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物业管理质量体系文件:分供方管理程序

编辑:制度大全2019-04-22

物业管理公司质量体系文件:分供方管理程序

1.0目的

确保物业公司选择的分供方能提供满足合同要求的物资和服务。

2.0适用范围

适用于相关部门采购物资时,对物资供应商(即分供方)和物业管理服务项目分承包方的选择。

3.0职责

3.1行政部组织对分供方和物业管理服务项目分承包方进行资格审查、质量审查和档案的建立及管理。

3.2物业管理公司经理负责批准确定合格分供方与分承包方名单,并由经理或其指定人员签署采购或分包合同。

4.0工作程序

4.1物资供应商的选择和评审

4.1.1供应商的资格要求:

a)必须有合格的营业执照,

b)供应商提供商品的价格,

c)供应的物资必须能保证符合所需物资的型号、规格、质量要求等。

4.1.2各部门(管理处)应拟出符合上述要求的若干家供应商,对其评审等从以下几方面进行:

a)供应商的资质,信誉情况,

b)供应商的品牌,

c)产品样品的评审,

d)对比类似产品使用的历史情况,

e)对比类似产品的试验结果,

f)供应商售后服务状况等。

4.1.1行政部对评审结果进行记录,并将两个以上入选的供应商评审记录报物业管理公司经理确认批准,形成《分供方评审表》。

4.1物业管理服务项目(包括外协加工及制作)分承包方的选择和评审

4.2.1分承包方的资格要求

a)有合格的营业执照,

b)提供的服务能满足本公司管理和质量要求,

c)在达到质量要求的前提下,价格适宜。

4.2.2行政部拟定出符合上述要求的若干家分承包方,会同相关部门或人员对其进行初审,内容包括:

a)分承包方的资质,信誉情况,

b)分承包方的质量保证体系资料(如有),

c)分承包方的技术力量、人员素质。

d)价格,

e)有无服务方面的承诺等。

4.2.3行政部对评审结果进行记录,入选的分承包方评审记录由管理者代表确认以后,报物业管理公司经理批准。

4.2.4所有经评估合格的供应方都应列入《合格分供方一览表》中,该名单由物业管理公司经理批准。

4.2.5工程发包由物业管理公司经理负责,应注意:

a)工程发包应严格按照投标或定向议标程序和相关规定进行,

b)对方提供的业绩及荣誉资料必须进行验证考查作出评审,

c)建安工程合同除应有明确的工程范围、工期、质量标准、竣工时间外,还必须明确取费等级、材料设备供应责任、工程造价核定及拨款结算的规定等。

a)由相关部门起草合同的文本,按《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》核准。

4.1对分供方的询价控制参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度

4.2合格分供方的年度复审

4.4.1物业管理公司经理每年12月组织对合格供应商和合同期在1年以上的合格分承包方进行一次年度复审,审核内容包括:

a)过去一年分供方的业绩,

b)过去一年供应的物资质量状况/分承包服务的质量管理状况,

c)各部门对相关分供方工作的检查和评定记录,

d)本公司于其在以往的采购活动中未发现过严重质量问题纠纷。

(注:提供一次性服务的分供方无需进行该项目复审)

4.4.2凡在评审中确定没有达到合同要求的分承包方,经物业管理公司经理批准,以下列方式处理:

a)取消其合格分供方资格,

b)要求其限期整改,对未能在限期内改进的,终止承包合同,取消其合格分承包方资格。

4.4.3行政部建立合格分供方档案,并将《合格分供方一览表》按受控文件的方式发放到管理者代表和相关部门。合格分供方档案主要包括以下内容:

a)分供方提供初审时的资料,

b)供应商的产品介绍或说明/分承包方年度复审记录,

c)分供方提供的其他资料。

1.0相关文件

5.1《工程发包、采购、外协加工的询价制度》

5.1《采购与分包合同、协议签定程序的有关规定》

1.0相关记录

6.1《分供方评审表》

6.2《合格分供方一览表》

篇2:物业管理质量体系文件:不合格品、服务的控制程序

物业管理公司质量体系文件:不合格品、服务的控制程序

1.0目的

确保服务过程中的不合格产品及体系运作和服务过程中的不合格项(不合格服务)得到及时有效的控制。

2.0适用范围

对公司各部门提供服务过程中的不合格产品和不合格项的控制。

3.0职责

3.1各部门主管(管理处主任)或库管员对不合格产品进行评审、标识和处置。

3.2各部门负责人对本管辖区提供服务活动过程中出现的不合格进行确认、处理。

4.0工作程序

4.1不合格产品的控制

4.1.1部门主管或管理处主任对服务过程中发现的不合格产品评审后,进行记录和处置;库管员对采购物资验证出的不合格产品评审后,进行记录、标识、隔离,由采购人员确认后进行退货或更换,或按4.1.2进行处理。

