公共商业楼宇物业管理内容方式
公共商业楼宇的物业管理内容及方式
公共商业楼宇是指由多家共同经营的商业房地产,它的经营范围已远远超出原来商场的概念,是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业管理内容包括单体商场物业(百货大楼、零售店),所以本章主要以它作为阐述对象。
一、公共商业楼宇的管理内容
1.一般性管理
(1)对小业主或承租商的管理。统一产权型的公共商用楼宇,其经营者都是承租商,可以在承租合同中写进相应的管理条款,对承租户的经营行为进行规范管理,也可以以商场经营管理公约的形式对他们进行管理引导。对于分散产权型的公共商用楼宇,一般宜采用管理公约的形式,明确业主、经营者与管理者的责任、权利和义务,以此规范双方的行为,保证良好的经营秩序。也可由工商部门、管理公司和业主、经营者代表共同组成管理委员会,由管理委员会制定管理条例,对每位经营者的经营行为进行约束,以保证良好的公共经营秩序。
(2)安全保卫管理。公共商业楼宇面积大、商品多、客流量大,容易发生安全问题。因此,安全保卫要坚持24小时值班巡逻,并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时,要进行严格的清场。同时在硬件上要配套,要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置,对商场进行全方位的监控,为顾客购物提供安全、放心的环境,确保商场的货品不被偷盗。
(3)消防管理。由于公共商业楼宇属于人流密集性场所,所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈,不仅要管好消防设备、设施,还要组织一支义务消防队,并要有一套紧急情况下的应急措施。
(4)设备管理。管好机电设备,保证正常运转是经营场所管理的一项重要工作。要保证电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等的正常运行,不然就会影响顾客购物和商家经营,造成不必要的损失。
(5)清洁卫生及车辆管理。要有专门人员负责场内流动保洁,将垃圾杂物及时清理外运,时时保持场内的清洁卫生,对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥,维持良好的交通秩序,同时应设专人看管,以防偷盗。
2.特殊管理
(1)商业形象的宣传推广。公共商业楼宇物业管理的一项重要工作,就是要做好楼宇商业形象的宣传推广,扩大公共商业楼宇的知名度,树立良好的商业形象,以吸引更多的消费者。这是整个商业楼宇统一管理的一项必不可少的工作。以下我们介绍公共商业楼宇良好形象的作用,及如何建立维护公共商业楼宇的良好形象。
第一,公共商业楼宇良好形象的作用。
公共商业楼宇良好的形象是商业特色的体现,也是潜在的销售额和一种无形资产。
公共商业楼宇必须具有自己鲜明的特色,才会具有对顾客的吸引力。在各类商场不断涌现,各种产品层出不穷、花样繁多的今天,顾客去何处购物,选购哪家商场的商品,会有一个比较、选择、决策的过程,也有一种从众心理和惯性。为此,商家应树立与众不同、具有鲜明特色的形象,以特色丰满形象,以形象昭示特色,以特色的商业标识、商品、服务和特殊的营销策略征服吸引顾客,在实际管理中不断突出这些特色,使顾客熟悉、认识这些特色,印入脑海,潜移默化,传递、追逐这些特色(一段时间后,顾客便会将楼宇的形象与特色联系起来)。这样才能留住老顾客,吸引新顾客,有稳定、壮大的顾客流,所以公共商业楼宇的良好形象就是销售的先行指标。同时,公共商业楼宇的良好形象一旦形成,便是一种信誉、品牌和无声的广告,说到底也就是一种无形资产。当商业市场进入"印象时期"后,消费者过去买"品牌",现在买"店牌"。可以说,在不同商店里,同样品牌的商品具有不同的价值与形象,商业楼宇的良好形象便具有提升商品价值和形象的作用。
第二,公共商业楼宇识别系统的建立。企业识别系统(CorporateIdentitySystem,简称CIS)是强化公共商业楼宇形象的一种重要方式。从理论上分析,完整的CIS系统由三个子系统构成,即MIS(理念识别系统);VIS(视觉识别系统);BIS(行为识别系统)。三者只有互相推进,共同作用,才能产生最好的效果。
CIS是一种藉以改变企业形象,注入新鲜感,使企业更能引起广大消费者注意,进而提高经营业绩的一种经营手法。它的特点是通过对企业的一切可视事物,即形象中的有形部分进行统筹设计、控制和传播,使公共商业楼宇的识别特征一贯化、统一化、标准化、个性化和专有化。其具体的做法是:综合围绕在企业四周的消费群体及其他的关系群体(如股东群体、竞争同业群体、制造商群体、金融群体等),以公共商业楼宇特有和专用的文字、图案、颜色、字体组合成一定的基本标志--作为顾客和社会公众识别自己的特征,并深入贯穿到涉及公共商业楼宇有形形象的全部内容。诸如:企业名称、自有商标、商徽、招牌和证章;信笺、信封、账单和报表;包装纸、盒、袋;企业报刊、手册、简介、广告单、商品目录、海报、招贴、纪念品;橱窗、指示牌、办公室、接待室、展厅、店堂;员工服装、服饰、工作包等,使顾客通过对具体认识对象的特征部分的认定,强化和识别楼宇形象。这样便可以帮助顾客克服记忆困难,并使这个一贯、独特的形象在他们决定购物时发生反射作用。它是公共商业楼宇促销的一项战略性工程,必须系统地展开,长期坚持。
(2)承租客商的选配。公共商业楼宇是一个商业机构群,其所有人主要是通过依靠经营商业店铺的出租而赢利,因而公共商业楼宇的管理者必须十分重视对客商的选择及其搭配。
公共商业楼宇的管理者可以从以下五个方面对承租商进行分类选择:
第一,零售商店的经营品种范围。按照经营品种,零售企业可分为家电商店、交电商店、家具商店、食品店、文化用品商店、书店、服装商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、灯具店、日用小百货商店、杂货店等。公共商业楼宇的管理者在选配承租商时,要尽量做到经营各种商品的零售商店"齐"、"全",以满足购物者各方面的需要。
第二,不同形式的零售商店。零售商店除了传统上分为综合商店和专业商店外,现在还分为百货公司、连锁店、超级市场、自选商场、折扣商店、样品展销商店等。这些零售商店在经营上各有特色,它们能够适应各种收入水平和社会阶层的不同需求。
第三,不同层次的商店。零售商店就其信誉和实力可以划分为不同的层次,如全国性的、省市级的以及其他一般商店。公共商业楼宇的管理者在招租时应充分考虑不同层次商店的选配。
第四,不同的商业机构。商业机构在这里是一个广泛的概念,除了纯商业机构,还包括饮食业企业,如饭店、快餐厅、酒吧、酒楼;服务性企业,如照片冲扩店、干洗店、修理店、理发店、沐浴室;旅游业企业,如旅行社、旅馆;娱乐业企业,如录像室、电子游戏室、游泳池、溜冰场、儿童乐园;金融机构,如银行、信用社等等。公共商业楼宇实际上可以看成是一个商业区,里面可以包容城市商业街区的各行各业。
第五,承租客商在公
共商业楼宇的不同作用。根据承租客商向公共商业楼宇承租营业场所的期限,可以将他们分为三种类型,即基本承租户、主要承租户和一般承租户,他们对公共商业楼宇的作用是不同的。基本承租户又称关键承租户,他们的租期通常要在20年以上,这对于稳定公共商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用,是公共商业楼宇发展的基础。主要承租户的租期一般在10年以上,他们对公共商业楼宇的经营稳定性起到重要作用。租赁期在10年以下的为一般承租户。安排这三类承租客商在公共商业楼宇中的结构比例是公共商业楼宇管理的一项十分重要的工作。根据国外经验,一座公共商业楼宇的基本承租户承租的营业面积应达50%以上,即公共商业楼宇营业面积的一半以上要有长期的客户;主要承租户承租的营业面积应达30%以上;其余的20%由一般承租户承租,尽管他们的变动性比较大,但能体现公共商业楼宇对市场变化的适应性。
公共商业楼宇的管理者,应主要依据所管理的公共商业楼宇的规模大小和不同层次去选配承租客商。大型公共商业楼宇,如省级、国家级的,甚至是国际级的,其经营的商品范围、零售商店的类型以及商业机构门类应该是越齐越好,应尽量争取一些省市级、全国性乃至世界级的分店为基本承租户,给人以购物天堂、度假去处的感觉。中型公共商业楼宇,如大城市区一级的,其经营的商品和零售商店类型应该尽量齐全,也应有其他各种商业机构,同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本承租户。小型公共商业楼宇,如一些住宅小区的购物中心则各方面都不必太全,其主要功能是为附近居民提供生活方便。
二、公共商业楼宇的管理方式
