大厦前期物管介入具体方案规范

篇2：恒德物业前期驻场顾问服务程序

万联恒德物业前期驻场顾问服务程序

前期驻场物业顾问是指我公司在项目的规划设计、施工建设和推广销售阶段就直接参与介入,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、材料选用、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提供有益的意见,同时起到促进成交,提高销售数量的作用。

1)目的:

*协助开发商进行合理投资。

*提高物业项目的后期使用合理性,降低该项目后期运行和维护成本。

*促进项目的销售推广,提升其品牌优势。

2)顾问工作内容:

第一条协助销售人员提高成交率和成交数量

第二条从物业管理各专业角度提出专业建议,方便日后的物业管理

*考查整体工程进度,协助开发商确认该物业的规划设计能否满足未来不同客户群的需求,如:整体布局是否合理、能源分配是否有效、规划设计是否利于日后的维修保养、营运费用是否合理等;

*根据地方物业管理法规、政策及我公司长期以来的物管经验对日后的物业管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议;

*根据该物业的整体规模、日后物业管理目标及服务范围、深度、当地行业物业管理相关法规政策等,对物业机构设置、定岗定编、各级各类员工任职条件和素质要求等提出建议。

第三条根据甲方的智能化设计及选型,协助提出专业建议

*考察该物业整体工程的进度,提出智能化工程的阶段性实施进度计划;

*根据甲方的最终要求提出智能化系统设计方案,方案要求功能完善、先进,设计合理、实用。

第四条从环保的角度,提出物业相关建议

*根据该物业的实际建筑设计情况,建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提出相关建议;

*对商业(商铺)、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议;

*根据小区配套设施,从节能和环保的角度,提出建议;

*根据该物业配套设施、园林景观等节能和环保角度,提出建议。

第五条从日后物业管理角度提供专业咨询、服务,以降低成本提高效益

*物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站位置、规格及标准等;

*根据该物业和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用建议;

*根据该物业实际工作进展情况,制定未来整套物业方案的初稿文件,以利于后期物业的良好运作;

*根据该物业未来实际运营情况,制定该物业人事组织架构草案,并分阶段实施招聘培训工作;

*成立该物业的验收小组,对该物业进行验收工作;

*收集该物业及各相关详细资料,包括:项目开发资料、工程技术资料、面积及产权资料、竣工验收资料、甲方对该物业原有装修标准和承诺优惠条件等资料。

篇3：新建小区早期介入服务内容

新建花园小区早期介入服务内容

要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用。我公司在正式接受委托后,将根据委托方物业施工进度的实际情况,制定科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

规划设计阶段

在规划设计阶段,规划设计人员、管理人员各自立场不同,规划人员仅从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理问题,结果造成物业建成后管理上的矛盾和漏洞很多,整体布局上的缺陷以后往往难以弥补,因此在规划设计之初,作为前期介入的物业管理人员就需要参与规划设计方案的讨论,要从管理的角度看规划设计方案是否合理,力求使设计方便日后的物业管理工作。

监控和消控中心的设置;

人车分流的设计;

公共照明开关设置位置;

公共照明开关开闭形式;

物业管理用房的位置设计;

垃圾房的设置;

公共洗手间的设置;

信报箱的设立;

公共告示栏的配置。

户外及室内广告的合理配置。

建设施工期间

在建设施工阶段施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥,抓好建设的施工质量是物业管理前期介入的重要内容。在建设过程中,物业管理前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为物业管理工作奠定良好的基础。

提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;

分析物业建造选料及安装,降低隐患,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;

审查有关工程(包括绿化.景观工程)的优劣,提供改善意见;

提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;

提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;

帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;

提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;

检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);

检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;

配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;

提出遗漏工程项目的建议;

对公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。

物业销售阶段

在物业销售期间,良好的物业管理形象、及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于开发商树立物业品牌形象。物业管理前期介入人员将根据实际情况,参与开发商的物业销售宣传推广活动。

制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;

售楼处及样板房的保安、保洁指导,以规范的服务和形象展示,建立良好的物业形象;

委派物业专业人员现场解答客户对物业管理方面的疑问;

对物业与销售人员进行物业管理基础培训工作;

提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

竣工验收阶段

为保证物业入伙后的物业管理工作顺利开展,必须对物业有全面的了解,如果物业公司在物业交付使用时才介入管理,就无法对物业情况了如指掌。物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;

