戴德梁行Mall物业管理咨询服务内容

Mall和物业管理咨询服务内容划分

ShoppingmallandPropertyManagementConsultingService

ContentsOutline

方法:我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解:

Methodology:Wewillworkwiththelocalmanagementteamtocollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeningandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryworkplan,progressreportsorpresentation:

Part1-业态规划Trademi*planning/店铺划分Shoplotssizing

1.1调查市场现状/进行市场分析Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisafterreceivingowner'sresearchedinformationanddocuments.Reviewsurveyinformationofmarketresearchcompanyandprovideadditionalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompany

1.2市场优劣势/市场战略分析Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis

1.3竞争对手分析Competitorsanalysis

1.4商场定位Mallpositioning

1.5商场总面积建意ProposedMallGFA

1.6业态规划Trademi*planning

1.7租户选配Tenantprofiling

1.8店铺划分Shoplotssizing

为了达致最高和最好的概念,需要全面的研究调查:

1.市场类层资料主要住宅密集区::,办公室/酒店职员的数量/类型,旅客与暂时寄住的访客,外地访客的数量,住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层

2.竞争数据

当前市面上所供应的,包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色

-租户清空存货

-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现

-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑

3.当前建筑表现的数字

-租金,服务费,租用率

-物业管理和服务的标准

4.目标场地分析

-舒适设施包括出口

-交通方便

-人潮流通

-周边用户

-环境问题

-停车(立即改进是可能的)

5.业主的行销团队/代理(本地及国际)

-招聘员工的水平

-行销陈述/员工专门技术的质量

-行销代理所承接的项目

-利益冲突

-已执行的市场研究资料可供参考(如果当前的数据资料不足,超群可能会建议作补充研究)

目标物业的竞争对比

-零售

-办公室

-其它支援设备

SWOT分析(弱点、优点、机遇、威胁)加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识,判断以及经验

-物业(零售和办公室和设施)物理属性和业主规定

-价格战略(不同的选择

,业主的财务目标)

-行销战略(代理,示范单位,直销,战略联盟)

-促销(媒体,杂志社与报馆的关系,广告计划)

增值:

-硬件(建筑和舒适设施)

-软件(新服务以吸引顾客,制造不容易采用的竞争优势)

定位和租户刮析和顾客

建议与实行:

这报馆将成为项目质量的依据-在硬件、软件方面-以增强项目的竞争能力。将发出设计概述以提供开发的设计意向。

Part2-平面和空间设计及设计评审工作内容

PlanandSpaceDesign&DesignCritiqueWorkDetails

1.建筑设施顾问:

Building&FacilitiesConsultant

1.1建筑结构及功能设计

BuildingStructuralandFunctionalDesign

1.1.1柱距设置建议

SuggestionsonthePillarDistance&Setup

1.1.2层高建议

SuggestionsontheLevelHeight

1.1.3楼层单元分隔及编号

FloorModularDemarcationandNumbering

1.1.4门窗高度、宽度建议

SuggestionsontheRenovationMaterialSelection

1.3广告牌预留位置的建议

SuggestionsontheMarkingoutofAdsPostLocation

1.4人流、车流的外部导向

HumanandVehicularTrafficExternalDirection

1.5物业用房的设置

PropertyRoomSetup

1.6员工通道设置

StaffAccessSetup

1.7员工食堂的设置建议,是否设置,如设置,位置及大小的建议

SuggestionsontheSetupofStaffCanteen,toSetupornot,ifso,suggestionsonthelocationandsize.

1.8员工区设置的建议,具备哪些功能,位置和大小的建议

SuggestionsontheSetupofStaffArea,toincorporatewhatfunctions,suggestionsonthelocationandsize.

1.9公共区域装饰装修的建议,要便于日后使用中的维修和清洁

SuggestionsontheDecorationandRenovationofCommonArea,suchthatthereiseaseofoperationalmaintenanceandcleaningwhenpropertybecomesoperational

1.10卫生间的设置建议,数量、位置、大小的建议

SuggestionsontheSetupofWashrooms,suggestionsonthenumbers,locationandsize

1.11商场卸货区以及仓库的设置的建议::,位置、大小以及交通的组织等的建议

SuggestionsontheontheSetupofLoading/UnloadingAreaandWarehouse,SuggestionsontheLocation,SizeandTrafficCoordination

1.12车库、出入口的设置建议,包括位置、项目内部的车流、人流的交通组织等

Sugge

stionsontheSetupofGarage,ingress/egress,includingLocation,CoordinationofProjectInternalHumanandVehicularTraffic

1.13指示牌的设置

SetupofSignboards

1.14垃圾房的设置

SetupofGarbageRoom

1.15机房、管道井的设置建议

SuggestionsontheSetupofPlantRoom&PipeworkAccessDuct

1.16紧急疏散通道的设置建议

SuggestionsontheSetupofEmergencyE*its

1.17实际过程中提出的其他问题

Otherquestionsraisedduringactualprocess

2.工程其他方面的设置建议

SuggestionsontheSetupofOtherEngineeringAspects

2.1商场照明设置以及布线建议,考虑各个位置的照明所需要的照度、需要的电量、布线方式是否利于日后维修、保养等;