4.1.2对使用过程中或采购回的不合格产品的处置应由使用部门先填写《不合格品处理报告》,然后经部门主管或管理处主任批准后作出以下处理:

4.1.2.1降级使用于对服务影响无关部分;

4.1.2.2退货;

4.1.2.3报废。

4.2不合格服务的控制

4.2.1对服务过程质量影响不大或用户感觉不明显的不合格服务,各相关部门应在当日内作出处理并做好记录。

4.2.2根据服务工作的检查记录,若有不符合要求或不合格的地方,主管部门应提出处理意见,可填报《不合格项整改通知》,由相关的人员执行,并在规定的期限内对该服务工作进行复检。

4.2.3因质量体系运作或因工作失误造成的使用户严重不满的服务,由部门负责人或与机关部门评审确认后,填写《不合格/纠正、预防措施报告》,并负责组织人员采取有效的纠正措施,在规定时限内给予处理,若在近期内无法解决的,则要制定纠正计划。

4.2.4因客观环境条件(如天气、交通、市政等)的影响和制约所造成的不能满足用户要求的可事先与用户协调,经用户同意后,再约定时间进行处理。

4.2.5返工或返修后的服务项目应按相应的检验程序重新验证并做记录。

5.0相关文件

5.1《纠正和预防措施控制程序》

6.0相关记录

6.1《不合格品处理报告》

6.2《不合格/纠正预防措施报告》

6.3《不合格项整改通知》

篇3:物业管理质量体系文件:进货检验程序

物业管理公司质量体系文件:进货检验程序

1.0目的

通过对进货检验的控制,防止未经验证及不合格的物资投入使用,以确保公司提供服务的质量。

2.0适用范围

对所采购物资的入库验证。

3.0职责

由提出申请的部门主管负责验收,或由行政部人员验收,行政部主管负责监督。

4.0工作程序

4.1依据审批后的《采购申请单》或《采购计划》对所采购回的物资进行入库检验。

4.2批量采购回的物品数量少于10个全检,11-50抽检10个,51-100抽15个,101-200抽20个,200个以上抽检10%,500件以上抽检5%。

4.3验证根据情况可采用核对数量、外观检查、样板核对和合格证检查等方式进行。对涉及安全性能的产品如电器类、水暖器材、消防用具类、化工原料必须要有合格证;对小五金类、绝缘材料类、标准件类和其他杂项类应核对规格、型号和数量与采购文件是否一致,外观和包装有无破损等。

4.4验证合格由验证人在《材料入库验收单》上进行记录,对验收中发现的不合格品按《不合格品/服务的控制程序》执行。

4.5对急需使用的来不及检验的物品,由行政部主管或管理处主任或其授权人员签名后,可予以紧急放行。放行部分要由库管员注明数量、批号,并要有明确标识,以便一但发现问题时可以返回。没有放行的部分按常规进行检验。

4.1对外协加工及制作的产品要经过检验合格后方使用,并将检验结果作出记录。

4.2对外购设备在投入使用前应根据使用条件及要求进行检验,并作出记录,对4.6、4.7条款,产品的验收是以相关的要求进行(如制作图样、书面要求、说明书、采购协等)

4.3对分供方提供服务项目、工程项目的初始验证。

4.3.1当分供方提供服务时,根据双方协议内容及对其提供的条件及资料进行验证(如配备设备、人员素质、工程材料等),此验证是指服务/工程项目开始前进场的条件的验证。

