会化、专业化的物业管理模式
E确定了业主选举产生物业管理委员会制度
6、业
主与物业管理企业合同约定,实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括()。
A物业服务成本B法定税费C物业配套设施的建设费用
D物业管理企业的利润E物业配套设施的经营费用
7、业主委员会的性质是()。
A业主大会的执行机构B对业主大会负责C制定业主大会议事规则
D业主大会的常设机构E负责执行业主大会交办的各项物业管理事项
8、有以下情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主在会临时会议我()。
A10%以上业主提议的B20%以上业主提议的C发生重大事故的
D业主委员会主任认为有必要的E业主大会议事规则或者业主公约规定的情况
9、前期物业服务服务合同的特征包括()。
A具有过渡性B由建设单位和物业管理企业签订
C是要式合同D可约定期限E是一种附终止条件的合同
10、物业服务合同应包括()等内容。
A物业服务质量B物业服务费用C双方的权利和义务
D合同期限E赔偿范围
11、《物业管理条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下,突出了()的立法理念。
A改革为重B发展为重C讲究政治D平衡利益E保护弱者
12、《物业管理条例》法律制度的内涵是()。
A尊重和维护业主的财产权利B建立业主民主协商机制C建立自我管理机制
D建立平衡利益机制E建立物管人员的首先规范机制
13、物业管理从业人员培训合格上岗制度为()。
A关于物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗实施办法
B物业管理企业经理岗位规范C物业管理企业部门经理、管理员岗位规范
D培训教育计划的制定规范E岗位必备知识和能力提升的规范
14、禁止租赁的房屋类型包括()。
A符合安全标准的B权属无争议的C属于违法建筑的房屋
D未依法取得房屋所有权证的房屋E共有房屋未取得共有人同意的房屋
15、鉴定机构鉴定房屋为危险房屋的,分为()等四种情况进行处理。
A观察使用B处理使用C停止使用D部分拆除E整体拆除
16、不得设定房地产抵押权的情况为()。
A没被查封的房地产B没被扣押的房地产C用于教育的房地产
D用于医疗的房地产E权属有争议的房地产
17、政府定价方式管理物业服务收费,存在的弊端为()。
A不利于物业管理企业提高服务技能B制约了业主对物业服务质量的监督权
C剥夺了业主对物业服务质量的选择权D因定价标准不客观产生了大量矛盾
E政府核定物业服务收费标准,阻碍了物业管理市场的发展
18、物业管理项目投标的规则包括()。
A投标人应具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其它条件
B投标人可以以他人的名义投标C招标人可对投标人的资质提出不同的要求
D投标人必须在到政策或招标文件要求的企业资质等级
E物业管理企业资质不符合条件的,投标文件可能被视为废标
19、物业管理从业人员职业素养的主要内容包括()。
A自信自强、积极向上B奋发努力、坚忍不拔C诚恳待人、服务热情
D文明礼貌、着装整洁E水平专业、技术熟练
20、物业管理区域环境验收内容包括()。
A检查沟、井是否完整B临时设施及临时用房是否拆除清理干净
C物业区域是否建立垃圾存放处D绿化草坪是否长势良好E停车场是否符合交通管理部门要求
21、下列关于房地开发企业二级资质的条件,正确的是()。
A注册资本不低于2000万元B从事房地产开发经营2年以上
C建筑工程质量合格率达100%D未发生过重大工程质量事故
E工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
22、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》,从()等方面界定了物业管理服务的内容,制定了三个等级的服务标准。
A物业管理服务的基本要求B房屋管理、共用设施设备维修养护
C协助维护公共秩序D提供必要的物业管理用房E保洁服务、绿化养护管理
23、物业管理服务的主要内容为()。
A房屋共用部位的维修、养护与管理B房屋共用设施设备的维修、养护与管理
C专项维修资金的代管服务D物业档案资料的管理E佩戴标志,行为规范
24、《物业服务收费明码标价规定》明确规定,物业服务收费应当明码标价,物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置,依法向业主公示()。
A物业管理企业名称B物业服务内容、服务标准C物业管理企业员工工资分配方案
D收费项目E收费计价方式和收费标准
25、房地产企业甲级资质要求()。
A未发生过重大工程质量事故B从事房地产开发经营3年以上
C注册资本不低于100万元D已竣工的建筑工程质量合格率达100%
E财务负责人具有相应专业初级以上职称
26、《物业管理条例》确立的基本法律关系为()。
A业主相互之间的关系B物业管理企业和业主之间的关系
C员工和物业管理企业的关系D开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系
E供水、供电单位与业主以及物业管理企业之间的关系
27、从20世纪90年代初到《物业管理条例》颁布前,这一阶段的物业管理政策法规主要体现的特点包括()。
A配套性B借鉴性C过渡性&
nbsp;D针对性E经验性
28、以下()不得从住宅专项维修资金中列支。
A依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和履行费用
B用于全体业主共同所有的共用部位、共用设施设备的维修费用
C人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热等费用E根据物业服务合同规定,由物业管理企业从物业服务费用或物业服务资金中列支住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用
29、下列关于全国性政策法规叙述,正确的是()。
A2003年6月,建设部发布《业主大会规程》
B2003年9月,建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
C2003年11月,国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》
D2004年1月,中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准
E2004年3月,建设部发布《物业服务收费明码标价规定》
30、危险房屋是指()的房屋。
A结构严重损坏B承重构件已属危险构件C随时可能丧失稳定和承载能力
D不能保证居住和使用安全E尚可处理使用
答案:
一、单项选择题
1(D)2(B)3(B)4(B)5(A)6(C)7(B)8(D)9(D)10(A)
11(B)12(A)13(A)14(C)15(C)16(D)17(A)18(D)19(D)20(C)
21(B)22(D)23(C)24(D)25(D)26(B)27(D)28(A)29(B)30(B)
31(B)32(A)33(C)34(C)35(A)36(D)37(D)38(D)39(A)40(A)
二、多项选择题
1(ABCD)2(ABDE)3(AE)4(BCDE)5(ABDE)6(ABD)7(ABDE)8(BCD)9(ABC)10(ABCD)
11(BDE)12(ABCD)13(ABC)14(CDE)15(ABCE)16(CDE)17(BCDE)18(ACDE)19(ABCD)20(BCDE)21(ACDE)22(ABCE)23(ABCD)24(ABDE)25(ACDE)26(ABDE)27(BCD)
28(ACDE)29(ABCD)30(ABCD)
篇4：物管师《物业经营管理》模拟试卷
2012年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
A现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
B物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
C在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
D物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
A居住物业B收益性物业C大型非房产物业D非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
A通货膨胀风险B周期风险C变现风险D资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
A11%B22%C33%D44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
