物业管理处采购控制工作程序

篇2：物业分公司管理处组建程序

项目物业分公司及管理处组建程序

1总则

1.1各项目所在公司应重视物业分公司及管理处的组建工作,为保证组建工作的有序进行,项目所在公司必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作,并在项目开发进度计划中应具体明确物业分公司的组建的节点时间和责任人员。

1.2物业分公司及管理处的组建必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的物业介入工作,以及物业管理方案制订的时间要求。

2相关职责界定

2.1物业分公司(筹建处)总经理负责物业分公司组建过程的具体操作,以及对管理处组建工作全面负责。

2.2项目所在公司负责审核物业分公司组建工作计划,并监督执行。

2.3管理公司物业管理部负责指导物业分公司组建工作,并负责审批物业分公司、及管理处的组建工作计划。

3物业分公司组建

3.1物业分公司总经理招聘

3.1.1一般情况下,新开发项目在项目规划设计方案确定后,应着手物业分公司总经理的招聘,并在施工图设计开始前完成。

3.1.2物业分公司总经理的招聘面试工作由集团人力资源部和管理公司物业管理部共同完成。

3.1.3物业分公司总经理由项目所在公司申请,报集团审批。

3.1.4物业分公司总经理到位后,根据项目规划阶段的实际工作需要,招聘主要工作人员,组建物业分公司筹建处。

3.2物业分公司组建工作计划

3.2.1在管理公司物业管理部的指导和监控下,物业分公司总经理负责提出物业分公司组建工作计划(含组织机构及岗位设置)、前期服务工作方案。以上两个方案必须在项目开盘前3个月报送项目所在公司审核,管理公司经营管理委员会批准,

并报物业管理部备案。

3.2.2物业分公司组建工作计划的内容应至少包括三个部分:物业分公司组建方案、组建工作进度安排、开办费用测算等。

3.2.3物业分公司组建方案内容包括,但不限于:

a)公司名称;

b)成立的时间;

c)办公地点;d)注册资金;e)法人代表;f)股东授权;g)股权分配;h)公司章程;

i)组织架构及人员编制;

j)物业管理用房的使用等。

3.2.4在制订物业分公司组建工作进度安排时,应至少考虑到以下方面的工作内容:

a)人员招聘(分批进行,应在时间进度上明确);

b)经营资质报批;

c)公司注册登记;

d)资质备案及资质等级证明申办;

e)物业管理用房、物业经营用房的划分和配置;

f)办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购;

g)建立健全各项规章制度;

h)制定相关管理服务制度和规程;

i)完成上岗人员的岗前培训;

j)完成项目入伙前相关准备工作。

3.2.5物业分公司组建必须保证关键的时间节点,如总经理招聘到位、物业管理方案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。

3.2.6除总经理和少数骨干人员的招聘外,其他组建工作一般在入伙前2个月完成,

因此必须将各项组建工作进行适当的安排,确保工作的有序和高效。

3.2.7组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日,持续时间按工作日计算,并采用横道图表示工作进度安排。

3.2.8针对每一项工作必须明确主要负责人,以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位(职务或具体姓名),不宜使用公司名称或部门名称。

3.2.9开办费用测算是物业分公司组建工作计划中必须的内容,具体按管理公司《开办费用测算指引》的规定执行。物业分公司组建工作计划中不仅包含开办费用测算的总体结果,而且应有具体费用科目的测算结果,对测算结果的审批包括对总体测算结果和各科目细项测算结果的审批。

3.2.10在组建工作过程中,对开办费用的控制以各科目细项的成本标准(测算结果经批准或调整后批准)为依据。

3.3物业分公司组建

3.3.1物业分公司组建工作计划经批准后,物业分公司总经理负责具体组织实施,项目所在公司负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助,管理公司物业管理部负责提供业务指导,并对组建工作进度进行监控。

3.3.2为保证组建工作的顺利开展,物业分公司总经理进一步细化分解组建工作进度计划,拟订组建工作的月(或周)进度计划。

3.3.3在进度计划规定的节点时间,物业分公司应向项目所在公司和管理公司物业管理部报告工作进度情况。

3.3.4物业分公司组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的组建工作计划、物业管理方案执行。