SuggestionsontheLightingandCablingSetup,takingintoconsiderationoftherequirementsonillumination,electricity,methodofcablingofeachlocationastowhethertherewillbeeaseofmaintenanceinthedaystocome

2.2空调系统的建议:综合考虑项目出售主力百货店等的空调系统的设置,以及高层部分预留空调室外机位及空调走线的考虑

Suggestionsontheair-conditioningsystem:Overallconsiderationonthesetupofair-conditioningsystemoftheflagshipshop,andthespacetobemarkedoutonthehigherlevelsfortheoutdoorunitsoftheair-conditioningsystemandthecablingconsiderations

2.3背景音乐系统的设置建议,考虑紧急情况的广播问题

Suggestionsonthesetupofbackgroundmusicsystem,withconsiderationonPAsystemintimesofemergency

2.4综合布线部分的建议,包括需要增设的综合布线机房的设置建议

Suggestionsontheoverallcabling,includingsuggestionsontheadditionalrequirementsforanintegratedcablingplantroom.

2.5智能化管理系统,包括监视系统、安防报警系统、可视对讲系统、网络系统、联网收银系统、停车场管理系统等的设置建议

SuggestionsontheSetupofIntelligentManagementSystems,includingmonitoringsystem,securityalarmsystem,AVintercom,Internet/Intranet,On-linePaymentSystem,CarParkManagementSystem,etc.

2.6消防系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofFireControlSystem

2.7煤气报警系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofGasAlarmSystem

2.8空调系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofAir-ConditioningSystem

2.9信号放大器的设置建议

SuggestionsontheSe

tupofAmplifiers(SignalAmplifiers?)

2.10给、排水系统的设置建议

SuggestionsontheWaterSupply&DrainageSystem

2.11中水系统的设置建议

SuggestionsontheSetupof

2.12热力供应系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofHeatingSystem

2.13电梯、货梯、扶梯以及消防电梯的设置建议

SuggestionsontheSetupofPassengerLift,CargoLift,EscalatorandFireLift

2.14程控交换机系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofRemoteE*changeSystem

2.15供配电系统的建议,考虑供电量的估算、后备供电系统、供电线路等

SuggestionsontheElectricalSupplySystem,considerationforcomputationofthepowerrating,backuppowersupplysystem,cabling,etc.

2.16应急照明系统的设置

SetupoftheEmergencyLightingSystem

2.17可视对讲系统

AVIntercomSystem

2.18电话系统的设置建议

SuggestionsontheSetupofTelecommunicationSystem

2.19项目景观设计建议

SuggestionsontheProjectLandscapeDesign

2.20实际过程中提出的其他问题

OtherquestionsraisedduringactualProcess

以上部分的建议报告,要求结合文字说明以及图纸介绍两部分。

TheProposalfortheabovetoincorporatetwoaspects,namely,writtendescriptionandgraphicale*planation.

3.1平面和空间设计

SchematicandSpatialDesign

3.1.1有效设置人行通道、扶梯、升降梯等商业设施,将客流引到商业的每一个角落

EffectiveSetupofCommercialFacilitieslikeCorridors,Escalators,Elevators,etc.,todirecttheflowshopperstoeverycornerofthebuilding

3.1.2商场出入口设计如何与周边公共交通工具

Entrance&E*itDesigntoCoordinatewithPerimeterPublicTransportTraffic

3.1.3相邻店面的搭配

Totie-inwithNeighboringShop-front

3.2停车场

CarPark

4.Landlord'sprovisiontotenantedpremises

承租店面的业主规定

-Anchortenant,minianchor,restaurants,fastfood

旗舰店,小旗舰店,餐厅,快餐

-standardshop

标准店铺

-listdownmechanical,electrical,plumbingandsanitaryprovisions

 

