物业顾问弱电智能化管理建议
物业顾问项目弱电智能化管理建议
一、智能化系统:
1、室外停车场建议加设监控探头,防止车辆停靠发生擦碰时责任不清,给物业增加不必要的麻烦。
2、建议启用电子巡更系统。由于近来不法分子盗窃手段高明,建议在各楼层天台加装巡更点,可有效防止盗窃情况的发生。在车库及每层楼道也要安装相应的巡更点,督促巡逻员做好巡楼工作。
3、目前小区车辆管理未建立发卡验证制度,停车场智能化系统未安装启用。车辆出入不发卡,将不利于护卫员对车辆的识别与确认。建议尽快对智能道闸进行安装调试,并尽快投入使用,严格执行车辆入场发卡,出场验卡放行的制度,确保万无一失。(另8号楼地下停车场岗亭位置安装不合理,不利于车管员收取停车费用,请尽快更改)
4、8号楼地下停车场及一楼后门可直接进入小区,建议增加门禁系统,刷卡进出小区,可有效防止闲杂人员进出,减少不安全因素。使用可扩展门禁卡,集停车缴费、会所消费、门禁开锁于一体,实现一卡通功能,做到以人为本,方便业主。(门禁开锁功能要设置权限,做到本栋业主卡,只能刷开本栋单元门。)另外每层后楼梯防火门应安装特殊闭门器,做到只出不进。
5、根据现行国家安全法,录像应保存一周以上,现贵小区设计硬盘录像机硬盘容量为120G,有些不能实现保存一周的要求。建议将人员流动量较大的监控点设置于一台硬盘录像机上,将硬盘容量扩展至200G。将录像规格设置为动态录像,以减小硬盘使用空间。
6、红外系统应具有声、光、电报警功能,增大小区安全系数。红外报警要和摄像监控联动,当发生红外报警时,监控探头要能迅速自动定位到报警区域,锁定目标,并发出声音和射灯信号。(现小区内未安装声光功能,可由维修人员自行设计安装,减少费用支出)
7、红外探头位置分区情况,应绘图挂出,当发生红外报警时,方便迅速确定位置,巡逻到位,降低危险系数。
8、电梯对讲要连通到监控中心,当电梯发生困人事故,可及时与被困人员对话,了解电梯故障,安抚被困人员情绪。
二、消防系统:
1、部分楼层喷淋头安装位置较高,现已无法更改,建议当业主装修需要接管降低喷头位置时(需要排空当层喷淋水,造成一定浪费),需经管理处专业人员验收,测试耐压及渗漏情况,防止出现消防水喷射现象。
2、地库内排风阀接线工艺粗糙,线头裸露,建议尽快整改,为小区的创优做准备。
3、消防中心的值班制度、火灾处理流程及制度应尽快上墙,建议制定火灾报警主机操作流程图并张贴(方便值班人员使用),建议制定火灾时的报警标准用语(包括大厦的位置、大厦的类型、楼高、面积、火灾类型、现场情况、消防中心联系电话、联系人等),消防中心墙上应有"火灾电话119"的标识牌,管理处应配备足够的消防器材,如消防服、头盔、高空缓降器、消防斧、铲、钩、消防扳手等器材一批,建议将各种消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上应标明用途及名称)、并将工具柜陈列在室外可供业主参观。
4、防火卷帘门保养前应在各主要进出口及试验的防火卷帘门前放好"保养中"的警示标识牌,并有专人看守。对其它卷帘门,为了防止出现意外,必须关掉电源。保养时应通知停车场管理人员予以配合。
三、注意事项:
1、各种设备管理制度齐全并上墙,设备房内应标明设备责任人和消防责任人。
2、控制柜内应清洁无尘,附有控制线路图,柜内线路整洁规范,柜内电源开关应标明用途。
3、水泵房要求在其门坎处设防鼠板,以防止小动物进入设备房,危及设备安全。同时加强水泵控制柜房内的通风降温,防止温升过高,损坏变频器。
4、设备管理应该制定完善的文件系统,例如:机电设备统计表、设备保养计划表、设备日常/一级/二级保养记录、设备保养检查记录、设备维修记录,设备功能线路更改记录,计量器具检定记录、设备(器具)购置申请表及相关的验证记录、设备完好率统计表、公共设施周巡视记录、消防设备月检查表等等。
5、停车场月卡发放软件要安装于财务电脑室,由财务人员统一授权发卡。防止出现财务管理混乱、贪污现象的发生。(小区进出口管理电脑及月卡发放电脑要联网,方便停车卡的挂失。)
6、所有智能化系统要有说明书,消防编码、智能道闸、硬盘录像要有软件备份,方便以后维保工作进行。要充分保障施工工艺,各智能施工线路要有明显标示。(如该线路功能、终端设备要在线路上详细标示)
