招投标物业接管控制程序3

篇2：物业移交接管验收工作程序

物业移交与接管验收工作程序

1总则

1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后,将该项目向物业管理单位移交,物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题,导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。

1.2通过以顾客期望为中心的接管验收,可以更好地帮助地产开发把好质量关,维护EE品牌。因此,项目所在公司、物业分公司均必须严格遵守本规定,有计划地做好物业验收及接管工作。

1.3由于接管验收的重要性,为了更有效地监督工程保修、整改的实施,在接管验收结束以后的工程尾款支付期间,需增加物业总经理支付审核的权力。

1.4在进行接管验收策划时须注意:一般情况下,在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作,便于整改接管验收过程中发现的问题。

2相关职责界定

2.1物业分公司负责成立接管验收小组,编制接管验收方案并实施,撰写接管验收报告,进行问题复验及编写复验报告。

2.2项目所在公司负责成立物业移交小组,提供符合移交条件的物业,配合接管验收,对存在问题进行维修、整改。

2.3管理公司物业管理部负责对接管验收进行指导,关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。

3工作程序

3.1项目物业移交与接管的前提条件

a)水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通,具备试验条件;

b)各种机电设备已安装调试完毕,具备运行条件;

c)楼宇及公共配套设施已清理完毕,具备交楼条件;

d)卫生间已注满水,具备做48小时闭水试验的条件;

e)所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕;

f)单体建筑已通过市质检部门验收。

3.2物业移交通知在具备物业移交条件的前提下,项目所在公司应以正式的书面文件通知物业分

公司准备接管验收。

3.3成立物业接管验收小组及物业移交小组

3.3.1物业分公司总经理负责成立物业接管验收小组,并担任组长。成员应包括:资料接收人员、各类工程项目验收人员(项目前期介入的工程技术人员必须参加接管验收)、相关配合人员等。

3.3.2项目所在公司组成物业移交小组,小组成员应包括:总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等,并指定物业移交负责人与物业分公司接管验收小组对接。

3.3.3明确物业移交及接管验收小组的分工:

3.3.3.1接管验收小组负责:

a)编制接管验收方案及接管验收报告,并实施物业的全面验收检查;

b)物业项目产权、工程、设备资料的接收,以及房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收;

c)物业项目产权、工程、设备资料的保管工作;

d)业主资料的接收,楼宇事务班协助楼宇的分户验收移交;

e)对检查出的问题进行后续跟踪,督促协调小组整改及接管验收小组的再验,直至合格。

3.3.3.2物业移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物,并对接管验收小组查出问题实施整改。

3.4制定物业接管验收方案

3.4.1接管验收小组负责编制接管验收方案,接管验收方案的内容包括(但不限于):

a)接管验收项目清单;

b)接管验收日期安排;

c)物业分公司接管验收参加部门、人员、分工及培训计划;

d)项目所在公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员;

e)楼宇接管验收顺序;

f)接管验收进度计划;

g)接管验收标准;

h)编制人、审批人、日期落款栏。

3.4.2接管验收方案经物业分公司总经理审核,项目所在公司总经理批准后,3个工作日内报管理公司物业管理部备案,管理公司物业管理部根据接管项目的实际情况对各项目物业接管验收工作进行指导、监督。

3.4.3接管验收小组将经审批的接管验收方案呈送项目所在公司相关部门、各施工单位、建立单位。

3.5接管验收前的准备工作

3.5.1物业分公司接管验收前的准备工作

a)所有物业分公司参加验收人员必须经过接管验收专业培训,并熟悉接管验收方案内容;

b)接管验收前,相关标准表单必须准备完毕;

c)接管验收前,相关检测工具、仪器必须准备完毕;

d)根据《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》,结合项目的实际情况,填写《物业接管验收项目清单》,并进行归类编号。清单可进行以下分类:单体房屋验收清单(从业主方面考虑)、公共设施设备及场地按系统验收清单(从不同施工方方面考虑)。