3.3.5物业分公司组建工作必须在项目正式入伙前2个月全面完成,并开始独立运作。物业分公司正式成立后,筹建处自行撤销。

4物业分公司管理处设立

4.1管理处主任招聘

4.1.1项目开盘前3个月,物业分公司总经理向项目所在公司提出招聘管理处主任

的申请,由项目所在公司申报,经管理公司核准后报集团审批。

4.1.2管理处主任的招聘面试由项目所在公司与物业分公司共同负责。

4.1.3管理处主任的任命按5.1章节《人力资源》的2.3条款执行。

4.1.4开盘前1个月,管理处主任正式到位。

4.2管理处的组建

4.2.1根据国家、地方及行业标准,按照该项目物业管理方案的要求,在物业分公司的指导下,管理处主任在入伙前3个月开始管理处的组建工作。

4.2.2管理处组建必须有计划地进行,管理处主任负责拟订管理处组建工作计划,落实工作责任和进度要求。管理处组建工作计划的内容参照上述3.2.2-3.2.9条的规定执行。

4.2.3管理处组建工作计划经物业分公司总经理审核、项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。

4.2.4物业分公司总经理负责对组建工作进度进行监督检查,并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助管理处主任的工作。

4.2.5在管理处组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的管理处组建工作计划、物业管理方案执行,工作内容包括(不限于):

a)管理处

机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求;

b)物业管理用房的使用;

c)办公物资及作业工具采购;

d)人员招聘、培训;

e)服务程序/规程的制订;

f)项目入伙前的相关准备工作等。

4.2.6根据项目进展情况,在项目入伙前2个月管理处必须正式组建完毕。

5支持文件

5.1WDWY-WI-MM6101开办费用测算指引

5.2物业分公司、管理处组建工作计划(组建方案、进度安排、开办费用测算等)

篇3：广场管理处突发事件处理程序

广场管理处突发事件处理程序

(1适用范围

适用于管理处管辖区域内发生的盗窃、火警、争吵、斗殴等种类突发事件。管理处经理负责组织员工进行突发事件及异常情况处理等的培训。当值人员应严守岗位。

(2工作程序

1.盗窃、匪警应急处理程序

A]在执勤中遇有公开使用暴力或毁坏公司和住户财物或威胁住户人身安全的犯罪行为时,要迅速制止犯罪.

B]当发生突发案件时,要保持镇静,同时立即通过通迅设备呼叫求援.

C]所有持对讲机的物管员工在听到求援信号后,要立即赶到现场,同时通知监控中心封锁出事大堂出口,然后视情况向有关领导汇报.

D]若犯罪分子逃跑,及时报告管理处,重大案件要立即拨"110"电话报案。

E]有案发现场的要保护现场,任何人不得擅自移动任何东西。

F]记录住户所提供的所有情况。

G]事主或现场如有人员受伤,要立即设法尽快抢救并报告公安机关。

2.火警处理程序

A]接到火灾报警时,严守各自岗位.

B]大堂值班员做好安全防范工作,以防坏人混水摸鱼、趁火打劫;

C]所有员工应听从指挥,无条件服从领导及主管调配。

D]现场若困住户,应本着"先人员,后财产"的原则抢救。

E]疏散人员时应走消防楼梯,严禁使用电梯。

F]扑救完毕后,管理处安排人员协助有关部门查明原因。

G]管理处主管消防工作的人员做好事故记录,并写出书面报告报上级主管部门。

3.发现住户斗殴的处理

(1)执勤中发出现住户之间有争吵、斗殴的现象时,要及时制止。

(2)制止原则。

A]劝阻双方住手、住口;

B]争吵或斗殴的双方或一方住户劝离现场;

C]持有器械斗殴先制止持械一方;

(3)迅速报告管理处领导、主管,由管理处出面调解。

(4)在制止争吵,切记不能动粗,不允许恶言相向。

4.发现住户醉酒闹事处理

(1)醉酒者处于不能自控的状态下,应及时对其采取控制和监督措施.

(2)若醉酒者有危害社会公共秩序的行为,可上报主管将其送到公安部门处理.

5.值班人员在执勤中,若遇到不愿出示证件强行进入、强行在不准停车的地方停车、在不该堆放垃圾的地方堆放垃圾等,可采取以下处置方法:

(1)纠正违章时,以理服人.