公共商业楼宇应实行统一的专业化管理。但在具体的管理决策上应设立公共商业楼宇管理委员会。因为公共商业楼宇管理内容虽包括物业管理、物业形象的宣传推广和对经营者的分类、选择与管理,但不涉及具体的经营问题。物业管理公司不拥有所管物业的产权,因而不具有物业的经营使用权。它只是受物业产权人的委托对物业及设施、使用人的经营行为进行管理,以保证公共商业楼宇良好的经营环境和经营秩序,使经营者的生意好做。公共商业楼宇本身是一个整体,由于多家经营,各经营者经营活动的许多方面需要协调一致,而物业公司并不参与经营,无权介入各经营者的经营活动。因此,要保证管理的有效性,应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成的管理委员会,对公共商业楼宇的公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生,代表全体经营者的利益。日常工作可以由一个执行机构负责,重大决策由管理委员会共同决定或者由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这样一来,公共商业楼宇的管理者就可以通过管理委员会间接地对各经营者的经营活动进行协调和管理。公共商业楼宇管理委员会应主要从以下几个方面开展工作:
(1)制定管理章程,并负责监督执行,以规范每个经营者的经营行为。
(2)开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告,举办节假日削价展销会,组织顾客联谊活动,以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气,吸引顾客。
(3)协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程,规范每个经营者的经营行为,协调各经营者之间的关系。如:不得欺行霸市,不得进行不公平的竞争;统一营业时间,不影响他人营业;各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生的矛盾、纠纷,也可由管委会调解解决。
(4)开展一些经营者之间的互帮互助工作,如互通信息、互相提供融资方便等。
(5)协调管理者与经营者之间的关系。一方面,公共商业楼宇管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面,管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。
(6)与工商管理部门配合,严格执行《消费者权益保护法》,严厉打击假冒伪劣产品,维护公共商业楼宇的形象。
篇2：路发物业管理公司简介材料
杭州路发物业管理有限公司的简介
杭州路发物业管理有限公司成立于2009年1月,注册资金50万元,具有国家三级资质。
公司是几个志道合的物业管理专业人士合作成立,致力于提升物业管理行业品质。
公司于2009年3月实施ISO9002质量管理体系标准。
公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企策划与发展部、工程技术部、保洁中心等部门,目前在在安徽、杭州、江西等地有物业管理项目及单项服务外派项目。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式,以住户至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制,确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针,制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围,同时,通过多年经营,公司已形成了以人为本、和谐共存,“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念,为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
公司的管理和服务在未来将会不断上台阶、上档次、上水平。
公司目前可对外接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等。
公司目标成为国内介入顾问咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
您正确的选择将会是您企业的提升转折!
篇3：沈阳X小区物业管理方案
沈阳市z小区物业管理方案
为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》,进一步规范物业管理活动,切实维护业主和物业管理企业的合法权益,努力提高物业管理水平,根据《物业管理条例》及有关法律、法规,结合我市物业管理工作实际,特制定本方案:
一、指导思想
以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。
二、目标和范围
(一)目标:
1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。
2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20**年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。
4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。
5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。
(二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。
三、工作内容
(一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。
(二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。
(三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。
一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。
二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。
三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。
四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。
(四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。
(五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐。
三、组织领导
为使这项工作落到实处,市政府成立领导小组。
组长:z
副组长:z
成员单位:市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产
局,负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构,抓好具体的组织实施。
四、职责分工
规范物业管理工作是一项系统工程,要坚持“条块结合、区域负责”的原则,市领导小组全面负责此项工作的监督、指导;市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查;各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施;各相关部门按照职责分工,密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工,落实责任,相互配合,加强检查验收,切实提高我市的物业管理水平。
市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门,具体负责全市物业管理工作的指导、监督,并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作,如:物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。
市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。
