明德物业管理有限公司简介
明德物业管理有限公司的简介
山东明德物业管理有限公司注册资金510万元,是国家一级资质企业。中国物业管理协会常务理事单位。公司成立以来,立足高起点,借鉴新加坡和香港的物业管理理念和经验,吸纳物业管理的资深专业管理人员,融入中国传统"德"文化,使先进服务理念与东方人文融会贯通,塑造出有中国特色的"明德物业"品牌。顺利通过了ISO9001、ISO14001、GB/T28001国际质量体系认证。截止2012年12月底,累计管理面积达到1800余万平方米,涉及大学城、高档住宅区、写字楼、机关办公楼、工业园、医院、体育中心等多种物业业态。项目遍及山东、山西、河南、河北、云南、黑龙江、辽宁、安徽、江苏、江西等12个省市,在管项目206个,其中大学类项目占40%,是目前国内管理高校物业最多的物业管理企业。
公司下设北京明德伟业物业管理咨询公司、青岛明德物业管理有限公司、安徽明德物业管理有限公司、黑龙江明德物业管理有限公司、云南明德物业管理有限公司、辽宁明德物业服务有限公司、济南明德杰瑞酒店管理有限公司等子公司,并在河北、重庆、威海、烟台、东营等地设立24个分公司,目前在职职工达到7000余人。公司现有高中级技术职称的员工126人,部门经理以上人员均获得了建设部及山东省建设厅颁发的企业经理和部门经理上岗证书。在全国组织的注册物业管理师考试中通过40余人,列山东物业企业之首。
公司以"一流的培训,一流的人才,一流的管理,一流的服务"为职业目标,大力推行"学习型公司"为核心的崇尚业绩、注重改进的考核激励制度,公司员工始终以积极的心态苦练服务技能,为师生提供一流性价比的高品质、专业化物业管理服务。
公司坚持"亲情化管理,个性化服务"的宗旨,奉行"满意无用,忠诚无价"的职业操守,为开发商、业主、师生策划并实施物业经营服务方案,发挥每一平方米物业的增值潜力,更好体现物业保值、增值;通过对物业整体开发,将物业管理从一般的维护、运行提升到对所辖物业全过程的营销、服务和管理,真正达到让业主和师生放心、省心、舒心的目的。
明德物业长期从事大学园区的物业管理,有较高的专业水准,受到了高校广大师生的一致好评,在高校本科教学评估等大型活动中贡献突出。经过近几年的发展,企业经济实力不断增强。目前,公司先后购置了大型扫地车、洒水车、110指挥车、救生艇等,分别投放到各高校管理项目之中,极大的提高了公司的管理水平,也提升了高校后勤管理的层次。
公司董事长刘德明先生,现任中国物业管理协会培训中心客座教授,中国物业管理协会常务理事,山东省直机关青年联合会常委,山东省公共关系协会副会长。2003年被聘为全国城建培训中心客座教授,几年来在全国30多个省市巡回讲授物业管理的相关课程,受训学员达5万多人。2007年被聘为中国物业管理协会培训中心客座教授并参与了国家《物业管理条例》的起草工作。先后在省级、国家级刊物上发表论文10余篇,主要著作有《经典物业管理方案》、《物业管理纠纷经典案例》、《高校物业管理规范》等。1997年被评为山东省对外传播奖优秀工作者称号;20**年,荣获山东省"十佳"外宣工作者称号;2003年在全省后勤系统"创先评优"活动中被评为先进个人;2007年被聘为山东省青年管理干部学院物业管理专业客座教授;2007年被聘为济南市物业管理投标专家;2009年3月被聘为山东省服务业标准化技术委员会委员;2010年3月被聘为《物业设施设备管理指南》编委会委员;2010年12月被评为"中国诚信企业家"。2011年1月入选*中央党校"中国领导管理艺术文库"。
为了总结高校物业管理的经验,先后出版了《精典物业管理方案》、《物业管理纠纷精典案例》、《高校物业管理服务规范》等书,中国物业管理协会常务副会长徐俊达先生、教育部发展规划司后勤改革处处长朱宝铜先生分别写序。与此同时,公司董事长刘德明先后在《中国物业管理》、《现代物业》等杂志上发表了《大学城物业管理的模式及创新》、《我国物业管理行业人才需求趋势分析和培养措施》、《对开放高校后勤服务市场、提升后勤服务质量,促进后勤产业升级的若干思考》等论文,在业内产生了较大的反响。2006年至今,公司董事长刘德明多次为中国高等教育学会高校后勤物业管理专业委员会和公寓管理专业委员会授课,得到了全国高校后勤领导的高度评价。
明德物业主动与高校开展校企合作。先后与北京林业大学、山东青年政治学院、山东女子学院以及曲阜师范大学合作,开设“明德物业班”、“明德会计班”等,实施“订单式教育”、“双轨制教学”、“零距离就业”,每年为公司培养150余名品学兼优的学生,为公司人才梯队建设奠定了良好的基础。并在十几所高校设立“明德奖学金”,奖励奋发有为的莘莘学子,以此回报高校、回报社会。董事长刘德明兼任山东青年干部管理学院、曲阜师范大学等多所高校的客座教授,长期为高校学生讲授物业管理课程及就业指导课程,受到学生的普遍欢迎。
篇2：S花园物业管理机制确定规范
雅芙花园物业管理机制的确定
1)目标管理责任制
基本原则:我公司在雅芙花园项目设立雅芙花园项目管理处,全权负责该小区的物业管理。
1.未来的业主委员会、物业公司共同构成管理处决策层,通过服务中心指挥协调和监控。
2.服务中心负责接待受理、人事管理、财务管理、收费、档案整理、社区文化及多种经营,并开展中介、便民服务,为广大业主分忧解难、尽心服务。
3.保安部负责小区的值班巡逻、交通组织、消防和突发性事件处理等工作,并积极开展日常服务。