(2)对不听劝阻者,如实记录并向管理处汇报.

(3)发生纠纷时,要沉着冷静,若遇到蛮横无理,打骂值班人员的,可上报管理处.

6.遇急症病人的处理

(1)第一时间赶到病人所在现场.

(2)立即通知主管领导.

(3)在有可能的情况下,通知住户的单位及家属.

(4)如情况危急,速打急救电话(电话号码120)。

7.触电事故的应急处理程序

(1)发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源.

(2)在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防连自己也触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开.

(3)立即进行人工急救,并电告医院马上派医生抢救或送院急救.

8.突发性水浸事故处理程序

(1)当接到住户投诉或报告后,即时前往现场观查。

(2)抵达现场后,立刻查找出水的来源,检查出水阀位置,并立即关闭有关的水阀下水道堵塞,应立即疏通。

(3)观察现场附近的电掣。如有浸水应立即切断电源,以防水浸漏电伤人。

9.台风袭击前的预防措施

(1)检查紧急应用工具并确定其性能良好。

(2)检查急救箱,确定各项基本药物齐备。

(3)将紧急应用电话表张贴于大堂显眼的地方。

(4)提醒住户搬离放在窗台及花架上花盆及各类杂物。

(5)天台沟渠、地漏的清扫工作,要落实到人。

(6)搬离放在围墙顶及其他高处之各类可动物件;将安装在挡风处灯罩、指示牌等绑好或移走;检查天台、天台下水道及各水渠确保其畅通。

(7)紧闭所有树木或用绳索捆好,将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。

(8)留意电台播放有关风暴进展消息,以便向住户显示台风的进展。

(9)如风暴持续昼夜不停,员工需轮流当值,无论任何时刻管理处应有值班员工接听电话。

(10)员工参加抢险工作时,要注意自身安全。

10.台风来临后的措施

(1)当值、当班人员要认真负起责任,勤巡查,善于发现问题,及时做好现场督导工作。

(2)在风雨来临时要求承包商紧急维修前,助理须先征得主任或部门主管的批准。

(3)当台风讯号减低时,助理应即时进行检查及填报台风损毁报告,以使安排保险赔偿事宜。清洁卫生人员迅速清理由台风所造成之垃圾淤塞的渠道。

篇4：物业管理处租售业务管理程序

物业程序文件

--项目管理处租售业务管理程序

1目的

加强租售现场业务操作的规范性。

2范围

适用于公司各管理处全体租售业务。

3职责

3.1管理处负责租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作。

3.2租售中心负责转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对管理处租赁业务进行管理监督;并负责管理处租售专员租售业务的培训及指导。

3.3租售人员负责客户收款工作的沟通,经营管理组人员负责收款。

3.4经营管理组负责监督各项收款工作。

4方法和过程控制

4.1基本要求

4.1.1熟悉小区内所有委托租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势。

4.1.2熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。

4.1.3熟悉小区内房屋总户数、闲置户数及闲置情况。

4.2接待

4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。

4.2.2业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。

4.2.3当业主确定委托时,与其签订《楼宇出租(售)委托书》,如业主通过电话委托,可先在《房屋出租/转让登记表》上登记。

4.2.4对前来委托、咨询的客户,与接待业主相同,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房。如客户选中意向房屋,要与其签订《楼宇求租(购)委托书》,并及时和业主和租售中心联系,并把客户需求告知,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在《客户委托登记表》中,有合适房源再通知。

4.2.5按业主的委托价向客户报价,业主委托价如和市场价有很大差距,要建议业主采用市场价。

4.2.6对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,一个月至少要联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向有没有更改。沟通的方式不限,可以电话,也可以是面谈。

4.3签约

4.3.1《楼宇出租(售)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》。签订时要注意核实相关产权证明、业主身份证等有关资料原件,并保存复印件。如委托代理人办理须提交合法的委托书。

4.3.2租赁交易时,应组织出租方与承租方签订房屋租赁合约;转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房屋转让协议书》。