一是在进行住宅小区前期规划时,要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施,以方便后期的物业管理工作;
二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收,不按规划建设的住宅小区,不能予以验收,并限期整改;
三是对开发建设遗留问题,要制定整改工作方案,积极组织整改,达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作,使物业管理活动更加规范,促进物业管理水平的提高。
各区政府为**物业管理工作的责任主体,要针对目前物业管理工作存在的问题,制定具体的整改工作方案,积极配合市政府相关部门,加大管理力度,认真组织整改,使问题得到及时有效的解决。
五、实施步骤
依法加强居民小区物业管理是一项长期工作,为确保完成本方案确定的工作内容,今年要分三个阶段进行实施。
(一)排查阶段(20**年5月10日至5月31日)
由市领导小组牵头,建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合,各区政府组织实施,对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查,并进行登记造册,建立管理档案。
(二)整改完善阶段(20**年6月1日至10月31日)
各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析,查找根源,制定相应的整改措施,报市领导小组审查,审查合格后,方可按责任分工认真组织整改。
(三)验收阶段(20**年11月1日至11月15日)
领导小组成员单位按照工作内容和标准,集中时间,认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核,确保达标。
六、保障措施
(一)提高认识,明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓,实行“一把手”负责制,层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任,切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
(二)密切配合,抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动,密切配合,针对物业管理存在的问题,制定切实可行的整改措施,认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的,有关部门要按照相关规定进行查处,确保全部达标。
(三)加强宣传,营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》,整顿规范物业管理市场”活动,大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度,使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务,进一步增强参与意识和维权意识,树立正确的消费观念,使物业管理逐步走向良性循环轨道。
(四)强化管理,巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分,分工负责,强化管理。特别是对存在问题进行整改后,要进一步明确管理单位和管理责任,避免类似问题的再次发生,切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
篇4：物业管理前期介入工作内容
项目物业管理前期介入工作内容
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见
答:一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议:
(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。
(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。
(3)设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。
(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。
(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。
(7)小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。
(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。
(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。
(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。
(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。
(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。
(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题。
(16)低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。
(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。
(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)
(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦,防污渍)。
(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁,楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。
(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退
色的油漆管(以减少高空作业)。
(22)小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀,牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。
(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。
(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯,且减少楼道公共照明用电量)。
(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电,故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。
(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。
(27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同,建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例,一般都把收费高的商业用水比例定的比较高,无形中又会长期多支出费用)。
(28)小区的地下排污管道要铺设合理,井口间距要合适,一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。
(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水,又美化了环境,避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。
(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。