4.综合管理部负责小区内卫生保洁、绿化养护、房屋及装修管理、工程维修服务。
2)、激励机制
以人为本、服务至上是我公司重要的经营理念,也是我公司企业文化的精髓。它坚持以人为中心,尊重人、理解人、关心人、培养人,以激励员工上进、实现员工的自身价值为出发点,倡导和营造既相互尊敬、相互信任,又有明确行为规则这样一种和谐有序的舒畅环境,实现管辖区的管理目标。
A、激励从实现方式上来说又可分为双重激励,第一层次为员工的奖惩体系和报酬体系,第二层次则包括沟通、提升、文化、学习、旅游等方面的激励。
B、奖惩体系必须坚持"奖惩分明"和"优胜劣汰"的原则,我们主要依托于严密完整的规章制度,及时和准确的奖惩是我们用来维持员工长久工作动力的法宝之一。
C、报酬体系主要通过对员工直接分配所得来激励员工。绩效管理与绩效考核,是我们进行奖金分配决策的主要依据。
D、我们强调"走动管理"的沟通体系,增进员工对企业的了解和信任。
E、对于要求上进的、追求自我价值提升的员工,我们将把提供培训放在集体和个人发展中的重要位置,并为此提供足够资金和物质装备。
3)、监督机制
管理处在开展物业管理的过程中,将严格按照国家、政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作,定期向公司和业主委员会报告工作,检讨物业管理运作事务,提交财务报告书,并制订出日常工作计划分解量化到部门及每个岗位,实行目标管理责任制,每年对管理目标进行考核。具体作法是:
A、公开监督制:公布管理处监督投诉电话,设立意见箱,24小时受理投诉。所有员工佩带工作证上岗,以便于公开监督。
B、业主评议制:管理处对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈,对业主或其它来源的信息有分析、有处理、有跟踪、有反馈。
C、定期报告制:管理处定期向公司和业主委员会报告物业工作,检讨物业管理服务事宜,确保实现管理服务承诺。
篇3：花园小区管理制度制定规范
花园小区管理制度的制定
(一)公众制度
1物业管理条例
总则
(1)为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。
(2)本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
(3)国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
(4)国家鼓励采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
(5)国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
前期物业管理
(1)在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。
(2)建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。
(3)建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
(4)国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
(5)建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
(6)前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
(7)业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
(8)物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
(9)在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
(10)建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
(11)建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
2装修管理
(1)住宅房屋外观方案
房屋外观完整统一;统一雨蓬颜色和式样;空调安装定点定位;露台不搭棚;不改变墙体色泽;外墙打洞统一管理;防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。
(2)周边店铺的装修管理
A、统一雨蓬规格式样、大小,统一设置空调机位,对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。
B、实行夜间灯光布置,路灯高中低搭配。
(3)装修管理措施
为维护雅芙花园项目外观形象的统一、美观和物业安全,保障职能化系统的正常使用功能不被破坏,着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。
(4)住户入住前装修管理准备工作