7、弱电工应配备二名以上,防止休假或辞职,使智能化系统无人维修。
8、若有可能建议加装信息发布系统,在电梯口安装信息发布屏,由服务中心针对不同情况发布如天气、收费、温馨提示等信息,于无形中提高小区档次。
9、误操作、误删除是智能化产品损坏、功能失灵的重要原因。操作人员只有在培训授权的情况下,方可操作系统。
10、弱电智能化系统的防雷措施尤为重要,监控消防中心控制柜要有专门的弱电保护接地。外围弱电设备要装设电涌保护装置,防止直击雷或感应雷损坏设备。
篇2：物业顾问会所经营建议
物业顾问项目会所经营建议
目前开发商普遍将社区会所视为房地产的卖点之一,社区会所已被赋予越来越多的功能和使命,而按照发展商的设计思路,一是如何兑现对小区业主的售楼承诺,二是如何在会所有限的空间内,尽可能的填充服务项目,以吸引潜在购房者,并没有考虑到物业管理公司今后的实际经营和管理等一系列问题。所以必须对社区会所从前期规划和今后的管理、经营方面通盘考虑,便于物业管理公司接管后的实际操作。
一、社区会所的概念及目前发展状况
1、社区会所的概念:
社区会所概念包括两个方面:会所与泛会所。
泛会所:
特指免费的公共健身娱乐设施设备,即泛会所,如室外健身器械组合(单双杠、摇摆机、绳网、走路机等)、室外球场(篮球、羽毛球等)、室外缓跑小径、按摩走道、儿童娱乐场、休闲长廊(休憩桌椅,可进行棋牌娱乐)等,一般散布于小区的各公共区域。
免费的泛会所项目设计要考虑合理性,尽量避免给邻近或楼上居住的小业主的生活带来不良影响,在分布上要尽量面面俱到,不要过于集中,并有意识的引导人流分向。例如晨练舞蹈广场、休憩桌椅、儿童娱乐场不能过于靠近住宅楼,以免噪声扰民。在小区总平面图上就注明该区域的活动项目,并在该区域显著位置立标识牌予以限制。
会所:
以经营为主的拟招商、招租、招合作或自己经营的商业收费项目,一般都设在一个建筑物内,例如健身房、跳操室、棋牌室、酒吧、网吧、西餐厅、美容美发室、乒乓球室、游泳池等。
2、社区会所目前发展状况及出现亏损问题的分析
随着中国房地产业的不断发展成熟,一些相关的物业配套项目设施也逐渐完善。社区会所作为其中主要配套项目之一,在企业品牌文化和社区文化建设中起着举足轻重的作用。但非常遗憾的是,目前国内的社区会所普遍面临亏损经营的尴尬局面,多数会所处于荒废闲置状态或靠发展商补贴亏损勉强维持经营,已沦为一块"食之无味,弃之可惜"的鸡肋,成为发展商和物业管理企业难以割舍的沉重包袱。
(1)开发商重建设不重经营
A、会所设计与经营管理不专业
开发商斥巨资兴建豪华会所,目的只有一个
篇3：万科物业简介顾问项目专用
万科物业简介(顾问项目专用)
万科于1990年介入物业管理行业,于1992年初正式成立万科物业,是万科集团全资下属企业。作为国内最早从事物业管理的专业机构之一,万科物业见证了物业管理行业发展的风雨历程,经过十余年的不辍努力,公司已发展成为业务范围遍布全国的大型物业品牌企业。目前万科物业从业员工超过9000人,管理服务面积超过1500万平方米,服务人口超过50万人。
企业理念
万科物业始终坚持"全心全意全为您"之服务理念,秉承"持续超越我们的顾客不断增长的期望"之企业宗旨,发扬"服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新"之企业精神,不断探索物业管理新模式,积极参与行业竞争,推动物业管理行业的健康发展。
专业成就
万科物业时刻关注客户的需求,不断提升管理服务内涵,致力于持续引领行业发展方向,为中国物业管理行业的发展做出了积极的探索,赢得来自同行及社会的普遍认同与赞誉,奠定了行业内的领导地位。
*共管模式(1991年)、酒店式管理(1995年)、无人化管理(1998年)、个性化服务(1999年)……
*国内首家通过ISO9002第三方国际标准质量体系认证
*国内首家实现物业管理电脑网络自动化
*首先推出《季度管理报告》制度
*首批全国物业管理行业一级资质
*在管项目共获"国优"称号25个,各类荣誉称号共计数百个。
专业领域
*物业管理全委托服务
万科物业作为行业的领跑者,致力于构筑自身品牌优势,积极介入多类型物业的管理与服务,管理服务的物业类型已涵盖大型住宅区、中央直属机关、军队物业、地方政府机关、超大型商业物业、学校、工业园区、园林物业、智能化写字楼、高档住宅等。代表项目包括了国家建设部大院及办公楼、东莞行政办事中心等。