(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角,商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。
(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。
(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视,设计中应考虑进去。
(34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。
(35)重要管路和线路要预留备用管线或活口,(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。
(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板,墙体因受挤压而易爆裂(PV管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。
(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位:
(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。
(b)管道煤气,智能综合布线,二次加压的管路及闸阀,用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。
(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便,客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。
2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么
答:一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成,所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议:
(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商,应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司,在价格相近的几家供货商中,尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。
(2)小区基建工程采用的批量较大的各
种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件,尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。
(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压
应力、做套管,且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关,绿化带土质的厚度要符合要求。
(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议,并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。
(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书,并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。
(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用,闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用,还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。
(7)为方便以后的物业管理,对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制),高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开,尽量做到分表到层、分表到户,表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源),电话分线分层分户应作好识别标记,合理分配。
(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场,掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置,以及相应的施工更改记录。
(9)重要的土建要确保一定抽验合格率,所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。
(10)物业的竣工验收,物管人员应会同参加,对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字,物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接,尤其是图纸、资料、更改记录。
3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项
答:严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同,对不利于物管的条款和承诺应删除或修改,以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台,买一楼送花园(公共场地不属于套内面积,误导消费者);免*年管理费或只按多少元/M2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供**会所服务(会所一向是个赔钱项目,谁来投资设备,谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费谁来贴补经营亏损);承诺小区会有管道煤气,智能化管理系统,闭路监控,二次加压,喷泉泳池、绿化庭院等,但设计时根本没有考虑,更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨),物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训,对客户在物业管理方面的咨询要对答如流,前后一致。
篇5：新接管小区物业管理服务承诺规范
新接管小区物业管理服务承诺
深圳市**物业管理有限公司郑重承诺,在接管**小区后一年内客户满意率达到98%以上。管理承诺要求达到的最终效果
序号指标名称承诺指标完成承诺指标的措施
1房屋及配套设施完好率99%以上采用分工负责制,责任到人。建立完善的巡查制度,健全档案记录,每半年进行一次房屋完好率检查。
2房屋零修、急修及时率99%以上维修人员24小时待命,接到维修通知立即组织维修,十五分钟内到达现场。零修工程及时完成,急修工程不过夜,并建立回访制度和回访记录。3绿化完好率99%专人负责绿化养护、保洁工作
4保洁率100%保洁员十二小时保洁工作,按保洁标准进行操作,保洁工作落实到人,监督检查得力,严格考核。
5维修工程质量合格率100%维修全程控制、监督检查,并按规定及时回访。
6公共照明完好率96%落实责任人,坚持对公共照明等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养,并健全档案记录。
7区内治安案件发生率1?6?8以下实行24小时监察制度,明确保安员职责,层层防卫。8火灾发生率1?6?8以下全员义务消防员制,定期培训和演习,加大宣传力度,由主任负责组织进行日常巡视,发现隐患及时处理确保安全。
9客户有效投诉率2?6?8以下采取措施,加强与客户沟通,定期走访客户,征求管理意见,强化服务意识,及时为客户排忧解难。做到投诉处理有结果,有记录和回访。客户投诉处理率100%投诉回访率100%
10客户对管理服务满意率95%以上实行人性化管理,增强服务意识,加强与客户沟通,完善社区服务。在日常工作中注意广泛收集客户意见。
11公共设施设备完好率99%制定严格的设备操作和保养规程,落实岗位责任制,实行巡查制度,建立设备档案,制定预防性维修保养计划。
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