A1000.00B1120.00C1125.51D1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
A14.37%B15.57%C15.87D13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
A设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
B设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
D不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
A物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
B物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
C物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付D以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是()。
A成交价格B市场价格C总价格D单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
A社会环境B市场主体C客体D价格
11、需求曲线是一条具有()。
A负斜率的向左下方价倾斜的曲线B负斜率的向右下方倾斜的曲线
C正斜率的向左上方倾斜的曲线D正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
A总量结构B区域结构C供求结构D投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
A廉租房B经济适用房C市场价商品住宅D以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
A调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
B分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
C分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异D以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
A1~3年B2~4年C3~5年D4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
A租赁双方都是符合法律规定的责任人B房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
C房屋租赁转移房屋的权D房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
A租金的确定B收取租金C租金调整D租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力竞争力的重要标准之一。
A信息系统应用水平B可持续发展战略C智能化小区D电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
A1B2C3D4
20、客户关系管理的英文缩写是()。
AGRMBCRMCGRNDCRN
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
A直接人工费B直接材料费C管理费用D间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
A10%B2%C1.5%D14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
A管理费用B营业成本C财务费用D人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
A对目标成本本身的控制B对目标成本完成的控制和过程的监督
C在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向D以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
A建设单位和物业管理企业B建设单位和业主委员会
C业主委员会和物业管理企业D以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
A引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
B推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
C全面促进物业管理行业的发展D以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
A正面性,即风险突如其来使之受到伤害
B负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
C不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
D可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
A物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
B物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
C物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
D物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
A基本指标B修正指标C评议指标D总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
A以物业管理企业作为具体评价对象
B以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
C以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
D将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
A综合分析判断法B功效系数法C定性分析判断法D基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
A单纯型写字楼B商住型写字楼C综合型写字楼D自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
A益租B净租C毛租D利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
A物业经济指标B服务满意度C物业品牌化D以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
A市场容量B进出交通C地点显著D以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
A声誉B财务能力C租户组合与位置分配D租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
A组合投资B搭配投资C分期投资D贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
A企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
B企业为了生产而拥有或租用的房地产
C企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
D企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
A逾期的应收帐款B呆滞的应收账款
C坏账、死账形式的应收账款D证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
AWECDBWCEDCWDCEDWEDC
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
A物业管理B设施管理C房地产资产管理D房地产投产管理E房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
A位置固定不可移动性B寿命周期长C政策影响性D专业管理依赖性E资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