装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展,主要准备为:装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备,特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上,准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实,如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。
(5)装修期间管理,确保无一例违章装修
在住户入住和办理装修手续时,我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建,不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构,并与住户签订装修责任协议书。装修审批,严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时,审批人员到现场听取住户装修方案,对违反装修规定的内容要当场指出、制止,这样既控制了违章装修的产生,又避免给住户造成损失。
(6)建立装修跟踪监管体系
工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次,并把施工进度上墙记录,通过现场巡查及时与住户沟通,了解施工方案变动,把违章装修消灭在初始阶段。
A违章处理手段
业主出现违章装修,做到以理服人,以情感化业主,争取业主的支持和理解。
B行政手段
在业主不愿整改的情况下,向上级机关及业主的所在单位反映情况,取得行政上的支持,通过行政压力督促整改。
C经济手段
根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定,对严重违反小区有关规定的行为,提请房屋管理行政执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚,已维护其他业主的利益。
D法律手段
业主装修申报手续中,管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《住宅装饰装修服务协议书》和《装修责任书》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权,对小区装修进行法制管理。
(二)内部制度
员工考勤和休假的规定
员工办公制度
接待来访设诉工作制度
用户投诉处理制度
业主投诉处理和分析制度
业主意见调查和回访制度
管理处接待来访投诉定期固访制度
回访工作制度
保安员奖惩规定
保安员仪容仪表规定
清洁部日常作业要求标准
清洁部保洁员守则
绿化管理工作手册
电工主管岗位职责
篇4：X芙花园前期物业管理服务内容
雅芙花园前期物业管理服务内容
前期物业规章制度制订
为了使今后雅芙花园的物业管理更能有序地对物业进行管理,在物业正式交付验收前,物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式,制订相应的规章制度及编制有关文件,印制各种证件,进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。
物业管理公约(业主临时公约);
业主承诺书;
物业管理服务协议;
消防安全管理责任书;
精神文明建设公约;
入伙须知;
装饰装修管理办法;
装修管理协议;
安全责任书。
装修承诺责任书;
房屋及共用设备、设施管理规定
治安管理规定;
车辆停放管理规定;
绿化管理规定;
环境卫生管理规定;
电梯使用须知;
物业使用、服务指南;
客户基本情况登记表;
客户领房验收交接表;
装修申请表;
施工人员登记表;
入伙会签表;
入伙资料签收表;
钥匙签收表;
关于确定防火责任人的通知;
服务与联系
管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业主提供服务,物业公司通过有效的服务来保证业主的需求树立企业的形象,同时通过服务获得一定的经济效益。
日常服务内容
a.维修保养服务;
b.绿化养护服务;
c.治安消防服务;
d.环境卫生管理服务;
e.停车管理服务;
f.特约服务。
日常联系内容
a.每季度发放业户评议表,了解服务质量;
b.设置业户联系箱,每天定时开箱;
c.设立投诉电话接受业户的投诉;
d.及时回访业户征询意见。
日常服务与联系的质量控制
a.业户服务部主管应多途径与业主保持沟通,经常走访业主听取意见,及时提供各类服务,满足合理要求;
b.每半年至少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不断改进提高;
c.现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检,保证服务质量。
日常服务与联系的质量要求
质量要求以《吉林省业管理条例》为依据,以物业行业规范服务达标为依据,严格按各项服务的管理制度及标准进行操作,做到业主评议满意率95%以上;业主有效投诉率0.1%以下;投诉处理率100%。
篇5：X小区物业管理处整改创收报告
花园小区物业管理处整改创收报告
