物业管理前期介入工作内容2

篇2：物业管理前期介入工作内容3

物业管理前期介入的工作内容(3)

第三节施工建设阶段介入

物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。

施工建设介入程序与内容

1.成立工程介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。

2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。

4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。

5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。

物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点

1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。

2.地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:

a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防

水工程施工。

b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦

时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。

c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层

作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。

3.回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。

4.楼面、屋面砼工程

楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。

a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问

题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。

b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与

监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。

5.砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。

6.装饰工程

a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。

b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。

c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。

7.门窗工程

木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。

8.给排水工程

a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。

b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用PVC水管。

篇3：物业管理前期介入工作内容4

物业管理前期介入的工作内容(4)

第四节验收阶段介入

接管验收定义:

物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。

成立验收小组制定验收计划:

1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。

2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:

a)物业接管验收项目清单;

b)小组人员分工;

c)接管日程安排;

d)其他(如提前介入在建工程验收等)。

3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。

图纸资料的验收

1.应予验收的图纸资料一般应包括:

a)全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);

b)施工承包合同复印件;

c)机电设备使用说明书;

d)电梯使用许可证;

e)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);

f)供水、供电的指标批文;

g)供气系统验收证明(含指标批文);

h)智能化系统验收证明;

i)消防系统验收证明;

j)接地电阴检测记录;

k)防雷引下线焊接记录;

l)地下管网竣工图;

m)设备供货合同复印件;

n)其他资料。

物业的验收

1.房屋及分户(层)设施的验收

a)房屋墙、地、门、窗装修情况;

b)供水、供电情况;

c)水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);

d)智能化设备情况;

e)其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。

2验收要求

a)房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。

b)质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。

3.公共设施验收

a)给排水系统;

b)供电系统;

c)燃气系统;

d)空调系统;

e)消防系统;

f)通讯系统;

g)安防系统;

h)电梯系统;

i)园林绿化系统;

j)道路、照明系统;

k)管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。

4.验收要求:

a)公共设施完善,符合小区的规划的记载;

b)给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。

c)对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。

d)对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。

e)消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。

f)系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。

g)园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。

验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。

5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。

6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。

7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。

8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。

9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。

物业预验收

1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小

组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。

2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工

程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。

物业的正式验收接管

1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均

完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。

2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。

3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。

4.物业正式验收接管后,物业交付给业主前,开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组

组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。

入伙前信息处理流程图

篇4：小区一期物业前期介入工作计划

新城小区一期物业前期介入工作计划

为顺利完成FH新城一期的整体工作,特别是为业主有序办理入住奠定基础,特制定FH新城一期前期介入工作计划。本计划共分五篇内容,其中第二篇、第三篇主要为物业在建期介入和验收介入,其他篇章为前期介入及入伙工作所必须的准备工作。

第一篇组建前期介入小组及工作标准

一、自20**年8月7日开始派驻专职工程师兼项目经理(zz)到现场,20**年9月1日3名技工到现场。视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;

员工薪酬表

姓名起薪点月工资备注

二、工作内容及标准:

(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。

(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;

(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。

(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。

(5)为管理处入伙做好准备。

(6)做好与外部公共关系的联系。

(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。

第二篇在建期介入具体工作

一、时间:20**年8月10日至20**年10月30日

二、工作内容及标准:

本阶段主要从物业管理的角度对施工、质量进行监控,及早发现和解决问题,向开发商提出合理化建议。

1、全面了解设计图纸,熟悉土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等所有工程在建情况;协助甲方按图纸实施物业施工监理,对与设计不符的情况了解原因、提出整改及改进建议;

2、从环保、节能的角度考虑避免因现代施工造成的环境污染、水污染、噪音污染和能源的浪费,对于一些已建成无法改建的配套提出建议。例如:垃圾处理站离居民楼较近,从硬件上应做到完全封闭,软件上可对垃圾房周围的园林设计特殊化,种植可以除异味、净化空气的树种等。

3、根据物业在建情况的了解,从业主使用角度(特别是底商用房使用的特殊性)、物业管理角度提出合理化建议提交甲方,甲方同意后跟踪建议的落实情况并与甲方保持沟通;

4、建立工程设备档案(包括住宅、底商、公建、配套设施、特殊水电走向等),为业主使用、日后维修提供方便;