4.3.2若分供方提供的服务项目有阶段性时,则对每一阶段开始前进行验证,以确保各阶段的有效衔接。

4.3.3若对验证符合要求时,才能通知对方开始服务/工程项目。

4.3.4若对验证方不合要求时,应通知对方不能开工,直至满足条件为止。

4.4对所有以上的检验作出记录并保存。

5.0相关文件

5.1《不合格品/服务的控制程序》

6.0相关记录

6.1《采购申请单》

6.2《材料入库验收单》

6.3《采购计划》

6.4《材料入库验收单》

编写:审批:

篇4:物业管理质量体系文件:内部质量审核程序

物业管理公司质量体系文件:内部质量审核程序

1.0目的

通过内部质量审核,验证质量体系文件的实施效果以及各项质量活动是否符合质量体系要求,确保质量体系的有效性。

2.0适用范围

适用于对本公司的内部质量体系审核。

3.0职责

3.1管理者代表负责内部质量体系审核工作的组织,任命内审组长和审核员组成的审核组,批准《内部质量审核计划》、《内部质量审核报告》。

3.2内审组长负责《内部质量审核计划》的编制和审核工作的领导,及与受审核部门关系的协调,编写《内部质量审核报告》。

3.3审核员负责编制《内审检查表》,进行现场审核,签发《内审不合格报告》。

3.4行政部负责内部质量审核的具体实施。

4.0工作程序

4.1审核的频次

内部质量审核每年至少进行一次。需要时,可随时安排局部或全局的审核。

4.2审核的准备

4.2.1审核前,管理者代表负责任命内审组长,确定审核组成员。内审员应具备资格证书,并与被审核的部门无直接的责任关系。

4.2.2制定内审实施计划

内审组长制定《内部质量审核计划》,经管理者代表批准后执行,其内容包括:

a)审核的目的和范围,

b)审核的依据,

c)审核组成员名单,

d)审核的日程安排。

4.2.3审核组预备会议

内审组长召集审核员召开审核组的预备会,向审核员明确审核的目的和范围,简要介绍受审核部门情况后,研究和商定审核的策略、落实分工、确定审核的日程安排,并规定审核纪律和内审员应注意的事项。

4.2.4发放内审计划

审核组应以书面的形式提前5天将内审计划发放到受审核部门、人员。

4.2.5准备并收阅工作文件

审核员进行审核工作前,应事先备齐下列表格、文件和资料:

a)审核日程安排表和任务分配表,

b)《内审检查表》、《内审不合格报告》,

c)质量手册和与受审核部门的质量活动有关的程序文件、工作规程、上一次内审发出的《内审不合格报告》等。

4.2.6编制《内审检查表》

审核员根据收集到的文件和资料编写《内审检查表》。

4.3审核实施

4.3.1首次会议

内审组长召开首次会议,审核组成员和受审核部门负责人及主要陪同人员参加。

4.3.2现场审核

a)内审员按照内审计划和编好的《内审检查表》到现场通过观察、询问、查阅文件和有关记录等方式收集证据,

b)对发现的不合格项,经受审核部门、人员确认后,填写《内审不合格报告》,

c)内审组长负责对审核的全过程进行控制。

4.3.3汇总、整理《内审不合格报告》

内审组长组织讨论审核结果,确定不合格项,并与被审核部门交换意见后,填写《质量体系内审不合格项目分布表》。

4.3.4未次会议

审核工作完成后,内审组长主持召开未次会议,向管理者代表和受审核部门宣布审核结果,同时接受和回答受审部门提出的问题。

4.3.5《内审不合格报告》由审核员签发,受审部门负责人签名确认。

4.3.6编写审核报告

《内部质量审核报告》由内审组长编写,保证其具有正确性和完整性,并交管理者代表审批。

4.4责任部门根据《内审不合格报告》要求制定和实施纠正和预防措施限期纠正,内审组长负责按《纠正和预防措施控制程序》实施。

4.5《内部质量审核报告》由行政部发给各个受审核部门、人员。内部质量审核工作中形成的记录和报告由行政部归档保存,保存期为3年。

5.0相关文件

5.1《纠正和预防措施控制程序》

6.0相关记录

6.1《内审检查表》

6.2《质量体系内审不合格项目分布表》

6.3《内审不合格报告》

7.0附录

7.1《内部质量审核计划》

7.2《内部质量审核报告》

编写:审批:

篇5:物业管理质量体系文件:纠正和预防措施控制程序

物业管理公司质量体系文件:纠正和预防措施控制程序

1.0目的

通过分析不合格产生和潜在的原因,制订并实施纠正和预防措施,以消除造成实际或潜在不合格的原因。

2.0适用范围

适用于日常服务过程中发生的服务质量不合格、内部质量审核、管理评审和第三方审核机构中提出的不合格的处理。

3.0职责

3.1管理者代表负责组织对重大服务质量问题和管理评审中提出的纠正和预防措施的跟踪和验证。

3.2各部门负责人负责组织本部门对需采取纠正和预防措施的问题制定方案并监督实施,对处理结果进行跟踪和验证。行政部对各部门制定和实施的纠正和预防措施要进行监督和检查。

4.0工作程序

4.1纠正和预防措施的提出

4.1.1针对以下情况应考虑采取纠正和预防措施

4.1.1.1出现重大的服务不合格见《不合格品/服务控制程序》;

4.1.1.2日常服务过程中重复出现的相似特性的不合格;

4.1.1.3征询、调查、检查中发现的重复出现或影响恶劣的服务过程的不合格;

4.1.1.4用户提出的不合格见《处理客户投诉的工作流程》;

4.1.1.5内部质量审核、管理评审或第三方机构审核中提出的不合格;

4.1.1.6任何不符和质量文件或GB/T19001-2000:ISO9001-2000标准的情况;

4.1.1.7发现的潜在不合格。

4.1.2各部门人员均可根据上述情况提出应采取纠正和预防措施的问题。

4.2纠正和预防措施的应用

4.2.1各部门之间依据4.1.1条款的内容随时都可以书面形式签发《不合格/纠正、预防措施报告》对提出的不合格项,应在报告中进行描述。

4.2.2《不合格/纠正、预防措施报告》的签发

4.2.2.1管理评审中提出的不合格由管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.2.2内部质量审核中的不合格由内审员签发《内审不合格报告》。

4.2.2.3服务过程中的不合格或用户提出的不合格属部门行政权限范围以内能解决的,由责任部门主管或分管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》,超越责任部门权限以外或涉及到其他部门的,应提交管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.2.4第三方机构审核中提出的不合格由该机构审核员签发《不合格报告》。

4.2.2.5征询、调查和检查活动中发现的不合格,由该项活动的负责人签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.3纠正措施

4.2.3.1实施的责任部门,应对报告中提出质量问题进行分析,查明发生不合格的原因,提出防止问题再发生具体措施和完成期限,填写在《不合格/纠正、预防措施报告》的相关栏目。

4.2.3.2由部门主管提出的纠正措施方案或重大的质量问题和管理评审中提出的不合格制定的纠正措施方案应报经理审批后实施。

4.2.4预防措施

4.2.4.1各部门根据公司内部或外部的消息,如对服务过程有影响的信息及反馈信息(如审核结果、服务报告、用户意见调查、投诉记录等)分析潜在不合格的原因,并制定相应的预防措施,组织人员填写《不合格/纠正、预防措施报告》,报公司分管领导批准。

4.2.4.2管理者代表负责组织对预防措施的监督实施和验证,具体监督验证工作由行政部实施。如预防措施实施有效,应纳入质量体系文件。

4.2.5在规定的时间期限内,《不合格/纠正、预防措施报告》签发人负责对纠正和预防措施的实施进行验证,以确定其是否执行和有效。当有客观证据证实纠正或预防措施已经完成并且是有效的,《不合格/纠正、预防措施报告》即予以关闭;若纠正和预防措施尚未完成或没有实际效果,签发人应组织有关人员进一步深入分析原因,重新制定措施,确定完成日期。

4.3《不合格/纠正、预防措施报告》由发出部门和行政部各保存一份。必要时管理者代表可保留一份。

4.4当纠正和预防措施引起质量体系文件更改时,则由各相关部门将更改内容纳入相应的体系文件中,按《文件和资料控制程序》要求审批后实施。

5.0相关文件

5.1《不合格品/服务控制程序》

5.2《文件和资料的控制程序》

5.3《处理客户投诉的工作流程》

6.0相关记录

6.1《不合格/纠正、预防措施报告》

6.2《内审不合格报告》

编写:审批:

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