A经营税金及附加B城镇土地使用和房产税C企业所得税D员工所得税E保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
A都是价格用货币来表示B都有波动受供求因素的影响C都是按质论价:优质高价,劣质低价D都是受区位的影响很大E都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
A可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
B可比实例的交易类型与估价时点接近
C可比产例的交易类型与估价目的吻合
D可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
E可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
A家庭收入水平及分布B传统观念及消费心理C社会福利
D家庭户数规模E家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
A签订B申请C审查D颁证E变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
A房屋租赁合同是双务合同B房屋租赁合同是无偿合同
C房屋租赁合同是诺成合同D房屋租赁合同是要式合同
E房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
A人员的工资B人员的资金C人员的福利费D办公费E差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
A成本预算必须同其他预算相协调B成本预算要以各项定额为基础
C成本预算应有相应的技术经济措施保证D成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
E成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
A物业建设单位在开发所订立的合同207
B前期物业服务合同与物业服务合同
C业主所签订的与物业管理活动有关的合同
D物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
E后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
A物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
B物业服务合同是有偿合同C物业服务合同具有过渡性
D物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同E物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
A资金筹集B资金运用C资金耗费D资金转收E资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
A所处区位好,规模大B多为现代化的高层建筑C功能齐全,配套设施完善
D全部由专业物业管理企业管理E保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
A招商及承租户组合B零售技术及营销C零售技术
D物业维护E运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
A管理的范围、深度和想要达到的管理效果
B现有管理流程的规范化程序
C管理人员综合应用计算机的水平
D资金的投入E资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
A管理型物业管理企业B托管型物业管理企业C专业型物业管理企业
D非专业型物业管理企业E综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是()。
A物业价格受区位的影响很大B物业价格实质上是物业权益的价格
C物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
D物业价格形成的时间较短E物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
A搜集交易实例B选取可比实例C对可比实例成交价格进行处理
D求取比准价格E准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
A金融业的发展B信息、通信技术水平的提高C生产和工作方式的转变
D人文环境、自然环境的变化E人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
A有按期收取租金的权利B对物业管理善进行监督建议的权利
C有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
D有依法收回出租房屋的权利E有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
A能够改善企业形象,提升企业生产力
B能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
C能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
D能够提高企业销售收入E能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
A国家法律、法规规定之外的各种付费
B被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
C物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
D对外投资支出E购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
A边际成本B差异成本C目标成本D定额成本E计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
A利润最大化B资本利润率最大化C每股利润率最大化
D总股利润率最大化E企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
A地理位置B交通便利性C声望或形象D人口密集度E为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
A分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围B确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”C合理保证非收益部分的使用需要D定位目标市场E明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
A完全拥有权B直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
C将大部分产权出售D全部出售套现E以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
A购置物业资产B买卖物业资产C剥离物业资产
D财务E管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
A编制企业物业资产清单B设定管理目标C控制成本
D适时处置资产并获得收入E财务收支
答案:
一、单项选择题
1(C)2(A)3(D)4(C)5(B)6(C)7(D)8(A)9(D)10(A)
11(B)12(D)13(A)14(D)15(C)16(C)17(A)18(A)19(C)20(B)
21(C)22(D)23(B)24(D)25(A)26(D)27(A)28(A)29(A)30(B)
31(B)32(D)33(B)34(B)35(D)36(A)37(A)38(C)39(D)40(B)
二、多项选择题
1(ABDE)2(ABCD)3(ABC)4(ABC)5(ABCD)6(BCDE)
7(BCD)8(ACDE)9(ABC)10(ABCD)11(ABCD)12(ABDE)
13(ABCE)14(ABCE)15(ABCD)16(ABCD)17(ACE)18(ABCE)
19(ABCD)20(ABCD)21(ACDE)22(BCDE)23(ABDE)24(CDE)
25(ABDE)26(ABCE)27(ABC)28(ABCD)29(ACDE)30(ABCD)
篇5：物业管理知识问答题4
物业管理知识问答题(4)
1、物业管理用房应按什么比例配置产权归谁所有
答:《淄博市物业管理办法》第二十九条规定:建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房,最低不得少于80平方米,产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当提交物业管理用房配置的相关资料,经审核符合条件的,方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。