5、建议内容包括:建筑、电气、给排水、消防、电梯、煤气、智能化、监控、供热及供热水及物业管理等内容;

A、建筑

a.小区的视觉识别系统:各种标识、指示、警示等。

b.垃圾系统:垃圾分类收集装置、垃圾中转装置、楼内垃圾异味处理等。

c.停车场管理系统:各类停车场设施符合交通管理部门要求,配置减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等。

d.楼内信报箱:设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。

e.管理用房要求:包括业主委员会办公室、会议室、物业管理商业用房、管理处办公室、客户服务中心,技工操作间、工程组办公室、仓库、住宿、食堂等。

f.设备房要求:包括配电房、发电机房、水泵房、空调机房、热水机组、电梯机房、中控室等地面应铺设防滑地砖,墙面瓷片贴至1.5M高,以符合优秀小区标准的要求。

g.消防控制室、闭路监控系统、智能化监控室设置要求,物业内安全防范等。

h.公共设施要求:天面避雷系统、天面水箱、电梯厅门口地面、公共洗手间、楼梯踏步扶手、小区路面各种井沟、儿童游乐设施和健康运动场所、客户换季晾晒棉被设施。

i.室内设施要求:卫生间、厨房、门窗、供配电、电话、宽带等线中、空调孔、空调架、煤气管线、给排水管线、供热管线设施等。

B、电气

a.照明系统控制、公共用电最计量装置要求及节约能源方式等的要求。

b.强弱电井、电缆线进出口要求、设备设施的接地电阻测试点。

c.柴油发电机、供配电柜系统专业操作安全防护要求、供配电系统图。

C、给排水

a.室内给排水要求包括:进出水位置、管线位置、地面排污位置等。

b.公共位置要求:雨水管、水泵房、管道井内生活管、消防管、喷淋管、热水管及空调冷水、循环水等管道管理要求、节约能源方式的要求、楼层清洁供排水设置、外给水井、雨水井、污水井及油管排气阀等井盖管理要求、绿化用水装置、二次供水设置管理要求。

c.给排水管材使用要求

d.公共用水计量装置(如绿化、清洁水源等)

D、电梯

a.电梯轿厢内监控、电梯轿厢装饰要求。

b.电梯电源切换要求、电梯机房管理、配置要求。

c.控制中心应兼具电梯监控功能要求。

d.电梯安全运行控制要求。

E、煤气管道安装使用安全要求、计量要求

F、智能化

a.安防系统:门禁系统安装位置、性能、选型等的建议;电子巡更系统性能、合理的巡更路线、位置的建议,监控系统性能、安装位置的建议。

b.停车场管理系统:智能化车辆管理系统性能、选型、安装位置的建议。

c.综合布线的设计(包括信息点、电话、有线电视、对讲系统、宽带等)施工的建议。

d.小区内信息化管理的建议。

G、消防管理

消防设施配置位置、数量的建议,消防通道的设置建议等。

H、物业管理、小区设备设施资料、客户资料等要求。

第三篇物业验收期介入具体工作

一、时间:20**年10月8日至20**年10月31日

二、工作内容及标准:

1、拟于20**年10月8日开始"一户一验"工作,公区相关配套的进一步了解、熟悉;

2、根据甲方要求适时配合"四方验收"工作;

3、成立物业接管验收小组,对以下内容进行验收:

A、房屋的质量及使用功能检验。

a.房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面,入伙

前必须全部验收。

b.根据设计要求,必须每栋每层每户逐个房间(包括配套公共设施、设备用房)按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制物业房屋质量验收记录表,记录内容如下:

确定物件数据量是否符合,外观上有无人为损坏。

房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求。

主体结构是否有较明显的裂缝,外墙是否有渗水现象。

屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象。

门窗安装是否牢固缝隙严密,有无变形,是否灵活,门窗玻璃是否安装牢固。

屋内墙面是否平整,是否有明显裂缝,油漆、刷浆是否色泽一致,是否有脱落、漏刷现象。

B、设备及配套设施的质量及使用功能检验。

a.设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、电梯、采暖、空调系统、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。

b.设备及配套设施的验收可分项进行,根据情况编制相关物业的设备设施验收记录表,每项验收均必须有单独验收结果。但入伙前电气、室内外照明、供配电系统、室内外给排水、消防、电梯、防避雷系统必须经过验收。