;列出机电、水管以及卫生规定

-listdownarchitecturalfinishes.,height,floorloadingofalltenantedpremises

列出所有承租店面的建筑终饰、高度,地板承重量

5.Commonareassignages-externalandinternal

共用区指示牌-内部与外部

-Majortenantsignsonexternalwalls

外墙的主要租户标示牌

-Mallsignsandlogo

商场的标志和商标

-Facilitiessignssuchastoilets,carparktelephonesetc

设备指示牌比如卫生间,停车场,电话,等等

-Carparksignagesandoperationalsignages

停车场指示牌和日常运作指示牌

-Workwiththedesigneronbriefonsignagesandgraphicsneeds

与设计师合作拟定指示牌和图象需要的设计概要

-Reviewworkdonebydesigner

审核设计师的所有工作

6.Carpark

停车场

-Recommendequipmentandsystemsforcarpark

推荐停车场装置与系统

-Suggestlistofsafetymirrors,humps,protection/guardrailssystemtoprevent

vehiculardamages

建议并列出防止车辆损坏的安全镜,路丘,防护/围杆系统

7.AdvertisingandPromotionalrequirements

广告与促销需求

-Informationorservicecounter

咨询或服务台

-Stageforperformances

表演台

-E*hibitionsandeventsarea

展览和节目区

-Advertisingbo*-lightedandnonlighted

广告版-有灯和无灯

-Postalpanels

广告招贴版

-LED/plasmascreens

液晶屏/plasma屏

-Pushcartsandkiosks

花车和售卖亭

-Providebrief,locationofsigns/advertisingbo*esfordesignertoproducedesign

提供指示牌/广告版的设计摘要与位置予设计师以完成设计

-Review

审核

8.ITinfrastructure

IT基础架构

-Providebriefforbroadband(wiredandwireless)

提供宽频(有线和无线)设计概要

-Workwithdesigneroncurrentandfutureneeds

就当前与将来的需求与设计师合作

结合商业业态、交通动线与项目的设计图纸等,对体内停车场的设置提出符合商业规律的方案

IncorporatingCommercialPrese

nce,TrafficMovementA*is&ProjectDesignPlans,proposeaSetupforInternalcarparkinaccordancewithcommercialnorms.

PART3-、市场及租赁计划

MarketingandLeasingPlans

1.市场调查

MarketResearch

1.1调查市场现状/进行市场分析

Researchoncurrentmarketconditions/conductmarketanalysis

1.2市场优劣势/市场战略分析

CompetitivenessAnalysis/MarketingStrategyAnalysis

1.3竞争对手分析

CompetitiveAnalysis

2.细分市场及目标

MarketSegmentationandObjective

2.1市场的细分

MarketSegmentation

2.2市场目标的确立

EstablishingMarketingObjectives

3.市场战略

MarketingStrategy

3.1预算

Budget

3.2产品策略(租金表、服务费、价格折扣/优惠)

ProductStrategy(LeaseSchedule,ServiceCharges,Disounts)

4.招商策划

Marketing&LeasingPlanning

提出适合的租赁条件,确定商铺出租、销售的价格

Proposesuitableleasingconditions;establishleasing/salepricingforshopspace

5.租赁策略

LeasingStrategy

5.1建立潜在租户名单

EstablishNameListforProspectiveTenantswithlandlord'sLeasingteam

5.2确认竞争对手在物业及服务方面的优缺点

IdentifyCompetitor'sStrengths&WeaknessesinPropertyandService

Part4-开业前运营顾问咨询及培训计划

Pre-openingOperationConsultingandTrainingPlan

1.物业验收、交接计划

PropertyInspection&HandoverPlan

1.1提供成品保护措施方案

1.2检查交接资料,确保日后物业管理的正常进行

CheckHandoverinformation;ensurepropertymanagementinfuturetobenormal

2.二次装修的管理

ManagementofSecondRenovation

PropertymanagerandchiefEngineerrecruited

2.1制定二次装修的审批验收程序

Establishchecking&takeoverprocedurefor2ndRenovation

2.2制定二次装修的管理制度,包括装修的材料运输、垃圾堆放等要求

EstablishtheManageme

ntSystemfor2ndRenovation,includingtherequirementsfortransportingofrenovationmaterials,pilingofwaste,etc.

3.物业管理员工岗位职责

PropertyManagementJobDescriptions

4.管理处的建立

EstablishmentofManagementOffice

4.1办公室位置的选择以及面积

Locationselectionandsurfaceareaofoffice

4.2基本办公设备的采购

Purchasingofbasicofficefacilities

5.财务及管理收费标准

FinancialandFeeCollectionStandard

5.1开业前物业管理预算

Pre-openingPropertyManagementBudget

5.2第一年度营运预算

1stYearOperationalBudget

5.3资本预算预测

CapitalBudgetForecast

5.4通过预算,结合与物价局洽商,提出物业管理收费方案

ProposePropertyManagementFeeSchedulebaseonbudget,andworkwithProductPricingAuthoriity

6.对外委托的工作的合同的签订

SigningofOutsourcingWorkContracts

针对需要外委的的保洁、保安、电梯的维修保养,参与合同条款的审核,保证开发商的利益和便于日后物业管理

Participateinauditingestablishingtermsandconditionsinoutsourcingworkcontractsforcleaning,security,elevatormaintenanceandservicing,toensuredeveloper'sinterestsandeaseofpropertymanagementinthedaystocome

7.节能管理

EnergyConservationManagement

制定节能方案,注意要符合本地的特点,满足日常项目内客户的需要。

EstablishEnergyConservationProgram,ensuringittobesensitivetothelocalconditionsofcity,satisfyingon-goingrequirementsofclients