发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;

参与重大设备的调试和验收;

制订物业验收流程;

指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。

篇4：X芙花园前期物业管理服务内容

雅芙花园前期物业管理服务内容

前期物业规章制度制订

为了使今后雅芙花园的物业管理更能有序地对物业进行管理,在物业正式交付验收前,物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式,制订相应的规章制度及编制有关文件,印制各种证件,进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。

物业管理公约(业主临时公约);

业主承诺书;

物业管理服务协议;

消防安全管理责任书;

精神文明建设公约;

入伙须知;

装饰装修管理办法;

装修管理协议;

安全责任书。

装修承诺责任书;

房屋及共用设备、设施管理规定

治安管理规定;

车辆停放管理规定;

绿化管理规定;

环境卫生管理规定;

电梯使用须知;

物业使用、服务指南;

客户基本情况登记表;

客户领房验收交接表;

装修申请表;

施工人员登记表;

入伙会签表;

入伙资料签收表;

钥匙签收表;

关于确定防火责任人的通知;

服务与联系

管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业主提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象,同时通过服务获得一定的经济效益。

日常服务内容

a.维修保养服务;

b.绿化养护服务;

c.治安消防服务;

d.环境卫生管理服务;

e.停车管理服务;

f.特约服务。

日常联系内容

a.每季度发放业户评议表,了解服务质量;

b.设置业户联系箱,每天定时开箱;

c.设立投诉电话接受业户的投诉;

d.及时回访业户征询意见。

日常服务与联系的质量控制

a.业户服务部主管应多途径与业主保持沟通,经常走访业主听取意见,及时提供各类服务,满足合理要求;

b.每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高;

c.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检,保证服务质量。

日常服务与联系的质量要求

质量要求以《吉林省业管理条例》为依据,以物业行业规范服务达标为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作,做到业主评议满意率95%以上;业主有效投诉率0.1%以下;投诉处理率100%。

篇5：永和物业项目前期物业服务合同（范本）

永和物业项目前期物业服务合同(示范文本)

甲方:_____;

法定代表人:_____;

住所地:_____;

邮编:_____。

乙方:_____;

法定代表人:_____;

住所地:_____;

邮编:_____;

资质等级:_____;

证书编号:_____。

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方对______(物业名称)提供前期物业管理服务事宜,订立本合同。

第一章物业基本情况

第一条物业基本情况:

物业名称_______;

物业类型_______;

座落位置_______;

建筑面积_______。

物业管理区域四至:

东至_______;

南至_______;

西至_______;

北至_______。

(规划平面图见附件一,物业构成明细见附件二)。

第二章服务内容与质量

第二条在物业管理区域内,乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容:

1、物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三);

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四);

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;

4、公共绿化的养护和管理;

5、车辆停放管理;

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;

7、装饰装修管理服务;

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括以下事项:

1、_______;

2、_______;

3、_______。

第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(前期物业管理服务质量标准见附件五)。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务,服务内容和费用由双方另行商定。

第三章服务费用

第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第___种方式:

1、包干制

物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准如下:

多层住宅:____元/月.平方米;

高层住宅:____元/月.平方米;

别墅:____元/月.平方米;

办公楼:____元/月.平方米;

商业物业:____元/月.平方米;

______物业:____元/月.平方米。

物业服务费用主要用于以下开支:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)法定税费;

(10)物业管理企业的利润;

(11)_______。

乙方按照上述标准收取物业服务费用,并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务,盈余或亏损由乙方享有或承担。

2、酬金制

物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳,具体标准如下:

多层住宅:____元/月.平方米;

高层住宅:____元/月.平方米;

别墅:____元/月.平方米;

办公楼:____元/月.平方米;

商业物业:____元/月.平方米;

____物业:____元/月.平方米。

预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。

物业服务支出为所交纳的业主所有,由乙方代管,主要用于以下开支:

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(3)物业管理区域清洁卫生费用;

(4)物业管理区域绿化养护费用;

(5)物业管理区域秩序维护费用;

(6)办公费用;

(7)物业管理企业固定资产折旧;

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)_______。

乙方采取以下第___种方式提取酬金:

(1)乙方按_______(每月/每季/每年)_______元的标准从预收的物业服务资金中提取。

(2)乙方_______(每月/每季/每年)按应收的物业服务资金_______%的比例提取。

物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分,转入下一年度继续使用;物业服务支出年度结算后不足部分,由全体业主承担。