c.每项验收时根据设计要求逐一进行检查。

户内上下水管线、采暖管线标注清淅齐全。

检验设备设施功能是否符合规定要求(可测试运行现场检验运行情况)。

管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活。

各类配件、支架、管线是否齐全、完好。

相关的仪表、仪器是否齐全、精确,装置是否良好。

所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准,是否有相关的安全防护装置。

对于消防、采暖、电梯等须有政府许可的专业部门的验收合格证。

对于高噪音设备如空调、发电机、电梯机房等须有环保部门的环保验收合格证。

相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。

C、物业环境工程验收

a.物业环境验收包括物业道路、围墙、停车场、园林绿化工程等。

b.环境工程验收可分项进行,根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表,每项验收均须有单独验收结果。

c.每项工程根据设计要求必须逐一进行验收,确定是否符合要求。

物业内道路、围墙是否完整,是否与主干道相通完整。

物业内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕。

停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施。

绿化面积、施工是否符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害,是否有黄土稞露现象、园林小品是否完好等。

D、钥匙接管验收:钥匙是否齐全;

第四篇管理团队组建及入伙准备

一、团队组建时间:20**年10月10日前

二、工作内容及标准:

1、管理架构:结合FH新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。

2、物资及入伙工作计划:

(1)物资按适合于FH新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;

(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月15日到位;

(4)入伙布置及VI标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;

(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。

(6)培训计划:

序号培训内容培训对象培训方式备注

1小区基本情况介绍及管理要点:

1.项目定位;2.开发商简介及理念;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培

2《物业管理委托合同》全体员工内培

3《FH新城答客问》全体员工内培

4FH新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培

5房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培

6开荒保洁及工作标准保洁组内培

7护卫工作重点及标准护卫员内培

8工程工作重点及标准工程组内培

说明:

A、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;

B、其他培训按公司运营体系要求培训;

篇5：顾问项目物业前期介入控制工作程序

顾问项目物业前期介入控制程序

1.0目的

为了公司尽早了解物业项目的设计、施工情况,确保物业项目在接管验收时能够达到物业管理所要求的条件,便于管理。

2.0范围

适用于已经签订合同尚未入伙的管理项目的管理服务。

3.0职责

3.1商务部负责前期介入阶段的接洽、统筹、组织、考察、建议等全方位的工作。

3.2相关单位负责协助商务部进行准备工作。

4.0程序

4.1根据合同或开发商的要求,商务部定期或不定期组织公司顾问团赴现场考察,从物业管理的角度提出书面专业建议。各单位应积极配合顾问团的工作。

4.2根据合同或开发商的要求,商务部组织教员对开发商前期物管人员、操作层员工及项目销售人员进行物业管理基础知识及岗位专业培训,并安排好具体相关事宜。

4.3相关单位应配合开发商楼宇营销宣传、推广的需要,提供企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

4.4商务部组织相关单位解答开发商提出的关于物业管理相关的法规、政策等问题;提供相关法规、政策文本;从物业管理角度提供专业咨询、服务,以降低成本,提高效益。

4.5在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时,商务部组织人员协助开发商进行整改,并提供切实可行的方案和解决办法,确保系统的稳定。

4.6根据开发商的要求,在工程施工阶段由商务部组织专业人员协助开发商对分项工程(如:设备安装调试、土建隐蔽工程等)提出缺陷整改建议,确保工程质量。

4.7商务部组织专业人员协助开发商对各专业工程、设备设施进行验收。对不合格处提出整改意见,由开发商责成施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。

4.8由相关管理处根据物业项目的实际情况编制物业管理方案,内容包括:管理模式、机构设

置、拟定人员编制、员工任职条件和素质要求及服务内容、标准。由财务部协助开发商或物管公司测算物管费及制定其他项目收费标准。

4.9由工程部等相关单位协助开发商提供日常管理所需设备、材料清单,指导编制对外分包的程序。

4.10财务部协助开发商组建物业公司及资质审办工作,并提供相应的物业管理资质材料。

4.11由相关管理处人员在相关部门的配合下根据开发商的需要以及工程实际进展情况,制定项目管理工作计划及方案。

4.12商务部根据物业项目的工程进度和实际情况,按照合同条款开展其他相关工作。

5.0相关文件与记录

WI/GW《顾问项目管理手册》