3.5.2项目所在公司接管验收前的准备工作

a)项目所在公司相关人员熟悉接管验收方案内容;

b)接管验收前,安排好配合检查人员,并要求施工方、监理单位等相关单位做好接管验收的准备工作。

3.6验收与接管实施

3.6.1文件资料的验收一般情况下,文件资料应提前于其他项目完成验收;验收责任人发现缺少有关

资料时,应及时向移交单位索取;验收完毕填写相关记录。

3.6.2对在建物业的隐蔽工程,接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程

的完工进行局部验收,并做好相关记录。

3.6.3物业的检查验收

3.6.3.1各项目接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收,并将存在的问题填写在《物业接管验收项目清单》上。每张清单内容检查完毕现场检查双方需在清单上进行相关记录并签字,再由接管验收人员交接管验收小组专责人员汇总《物业接管验收问题处理单》。

3.6.3.2验收责任人进行验收时,应提前至少一天,对新建物业通知项目分公司的物业移交协调小组、施工队、工程监理单位派员共同参与验收,对其它物业,通知开发商派员共同验收。

3.6.4编制接管验收报告

3.6.4.1物业分公司接管验收小组在验收完成后,根据汇总的所有接管验收记录,在三个工作日内编制《物业接管验收报告》,内容包括:

a)接管验收范围及过程说明;

b)资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题;

c)房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题;

d)房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相邻房屋安全和设备使用安全的质量问题;

e)建议整改期限;

f)验收记录附件(复印件)。

3.6.4.2《物业接管验收报告》经物业分公司总经理审核,交项目所在公司工程(配套)部经理、总经理签字确认。

3.6.5物业的验收总结会议物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内

容包括(不限于):

a)确定物业移交时间;

b)审议在接管验收过程中存在的重大质量问题,并制定解决措施;

c)确定整改及复查时间。

3.6.6物业移交与接管

3.6.6.1在落实存在问题的整改措施后,移交及接管双方负责人填写《项目工程移交记录表》(《经营管理制度》PEF401B),完成物业移交与接管。

3.6.6.2移交小组与接管验收小组解散,接管验收遗留问题的处理由物业分公司专人跟进监督;项目所在公司指定专人负责处理接管验收遗留问题。

3.6.7接管验收遗留问题的处理

a)物业分公司将《物业接管验收问题处理单》与《物业接管验收报告》一同交给项目所在公司,项目所在公司根据《物业接管验收报告》建议,将《物业接管验收问题处理单》交给相应的单位(部门)进行整改,将整改结果填写在

《物业接管验收问题处理单》上,作为复检依据。

b)所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。

c)物业分公司在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时,必须及时(二个工作日内)向项目所在公司提出书面报告,由项目所在公司决定是否启动危机处理程序。

3.6.8物业分公司根据复验结果,编写《接管验收存在问题复验报告》,由物业分公司总经理审核、项目所在公司总经理审批。

3.6.9接管验收完毕后,将《物业接管验收报告》及《接管验收存在问题复验报告》交物业管理部备案。

3.6.9资料的保存接管验收后物业分公司品质部将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接

记录、表单于四个月内交行政人事部归档长期保存。

4相关文件与记录

4.1WDWY-WI-MM7401物业接管验收标准

4.2WDWY-WI-MM7402物业验收与移交资料清单

4.3WDWY-FR-MM7401物业接管验收项目清单

4.4WDWY-FR-MM7402物业接管验收问题处理单

4.5《经营管理制度》PEF401项目工程移交记录表

4.6物业接管验收报告

4.7接管验收存在问题复验收报告

篇3：物业房屋本体接管验收内容与标准

物业接管验收标准:房屋本体验收内容与标准

1.主体结构

a)外墙无明显裂纹,不渗水。

b)屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2.公共楼面地面楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂;块料面层表面平整,接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

