太阳城项目顺驰物业的前期介入规范

篇2：太阳城物业管理前期介入筹备工作计划

太阳城物业管理前期介入与筹备工作计划

*确定物业管理费收费标准

顺驰物业根据以往的物业管理经验,针对项目实际情况,以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算,为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后,顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系,确保在最快的时间内,通过申报审批程序,并最终获得批准。

*安排和招聘管理人员

顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职,只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工,均在顺驰物业工作了一段时间,因此,在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构,熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求,可迅速开展物业管理工作,并达到较高的管理水平。

*完成物业管理人员入职培训

顺驰物业将根据首期入住小区的户数,制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后,顺驰物业利用各种培训手段,对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员,进行岗位技能培训,使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识,确保员工的素质能够满足客户的要求。

*准确各种物品和装备

顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算,购置各种物业管理所需的物资装备,以保证物业管理处的正常运作,购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外,顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件,以随时保持与总部的联系。

*参与设备调试和验收

顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员,参与设备设施的调试验收,熟悉物业内的建筑情况和设备配置,检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程,协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度,为顺利验收和接管做好各项准备工作。

*提供施工现场安保服务

施工临近竣工阶段,工地现场施工单位多、人员杂,顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求,在最短的时间内调配和招聘安保人员进场,协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度,减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。

*确保物业管理各种方案

顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况,制定一系列适合太阳城的物业管理方案,使管理人员上岗后,能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。

*制订物业管理的各项规章制度

顺驰物业将根据物业的实际情况,结合国家和有关物业法规,提供合适的管理公约文本,供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》,制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙,部分留存物业管理处遵照执行。

*完成物业保险工作

对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式,可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度,使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中,顺驰物业利用以往经验,将通过市场公开招标方式,办妥财产一切险和公众责任险。

篇3：某某前期介入服务与接管验收入住管理方案

某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案

一、前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况,对"××项目(---)"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

*监控和消控中心的设置;

*小区人车分流的设计;

*公共照明开关设置位置;

*公共照明开关开闭形式;

*物业管理用房的位置设计;

*小区垃圾房的设置;

*公共洗手间的设置;

*信报箱的设立;

*公共告示栏的配置;

*家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;

2、建设施工阶段

*提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

*分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

*审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

*提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

*提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

*帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

*提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

*检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

*检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

*配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

*提出遗漏工程项目的建议;

*对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

*发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

*参与重大设备的调试和验收;

*制订物业验收流程;

*指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

*售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;

*委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;

*对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;

*提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;

6)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

三、入住管理方案

*提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

*为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。

*即时完成入伙注记。

*受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。

2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。

6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。

7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

8)业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。

4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5)交付押金和首期租金。

6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

*入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

*入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。

*入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。

*特约服务手续

齐全,收费合理,守时守约,保证质量。

*内部手册登记及时,即时完成注记。

*入伙按户汇总,次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

*由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

*业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

*业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。

*由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。

*业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

*如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。

*业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。

2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。

篇4：某某商住小区前期介入接管验收内容

某商住小区前期介入及接管验收工作内容

前期介入服务

要使**今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,将根据施工进度的实际情况,制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1.1规划设计阶段

对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1)监控和消控中心的设置;

2)小区人车分流的设计;

3)公共照明开关设置位置;

4)公共照明开关开闭形式;

5)物业管理用房的位置设计;

6)小区垃圾房的设置;

7)公共洗手间的设置;

8)信报箱的设立;

9)公共告示栏的配置;

10)家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。

1.2建设施工阶段

建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1)提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

2)分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

3)配合审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;

4)提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

5)提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

6)帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

7)提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

8)检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

9)检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

10)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

11)提出遗漏工程项目的建议;

12)对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

1.3竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护地产公司利益和保证施工质量的意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

1)参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

2)发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

3)参与重大设备的调试和验收;

4)制订物业验收流程;

5)指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

1.4项目的接管验收

1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。

a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;

b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,这样可以保证在上房时向业主交付一件尽量少瑕疵的作品,有利于树立开发企业的形象;

c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;

d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由地产公司负责保修,或由物业管理公司负责保修,地产公司一次性拨付保修费用;

4)接管验收的作用

a.明确交接双方的责、权、利关系

b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益

c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。

1.5业主入伙后

进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):

1)房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;

2)装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;

3)设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;

4)清洁服务:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;

5)绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;

6)消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;

7)安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;

8)车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;

9)产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;

10)财务管理:对物业管理资金运作和管理;

收银制度

篇5：A花园物业服务早期介入工作内容

**花园物业服务早期介入工作内容

根据**花园的开发情况,我们拟定了**花园物业服务前期介入的工作内容如下:

一、向建设单位提出物业服务建议。从物业服务的实际需求出发,结合小区的客户群定位,向建设单位提出完善小区智能化设施配套和其他有利于后期管理的具体建议。包括小区物业服务网络系统、家庭智能化系统、安防系统、专项服务系统等。进一步提高小区计算机网络综合排布的合理性和科学性。

二、对工程的综合布线、智能化设施、各类管网的综合配套进行跟踪,从而熟悉工程的各个环节,为开发商提供合理建议,减少各种隐患,为日后的物业服务铺平道路。

三、确定物业服务框架,测算前期物业服务费用,明确物业服务的收费标准,制定《临时管理规约》、《业主手册》等。让购房者明白物业服务费所包含的内容,配合前期的销售。同时亦将制定日后小区物业产权人应遵守有关规定。

四、让购房者一跨进小区大门就感受到物业服务服务氛围。通过礼宾员的形象、保洁的清新、景观绿化的新颖以及物业服务人员的言谈举止等,充分体现出物业服务的完善、优质和无所不在,从而为小区的销售创造良好的氛围。