2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房
答:《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”
法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房,但对这一行为进行了限制:一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说,业主要想将住宅用房改为经营性用房,在遵守相关法律、法规的基础上,还必须通过协商,征得有利害关系的所有业主的同意,有利害关系的业主可以实行“一票否决权”,限制这一行为,维护自己的权利。换句话说,只要一个有利害关系的业主不同意,即使其他人都同意,当事人也不得将住宅改为经营性用房。
3、哪些事项应该由业主共同决定
答:《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分
答:根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]第213号)第三条规定:共用部位是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
5、业主委员会越权业主该怎么办
答:业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共有权,同时作为小区成员还享有成员权,业主通过业主大会的形式,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数人的利益,采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。
由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,在实践中引出了不少矛盾和纠纷。
遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处;也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主委员会的越权行为等。
6、楼道内的照明灯该由谁负责维修
答:应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备,它的日常运行维护费用包含在物业管理费中,但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。
7、房顶漏水到底应该谁来修
答:分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定,屋面防水最低保修期限为5年,如果你的房子没出保修期,应该由开发商负责维修;如果已经出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已经缴纳物业专项维修资金的,从专项维修资金中列支,未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。
8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费
答:首先我们要先了解物业管理的内容,物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种:常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。
常规性公共服务面向全体业主和物业使用人,目的是保证物业的完好和正常使用,保证小区内住户的正常生活秩序,美化人们的生活环境,这一服务是物业管理企业提供的基本服务,内容通常在物业管理委托合同中明确规定,业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容:房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、绿化养护管理、公众代办性质的服务如:代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。
针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件,满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准予以公布,当住户需要这项服务时,可自行选择。如:家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。
委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务,一般未在合同或专向服务中设立。
为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务,物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬,并不包括专项服务和特约服务的报酬,因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬,具体数额由双方协商确定。
9、建设单位已经聘请了物业服务机构,业主是否有权更换
答:按照《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》相关条款的规定,在业主大会选聘物业管理企业之前,开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。
前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止,但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。
10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会如何成立
答:《淄博市物业管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的,建设单位、物
业管理企业或者业主(超过20%)可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)新建物业入住率达到50%以上的;(二)物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的;(三)非新建物业具备实施物业管理条件的。”
区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后,应当和物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。
筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;(三)登记和确认业主身份;(四)确定业主委员会委员产生办法;(五)其他准备工作。
筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
11、物业服务费到底做什么用的有哪几部分构成
答:《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,期于全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3)物业管理区域清洁卫生费用;
4)物业管理区域绿化养护费用;
5)物业管理区域秩序维护费用;
6)办公费用;
7)物业管理企业固定资产折旧;
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9)经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
12、物业维修资金如何收缴、管理和使用
答:物业公共维修资金是《物业管理条例》确立的一项制度,在《物权法》中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳(房价总额的2%),由开发商在房屋出售时代收,在办理房屋产权登记时,统一由房产行政管理部门监管,保障该资金的安全。
物业公共维修资金,由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。
物业公共维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的更新、改造。
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