3.天台

a)天沟、落水口畅通完好。

b)隔热层、防水层完好。

c)散水坡无下陷、断裂、与墙体分离;坡度适宜、平整。

d)屋面避雷设施连接牢固。

3.楼梯、扶手

a)钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲,油漆完好、色泽均匀、表面平滑。

b)硷楼梯无裂缝、无表皮剥落。

二、房屋分户验收内容与标准

1.卫生间、厨房、外阳台

a)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,无明显积水、倒泛水和渗漏现象。

b)卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实,无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。

c)给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。

d)地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏,排污管接口,检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

e)卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好,操作正常。

f)厨房排烟道、通风道设置合理,有足够的截面积,无堵塞物。

g)水表、电表、气表安装牢固,读数正常、无损伤。

2.棚面、墙面、楼地面

a)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

b)墙面抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍,无空鼓开裂现象。

c)墙面块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤、色泽一致;对缝砂浆饱满,线条顺直。

d)墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。

e)地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象,面层平整、水平,阴角平直。

f)地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

g)木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。

h)饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。

3.门、窗

a)门开启自如,无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确,无翘曲变形。

b)门锁、窗销连接牢固、开启灵活。

c)玻璃安装牢固、胶封密实,无明显刮花痕迹、无损伤。

d)油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整。

e)电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。

f)不锈钢防盗门表面光亮,元刮花、变形。

g)高档装饰门装饰完整。

4.电气系统

a)照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常。

b)开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

c)电器插座安装牢固,符合"左零右火"规定,电源已接通正常,平直美观,使用正常。

d)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管,采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IMΩ/KV。

5.智能化系统

a)窗磁门磁报警灵敏。

b)紧急按钮灵活。

c)可视对讲图像声音清晰。

6.配套系统

a)有线电视已开通,收视良好。

b)门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

c)防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀,无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。

d)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符、工作正常。

三、公共设施设备接管验收内容与标准

1.给排水系统

a)给排水设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

b)明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。

c)护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。

d)下水、雨水通畅无渗漏,屋面排水通畅无积水。

e)水池、水箱卫生清洁、无渗漏。

f)地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管,不应与上部排水管连接,应设置集水坑用污水泵排出。

g)沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。

h)管道应安装牢固,控制部件启动关闭灵活,无滴漏。水压试验及保温,防腐措施必须符合GBJ242的要求。

2.供配电系统

a)变配电设备型号、数量与移交清单相符,工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全,通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

b)发电机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好,通风、采光良好。

c)供配电系统无超负荷现象,接头连接牢固,有足够的接触面积,无过热现象。

d)电气联动正确。

e)配电箱、柜、桥架的接地应良好,并符合规范。

f)强、弱电竖井应独立,强电、弱电要走各自的竖井,过线孔应封闭,竖井的走线齐整并绑扎牢固。

g)电缆穿墙孔封堵良好,无渗漏现象。

h)电缆沟内电缆铺设平整,无积水和杂物。

3.暖通系统

a)各种仪器、仪表齐全精确,安全装置灵敏、可靠,控制阀门开关灵活.b)排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活,闭合严密。

c)管道的管架、支架、吊架应牢固。

d)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

4.中央空调系统

a)中央空调设备型号、数量与移交清单相符,工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚,机房通风、采光、降温良好,设备表面油漆完好、无损伤,设备的振动防护和消音措施齐全。

b)冷却塔的水平衡,冷却水排放正常。

5.电梯系统

a)电梯设备型号、数量与移交清单相符,运行平稳、安装符合规范;有电梯运行准运证。

b)电梯能准确地启动运行,选层、平层、停层准确。

c)机房内有承重吊环和限重标识,钢丝绳上有明显的平层线,盘车板手,手轮齐全,机房标识清楚、表面光洁平整、明亮

d)钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。

e)电梯电源专用并与机房照明电源分开,每台电梯均设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。

f)梯门开启顺畅,无刮阻现象。

g)电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。

6.消防系统

a)消防监控设备型号与移交清单相符,工作性能良好,反应敏捷,标识清楚,表面完好无损,设备安装牢固,机房干燥、通风、采光良好。

b)消防箱标识清楚、玻璃完好。

c)消防设施配件齐全。

d)消防管安装牢固、标识明显,阀门完好、无渗漏水,水压充足。

e)消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常。

f)火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能正确。

g)对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检验,功能均正常。

h)室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范,在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮,其控制功能、信号均正常。

i)自动喷淋系统,应在符合《自动喷水灭火系统设计规范》,在消防控制室内操作启、停泵,水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。

j)气体、泡沫、干粉等灭火系统,对其进行手动启动和紧急切断联动,试验控制功能、信号均正常。

k)对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作(包括关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等)进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。