本人ZZ于2009年10月21日应聘到**物业管理有限公司,被分配到**园物业管理处,从事物业管理工作。自2009年10月21日到岗至今有一周有余,现对于物业小区基本情况有了一部分的了解和认识。小区开发建筑面积共计48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,应收物业服务费852077.16元全年,半年426038.58元,但现有3户未领钥匙,底商3户合计少收物业费10419.75元,也就是说物业公司半年的收入为415618.83元,物业公司支出每月电费16000元左右,水费350元左右,员工工资20900元+10%的各项员工福利2090元,办公费每月500元,卫生费1000元,不可预见费用1000元/月,合计每半年支出251040元,收入按85%收费率为353276.00元减8%税收325013.93元,每半年102236元,利润率22.77%新城管理处每年净收入少于200000元,利润率低于20%,远远低于同等水平物业公司30%-35%的利润率。综上所述本人提出以下整改措施和创收方案。
一、整改项目:
1、节能降耗:
A:现在新城物业地下车库需长期使用照明的灯泡120盏,每盏为40W的日光灯管,多为两个一组,每天24小时,照明用电为每天120KW/h(120度)。整改时用36W高亮节能灯替代40W日光灯管一组,即80W。这样整改后能源消耗将减少至每天51.84KW/h(51.84度),每月会减少开支1060.8元(这个节省还不包括地下车库进口坡道改成声光控灯头的节能部分)。
B:物业公司办公室节能把一层、二层现有办公用灯改装成36W高亮节能灯,在现有情况下可以节能60%,把电梯间灯更换成声光控灯头,使用25W白炽灯。
C:对现有三栋楼的各单园内加装各单元的楼梯间和电梯运行的电表。根据是唐价经费字【2007】14号文件即《唐山市物业服务收费管理实施细则》的通知的第十六条规定。这部分电费应向本单元内业主合理分摊收取。这样我物业公司将节省大量的资金,提高营业收入,约为每单元1500元,新城小区应为每月10500元左右。
2、减员增效:
A:在水泵房加装摄像头两个,可裁撤说泵房值班人员,两人节约18000元支出(人员工资700元*2人*12月=16800元+1200各种福利=18000元)。原有水泵房的工作通过加装两个摄像头来解决,同时要求保安员对水泵房进行巡检(不超过2小时一次),工程维修部对设备巡检每天一次,包括设备加油、配电柜、清扫擦拭等。
B:调整工程维修部员工值班形式。现在工程维修部为3人,每人值班24小时,第二天休一天,第三天上白班8小时,再加上每人每月有4天休息日,这样就造成每月有12天只有一名维修员工在岗,长期大活干不了小活多时干不过来的情况,拟更改成夜间值班给补贴15元-20元,第二天正常上班,这样既保证了工作的连续性也可把一些原来干不了的工程快速完成。工程维修部员工3名,主管1名,4人同时倒班,包括中午值班。
C:环境保洁部现每天工作8小时,每月4天休息日,拟更改为每天工作6小时,每人每月1天休息日,原则上以每次休息半天,分两次休,但如果家中确有事时也可以休一天。这样在以后的可以完全发挥员工的工作积极性,避免泡岗磨时间的事件发生,而且我个人认为现在保洁队伍就多一人,应为内外保兼顾打扫,哪个楼的内保卫生就应把相对应的外保任务完成,减员后保洁工资上涨50元,总工资成本下降。但是、否减员请领导决定。
D:客服部前台值班,现物业公司中午无人值班和物价局备案不符,而且也有多名业主对此提出异议,现拟定客服中午值班每班1人,中午值班有两种方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班给5元补贴,⑶是中午在有条件时管饭,没有补贴下午也不早下班。
3、小区硬件改造:
A:对小区各楼前加装自行车泊车位,以便对小区内的非机动车辆(含摩托车),的管理,如按现有情况放在楼道内或单元门厅内外两处,既影响小区的整体形象,又不利于管理,而且如果为此出现意外伤害事件,物业公司还要有连带管理责任。
B:小区北门加装开关或防护栏,这样既保证了小区的安全性,又可以对人员和非机动车辆进行控制,还可节省3名保安员,每班一名保安员(费用在3000-4000元)。
C:对小区西门南侧铺设0.5米-0.6米的草坪砖,此工程是北门封闭配套工程,以便人员、车辆都在西门出入(含西门北侧抹一个缓坡)。
D:北门的摄像头更换为红外线摄像头,以便夜间管理。
二、小区创收:
小区创收是物业管理运营中不可缺少的一部分,也是物业公司的主要盈利点,一般的讲都是一次投资,20-30年收益,或不需投资就可收益。
1、小区内外停车有多种运营方式,以下针对新城小区有以下两种方法(外部车辆):
A:对小区车辆只收取占地费,不收取管理费。这样投资虽然较少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小区的长远发展和可持续发展(60-80元每车每月)。
B:在小区外商业北侧建立永久式地上停车位,在入口(商业西侧)建立道闸,有专人管理。这样既解决了前面所说3名保安的去留问题,也可以大大的提高收入(150-180元每车每月),而且投资也在2-3个月就可收回。现小区外约可增车位100-300个,按每车每月150元收取,每月收取15000元,投资每个车位在280元左右,总投资35000元。
2、小区内广告位的设立和招商,因本小区现有面积比较小,各商家不太有兴趣,请总公司在招商时一起考虑,在二期可入住时在分开运营。
以上是本人一点肤浅的建议,请董事长批评指正。
**园物业管理处经理:ZZ
20**年**月**日
制度专栏