万科物业以其不懈的努力,已发展成为行业内物业管理服务类型最为丰富的企业,并成功地成长为住宅领域、政府公用物业领域物业管理的双重专家。万科物业仍将继续加强物业管理专业研究,不断提高服务品质,持续为更多的客户提供高品质的物业管理服务。
*物业管理顾问服务
万科物业秉承"铸造精品"的原则,开发出了具有自身特色及行业优势的顾问业务形态,包括物业管理常驻全程顾问服务、物业管理顾问培训服务等。万科物业根据顾问项目的自身特点,整合一切有效资源,制定出一套适合顾问客户发展需要的系统性解决方案,并通过派驻顾问人员、提交顾问书及建议函、深圳总部系统培训及岗位实习、客户回访制度等多种形式达到并超出顾问预期效果。
近5年来,万科物业已经在东北、华北、华东、华中、西南、西北、华南等区域,选择有影响的城市和在当地有较大影响的物业项目,成功地输出了万科物业的优质物业管理经验,提高了顾问项目的整体运作水平及委托方的企业品牌形象,同时有效地促进了当地物业管理水平的整体提升,推动了物业管理行业在全国的均衡发展。
*小区智能化工程
万科物业从1994年开始从事智能化工程业务,历经十年发展,已培养出一支技术力量雄厚、具备丰富智能化工程设计、施工和维护经验的专业团队。我司已承担万科地产在全国开发的70%以上楼盘项目的智能化工程,并且积极开拓对外技术输出,先后承接了包括中国人民解放军总后勤部在内的多个智能化工程,专业的技术及优质的服务,得到了万科集团与外部客户的一致好评
光荣与梦想
过去的十几年中,万科物业承载并实现了了数以十万计家庭追求理想生活的梦想,万科物业也因此赢得了社会的认同和尊敬。
前行的路上,作为国内物业管理行业的领跑者,万科物业有能力、更有责任持续关注客户需求变化,不断探索创新完善之道,凭我们的努力、智慧与责任感,为更多的客户提供更优质的服务。
篇4：万科物业顾问服务方针目标特色
万科物业顾问服务方针、目标及特色
一、万科物业顾问服务方针
*承袭万科物业铸造精品与持续改善品质的价值观。
*不盲目追求顾问服务项目的数量,而重在保证顾问服务和管理输出的质量。
*切实帮助被顾问公司有效地建立起完整的管理体系,准确把握物业管理的各个环节。
*指导、协助被顾问公司独立地实施各项管理服务,并不断地自我完善。
二、万科物业顾问服务目标
*通过前期介入顾问服务,最大限度的对顾问项目之规划设计、设备选型、设备安装、智能化工程、园林绿化等方面进行优化,避免出现由于前期设计的疏忽而导致小区投入使用后不必要的额外成本支出。
*通过现场顾问服务,帮助被顾问公司建立科学、完善的管理体系;精干、专业的管理团队;合理、优秀的企业文化,进而使之成为当地一流的物业管理企业。
*通过顾问监察服务,巩固、强化顾问输出效果,增强被顾问公司独立运转及自我完善能力。
*为发展商建立品牌物业管理团队,丰富地产品牌内涵,为发展商更上层楼奠定良好的基础。
三、万科物业顾问服务特色
◇优质精品的服务定位
万科物业认为在同等资源下,顾问项目的数量和质量必然成反比增长,因此坚持"充分利用现有资源做最好的事情"之原则,刻意限制每年输出项目的数量,将每年签约项目控制在5个左右,保证每个合作项目都能得到最充分的顾问服务,将每一被顾问公司打造成为当地的标杆企业。
◇独立的第二方
"当局者迷,旁观者清",万科物业以独立顾问的身份对被顾问公司实施顾问服务,保障科学、客观的判断、分析被顾问公司运作状况,合理的提供切实可行的解决方案。保障被顾问公司组织架构的持续完整性及公司整体运作的连续性。
◇三阶段顾问法
物业公司若为地产项目提供服务,必然经历前期介入、入伙及日常管理三大阶段,每一阶段地产商及业主对物业公司都有着不同的要求。基于此,万科物业的顾问服务也针对性的分为三大阶段,对被顾问公司经历的各个环节,量身定做最为适用的顾问方案。
◇全面的服务内容
万科物业顾问服务范围不仅涵盖物业公司的组织架构、人力资源体系、制度体系、财务体系、品质监控体系、各项业务流程和作业指导书的建立等物业管理相关的各个环节,也包括对地产项目的规划设计优化、工程前期介入、设备选型、智能化方案的选择及优化、销售配合等与地产商密切相关的各个方面。