l)防烟排烟风系统,通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试,报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机;报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风;报警联动开启、消防控制室开启、现场手动开启防排烟门;上述控制功能、信号均正常。

m)消防电梯的手动控制和联动控制功能检验,非消防电梯的联动返回首层功能检验,其控制功能、信号均正常。

n)火灾应急广播设备的检验:在消防控制室的选层广播;共用的扬声器强行切换试验;备用扩音机控制功能试验。上述控制功能正常,语音清晰。

o)消防专用电话的检验:消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验;消防控制室的外线电话与"119"的通话试验。上述功能正常,语音清晰。

p)应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检验:功能、信号均正常。

7.道路系统

a)路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能;灯柱安装牢固、油漆完好。

b)路面平整,无水泥块、无起砂、断裂;

c)路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤;

d)块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角;

e)交通标识线、路牌清楚完好。

f)踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

8.停车场系统

a)停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。

b)单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。

c)车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

9.保安、清洁、绿化设施

a)保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。

b)保安监控设备:同消防监控设备。

c)绿化符合设计要求,不缺株少苗,无死株、无大面积杂草;绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。

d)垃圾中转站密封完好,外表装饰完整、油漆完好,使用方便。

10.其它配套设施

a)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

b)信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。

c)雕塑、小品牢固、完好、安全。

d)招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。

篇4：Z物业接管验收管理方案

接管验收管理方案

为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护租户的合法权益,方便日后的物业管理,特制订商业街区接管验收方案。

1、管理内容:

(1)了解接管物业的基本情况;

(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排;

(3)与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对商业街区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

(4)与开发、施工单位一起,对商业街区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

(5)与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;

核对、接收各类设施设备;

核对、接收各类标识。

2、管理措施:

(1)组建接管验收小组,负责商业街区的接管验收工作;

(2)制定接管验收规程;

(3)掌握物业验收的标准和程序;

(4)提高对接管验收重要性的认识;

(5)实事求是地开展接管验收工作;

(6)按规定办理接管验收手续。

篇5：小区物业接管验收程序

住宅小区物业接管验收程序

一、接管验收准备

物业服务企业做为小区物业接管人,应该依据国务院2003年所颁布的《物业管理条例》中关于物业接管验收的相关法律法规规定,对小区物业进行接管验收。贵方作为物业管理移交人,应依法协助我司完成接管验收工作。

我方、贵方应由各自接管、移交主管人员成立物业交接验收、移交小组,召开接管验收、移交会议,依法确定接管、验收事项,明确接管、验收标准,确定不合格项整改完成时限。

1、双方应依法核准物业管理用房移交、接管事宜,以便利用该房完成接管验收工作。

移交方应确保物业管理用房房屋及屋内门、窗、水、电设施设备完好。办公桌、椅、柜等基本用品齐备。

业主及各项设施、设备档案、记录齐备。

收费记录完整,财务账册齐全,记录准确。

业主入住档案、资料完整。

2、具有完整项目工程原始资料,图纸。

3、项目在职职工档案、相关资质证书(复印件)准确、完整。

4、根据项目实际情况所起草、制订项目的相关管理资料、文件。

5、有与开发企业所签订《前期物业服务管理协议》、合同,并在有效期内,服务管理权益明确。

6、接管验收标准执行依据:

6.1《建设部房屋接管验收标准》建设部建标(1991)第69号。

6.2《物业管理条例》中华人民共和国国务院令第379号。

6.3天津市政府物业管理相关法律法规规定。

7、具有小区业主多次、严重投诉问题记录及处置方案记录。

二、接管验收标准

1、接管验收标准应执行国家和天津市政府相关法规规定。

2、技术验收应符合各系统行业规范。

3、标准的编制还应参照项目建筑施工设计和各系统设计、安装技术要求。

4、如在施工和设备安装阶段做出变更、应以原设计单位所审批的变更设计为准。

5、接管验收标准的制定应具有可操作性。

三、接管验收程序

在物业服务管理行为过程中,管理权益将随接管验收程序的完成确定同时形成移交,其物业管理责任也随接管单位代表签字而转移。而责任的转移,应是交、接双方对所交接的范围充分了解的前提下所进行的约定行为。