第七条业主应于_____之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业,其物业服务费用(物业服务资金)由甲方全额交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。

物业服务费用(物业服务资金)按____(年/季/月)交纳,业主或物业使用人应在_______(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。

第八条物业服务费用实行酬金制方式计费的,乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算,并每年____次向

全体业主公布物业服务资金的收支情况。

对物业服务资金收支情况有争议的,甲乙双方同意采取以下方式解决:

1、_______;

2、_______。

第四章物业的经营与管理

第九条停车场收费分别采取以下方式:

1、停车场属于全体业主共有的,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的,业主和物业使用人有优先使用权,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车费。

乙方从停车费中按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准提取停车管理服务费。

3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的,车位使用人应按露天车位______元/个?月、车库车位______元/个?月的标准向乙方交纳停车管理服务费。

第十条乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。

第十一条本物业管理区域内的会所属______(全体业主/甲方)所有。

会所委托乙方经营管理的,乙方按下列标准向使用会所的业主或物业使用人收取费用:

1、_______;

2、_______。

第十二条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营,经营收入按下列约定分配:

1、_______;

2、_______。

第五章物业的承接验收

第十三条乙方承接物业时,甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验:

1、_______;

2、_______;

3、_______。

第十四条甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备存在以下问题:

1、_______;

2、_______;

3、_______。

甲方应承担解决以上问题的责任,解决办法如下:

1、_______;

2、_______;

3、_______。

第十五条对于本合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备,甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书,作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。

第十六条乙方承接物业时,甲方应向乙方移交下列资料:

1、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

3、物业质量保修文件和物业使用说明文件;

4、_______。

第十七条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准,按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

第六章物业的使用与维护

第十八条业主大会成立前,乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

乙方根据规章制度提供管理服务时,甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。

第十九条乙方可采取规劝、______、______等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

第二十条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项,及时处理业主和物业使用人的投诉,接受甲方、业主和物业使用人的监督。

第二十一条因维修物业或者公共利益,甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和乙方的同意;乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应征得相关业主和甲方的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的,应在约定期限内恢复原状。

第二十二条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议,就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定,并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十三条甲方应于_________(具体时间)按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。

物业管理用房建筑面积_________平方米,其中:办公用房_______平方米,位于_____;住宿用房______平方米,位于_____;

______用房_______平方米,位于_____。

第二十四条物业管理用房属全体业主所有,乙方在本合同期限内无偿使用,但不得改变其用途。

第七章专项维修资金

第二十五条专项维修资金的缴存_________。

第二十六条专项维修资金的管理_________。

第二十七条专项维修资金的使用_________。

第二十八条专项维修资金的续筹_________。

第八章违约责任

第二十九条甲方违反本合同第十三条、第十四条、第十五条的约定,致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准的,由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。

第三十条除前条规定情况外,乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准,应按______的标准向甲方、业主支付违约金。

第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定,未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的,应按______的标准向乙方支付违约金。

第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定,擅自提高物业服务费用标准的,业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳;乙方已经收取的,业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。

第三十三条甲方违反本合同第十七条的约定,拒绝或拖延履行保修义务的,业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复,修复费用

及造成的其他损失由甲方承担。

第三十四条以下情况乙方不承担责任:

1、因不可抗力导致物业管理服务中断的;

2、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有瑕疵造成损失的;

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人,暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的;

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的;

5、_______。

第九章其他事项

第三十五条本合同期限自___年__月__日起至___年__月__日止;但在本合同期限内,业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。

第三十六条本合同期满前____月,业主大会尚未成立的,甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议;双方未能达成协议的,甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。

第三十七条本合同终止时,乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会;业主委员会尚未成立的,移交给甲方或_____代管。

第三十八条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同,应当包含本合同约定的内容;物业买受人签订物业买卖合同,即为对接受本合同内容的承诺。

第三十九条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定,但物业使用人违反本合同约定的,业主应承担连带责任。

第四十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。

第四十一条本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同存在冲突的,以本合同为准。

第四十二条本合同在履行中发生争议,由双方协商解决,协商不成,双方可选择以下第___种方式处理:

1、向_____仲裁委员会申请仲裁;

2、向人民法院提起诉讼。

第四十三条本合同一式___份,甲、乙双方各执___份。

甲方(签章)乙方(签章)

法定代表人法定代表人