◇物业经验的整体输出
万科物业的成功不是一人之力可以达到的。同理,我们在为被顾问公司提供服务时,也强调必须集合公司所有资源,将万科物业的经验完整、有效的传输给被顾问公司。因此,万科物业成立顾问专家组,融合公司的精英力量作为保障顾问输出质量的坚实后盾。
◇强有力的执行体系
再先进的管理理念、科学的作业制度如果没有有效的执行体系,也无法达到预期的效果。因此执行力,是万科物业特别予以关注的。在顾问服务中,一方面,公司通过严谨的顾问业务管理流程和制度,保证万科物业顾问服务内部运作各环节的有效执行;另一方面,对被顾问公司及开发商,我们也严格要求其与万科物业及顾问组建立起完善的沟通反馈渠道,确保每一科学合理的指导、建议意见能够得以良好的贯彻和执行。
◇全方位、立体式的培训体系
作为软性服务的顾问输出,培训是必不可少的实施环节。课程安排的合理性、科学性和完整性直接影响到顾问输出效果。对此,万科物业建立起全方位、立体式的顾问培训体系。对被顾问公司中高层的管理骨干,我们集中进行一次为期一月的封闭式训练,融合基础理论、专业理论、跟岗实习、岗位实践四大环节,进行交叉、互动训练,使之迅速胜任岗位职能。对被顾问公司的基层操作人员,我们将于项目现场不定期提供岗位技能、作业流程及礼仪规范培训,使其了解优质物业服务的含义并正确运用到日常工作中。除此之外,我们在开盘前为销售人员及售楼现场服务人员提供物业管理基础知识及礼仪培训、在顾问实施过程中提供顾问书培训,以及顾问项目经理在顾问现场,结合项目需要进行各种管理技能及专业技能培训。
◇高质素的现场顾问人员
现场顾问人员是直接传授万科物业经验的主要桥梁,是把握顾问节奏、剖析被顾问公司的关键人物。因此对于现场顾问人员,万科物业有着非常高的要求。不仅要求有丰富的万科物业管理从业经验,而且必须具备良好的组织能力、沟通能力、分析能力和抗压能力。
◇畅通的沟通渠道
我们为委托方及被顾问公司提供电话、传真、Email等多种沟通方式,及各层级的反馈渠道,顾客可以随时将建议及投诉意见直接反馈至万科物业公司。通过多方面的沟通,以达到持续提高顾问输出品质的目的。
篇5：万科物业顾问服务方式
万科物业顾问服务方式
(一)顾问期的组成
本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。
前期介入顾问期,该期间为双方松散式合作,我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求,在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组,前往项目现场,对委托方顾问需求进行指导及协助。
现场顾问期,我司长期派驻现场顾问人员二名,主持并组织完成委托顾问事项。
顾问监察期间,我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组,前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式,检查物业管理的实施情况与管理效果,并根据现场审核指导情况,系统性地递交改善建议与方案,帮助委托方能够更加成熟地独立运作。
通过以上"顾问--指导--审核--改善"过程,最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。
(二)顾问期起止时间的确定
1.顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。
2.从物业管理本身的特性,以及充分考虑委托商的利益,现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本;同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固,于自身发展不利。
3.一般来说,以入伙时间为节点,提前3-4个月开始为期一年的现场顾问期,现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司"**项目"项目入伙时间初定在20**年12月,我司拟定顾问期间如下:
◇顾问前期时间是"签合同
制度专栏