物业接管验收工作将由以下工作内容组成:

1、约定交接范围

产权单位和物业管理企业应事先约定交接范围,慧景、华迪小区的交接应为:

1.1小区物业服务管理范围的移交建筑(含物业管理用房);

1.2小区建筑配套的设施、设备;

1.3小区市政设施、设备;

1.4已购入并在使用的办公物品、设备;

1.5已购入的维修工具、设备、库存零件、配件;

1.6物业管理档案、记录、文件;

1.7财务管理账目;

1.8在职职工档案,专业资质证书(复印件)等。

2、交接验收准备

2.1由交、接双方和双方所认同的相关单位共同编制交接物品清单,标明交接物业的名称,建筑面积,建筑物所处地址,四周边界,占地面积,绿化面积,区域内单体建筑名称、用途,区内市政道路长度,面积;物业服务管理用房位置,现使用名称,面积,室内配套设施,物品等相关内容。

建筑配套设施、设备清单:设备名称,型号,数量,生产单位,出厂日期,安装日期,数量,技术参数,维修养护记录等相关内容。

2.2双方对所交接清单实物现状进行考察,必要时制作交接物的现状影、像档案,双方留作记录。

2.3督促相关责任单位向我方作技术交底,说明情况。

2.4双方约定接管验收日期,明确验收工作程序,约定不合格内容的认定、处理方法。明确双方接管验收工作负责人,约定负责人的工作权限。

2.5双方和相关责任单位组建物业接管验收小组,召集各方参加工作会议,确定接管验收注意事项。协商接管验收所需设施、设备、测量仪器、仪表的准备,做好验收保障。

3、接管验收

物业的接管验收包括文档验收、制订标准、实物验收、不合格品处理方式等四个步骤完成:

3.1文档接管验收

根据《物业管理条例》相关法规规定内容,文档接管验收应包括:

3.1.1开发建设报建批准相关文件、许可证书等原始文件资料。

3.1.2总图:包括总平面图、立面红线图、图纸目录等。

3.1.3土建部分:包括建筑竣工图、结构图、立面图、维修记录等。

3.1.4电气部分:电气设计说明、外电竣工图、电气施工竣工图(照明、动力、事故配电)、高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、安装及验收资料、高低压设备试验记录、运作记录、保养资料、电气系统图、平面图等。

3.1.5消防部分:消防报警系统图、平面图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运作资料、操作手册、设计说明;消火栓、喷淋系统图、平面图、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵等资料;控制柜说明书、操作手册。

3.1.6电信部分:电信电缆竣工图、配线表、验收资料等。

3.1.7卫星电视部分:前端设备说明书、使用手册、分支分配系统图、平面图等。

3.1.8保安监控系统图、平面图、操作手册、说明书等。

3.1.9门禁系统图、操作说明、“维保”合同、验收记录、维修记录等。

3.1.10给排水部分:供水、排水系统图、平面图、设计说明、控制柜、原理图、接线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.11供暖部分:供暖系统图、设计说明、控制图、原理图、界线图、清洗记录、水泵技术资料。

3.1.12建筑、市政系统、配套工程、设施设备系统竣工验收文件、维护保养记录、使用合同、维护保养同。

3.1.13地面、地下停车场(库)规划报建批准手续、施工图纸、竣工图纸、设备设计、安装、竣工图纸、设备技术资料、维修记录、停车场使用批准相关文件。

3.1.14双方应对映文档、图纸目录,逐条逐项(张)的进行核对。其标准为:无残破、损、缺,内容与文档目录相符,文档、图纸干净整洁,符合档案接管要求(如有缺损,及时采取补救措施)。

3.2制定标准

依据相关行业标准、技术说明、维修记录、编制接管验收

技术标准,编制验收应用文件/表单。

3.3实物接收。

3.3.1建筑验收:

单体建筑验收:

建筑物四侧外立面、外窗、出入口(门)台阶、门、四侧外排水、地面、其它附属物等完好、无破损及严重污迹,无影响人身安全的质量隐患。

建筑物内部公共区域:

地面、天花、墙壁、楼梯、门窗;照明设备、消防设施、通风设施完好。

公共卫生间:

地面、墙面、天花、照明、外置管线、卫生洁具、隔栅、门、排风扇、水龙头及其它附属设施等无损坏、丢失、使用灵活有效、无渗漏现象发生、无严重污迹。

3.3.2市政设施验收:

按照图纸对道路、照明、管网、电缆、附属设施等进行验收,进行无破损丢失、无影响人身安全的质量隐患的检查验收。

3.3.3市政工程的验收:

道路有无积水,沟渠、管井是否有残余垃圾。

供水管道是否渗漏。

化粪池有无透气管。

区域内有无消火栓接合器。

室外供排水管线是否通畅。

室外车场标识系统是否完善。

区域内照明系统及防雷保护、接地保护是否符合要求。

3.3.4给排水系统的验收:

检查自来水公司进水表阀,是否完好。

水泵、电机安装是否稳固,运行声音是否正常。

排水管道选材是否符合要求,检查口有无跑冒滴漏现象。

排水沟、集水井、化粪池是否畅通,潜水泵是否正常运作有无堵塞现象。

3.3.5绿化验收

植物、植被完好,无残损、枯死现象。

附属排、灌,设施设备完好。

3.3.6附属建筑验收:

符合各项验收要求,适用于原建筑设计用途,可正常使用。

3.3.7停车场设施验收:

停车场权属清楚、归属明确,管理费、租金定价无争议。

地面停车场规划报建手续完备,产权单位出具移交委托内容明确,条目清楚,批复手续、收费许可齐备。

3.3.8小区各出入口交通标识验收:

小区各出入口交通标识齐备、设置符合规定。

3.3.9小区业主停车管理档案验收:

购置车位档案、租用车位档案、收费财务记录、管理能耗缴纳计帐凭证。

3.3.10供配电系统验收:

高、低压配电柜,变压器是否工作正常;有无事故及安全隐患如安全距离,绝缘胶板,接地网等。

确定各分户所接电源是否正确,并做出明显标识。

3.3.11保安监控系统验收:

画面是否清晰,云台动做是否准确,录像设备是否正常。

消防系统:烟感、温感、水流等信号能否正常动作;消火栓泵、喷淋泵、排烟风机等能否自动及手动起动,能否联动;消防电话是否畅通;消防广播可否播放。

3.3.12门禁系统验收:

根据操作使用说明各项功能,进行系统测试,各功能满足使用需要及质量要求,门禁系统在接管验收过程中应增加3个月的试用期,并按规定由安装和移交单位提供不少于1年的质量保修期限。

四、不合格问题处置方法

1、对在接管验收中所出现的被判定为不合格的所有问题,接方应向移交人出具书面不合格问题整改通知,要求移交人限时对不合格问题进行整改,移交人应在限定时间内完成整改事宜。

2、对在规定时间完成整改有困难的,移交人需以书面形式做出解释,并做出完成整改时限书面承诺,完成整改后,接方应对整改问题进行复检。复检合格后经双方签字确认后,完成整改复检工作程序。

3、在实际工作中,由于接管验收具有时限约定,所以在处理不合格问题时,接方在征得移交方的同意,并在下达不合格整改通知后,可以先对不合格项进行接收,再由接方监督移交人在规定时限内完成整改工作。移交方有义务配合接方督促移交人按规定时限内完成相应整改工作。

五、财务问题

在物业接管验收中,财务方面的接管验收应该引起双方重视。建议双方共同成立财务验收小组,认真审核物业方面的所有收支及应付款项目,并与移交人形成处理意见。以保证接方进场后的管理服务工作得以正常、有序的展开。

1、对物业接管验收中,不符合质量要求,需要发生整改施工费用的问题,由移交单位负责整改及负担所需费用,如移交人委托乙方对质量问题整改,应按预算价格,承担整改费用。

2、委托整改费用应以预付方式交给接方,接方在收到委托整改费用后,按约定的时限完成整改工作。

六、交验内容、事项的调整

物业接管验收需根据接管小区的实际情况对交验内容、事项进行必要的调整,用以满足该项目物业接管验收的需要。