4.3.3房屋租赁合约一式叁份,由出租方、承租方签字成立,租售中心、管理处均不可在房屋租赁合约上签字或盖章,但应留存一份合约原件存档。

4.3.4《房屋转让协议》一式叁份,签订时必须符合以下条件:买卖双方共同自愿、买卖双方具有合法的身份证明和行为能力、转让房屋产权清晰、无抵押(或即将无抵押)查封等限制产权转移登记的条件;《房屋转让协议》必须经租售中心主管或授权人审核后,由所在业务部门盖章。

4.3.5交易时,可向交易双方提供房屋出租/转让设施清单,供交易双方使用。

4.4收款

4.4.1收款原则:在房屋交易过程中,租售业务人员不得经手订金、房款、佣金及其他款项和现金,所有收款均由管理处经营管理组人员经手,并出具"正式收款收据"。

4.4.2租赁业务佣金,在出租方、承租方签订房屋租赁合约时由经营管理组人员收取。

4.4.3转让业务收款:佣金在买方进行产权登记(或出买方产权证明)时由经营管理组人员收取;转让定金、购房款买方交管理处后,需转付定金、购房款时,由经办人向管理处申请,经租售中心主管核对后按管理处付款程序办理。

4.4.4代理业务收款

A.客户定金,根据委托代理协议确定。如委托方委托现场人员收款,现场人员必须开具由委托方提供的正式收款收据。

B.销售代表在收到现金后,立即知会直接主管,并在一个工作日内存入指定帐户(或交委托方)。收款人员对所收款项负有保管责任。

C.定金款和收款收据财务联交委托方时,必须要求委托方人员签收。

D.收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,现场销售人员对收据负保管责任。

E.所有租售业务人员不得接受客户任何形式的物质酬谢。

4.5转让业务操作指引

4.5.1转让流程图(略)

4.5.2签定《房地产买卖合同》须提交的资料:买卖双方身份证明;转让房屋的《房地产证》;卖方的婚姻证明,如已婚需提供配偶有效同意转让的证明。

4.5.3按揭申请人的条件:具有合法的身份证明、婚姻证明,年满十八周岁的国内公民;有稳定的收入和充足的还款来源;同意以购买的房屋作贷款抵押。

5支持性质量记录表格

**WY7.5.1-G06-F1《楼宇求租委托书》

**WY7.5.1-G06-F2《楼宇出租委托书》

**WY7.5.1-G06-F3《楼宇求购委托书》

**WY7.5.1-G06-F4《楼宇出售委托书》

**WY7.5.1-G06-F5《房屋转让协议书》

篇5：物业管理处会所管理程序

物业程序文件

--项目管理处会所管理程序

1目的

为会所管理工作提供指引。

2范围

适用于各管理处的会所管理工作。

3方法和过程控制

3.1酒(水)吧管理

3.1.1提前十分钟上班签到,上岗前检查自己的仪容、仪表。

3.1.2检查酒吧台内的开档所需材料是否充足,整理酒吧器具并摆放在指定的位置。

3.1.3酒水给顾客送上之后,应立即离台,以保留顾客谈话的私密性。

3.1.4服务时要按正确的服务流程进行操作,所需的配料在送到顾客餐桌上时,须跟配齐全。

3.1.5勤巡视台面,注意观察。顾客所需配料上齐后要准备好相应的单据,以备顾客随时买单。

3.1.6爱惜自己使用的设备、设施,严禁浪费,每日检查物品的存放,不当之处应马上报知主管解决。

3.1.7每天清洁餐具、用品、用具,对该消毒的物品进行消毒,擦拭,并且摆放在方便操作的位置。

3.1.8每班交班时要交接清楚,并要做好质理记录。

3.1.9每日的营业收入要和电脑小票、酒水单相符,帐目准确无误。

3.1.10严禁下列行为发生,违者经查属实予以严重警告直至开除:私自挪用收入款项;自行开单;飞单;私自销毁各类票据;未经主管认可使用作废票据;拾到顾客物品不如实上交;向顾客索要小费;向外人透露营业内容方面的情况、资料或有关票据。

3.2健身房管理

3.2.1在开始营业之前一小时内做完日常清洁工作,检查及整理好设备、设施,保持室内空气清新。

3.2.2积极、正确引导顾客正确使用健身器材,必要时给予保护和协助。

3.2.3按规定及时保养运动器具。在对健身器材进行上润滑油或消毒后,必须进行清洁处理,使之符合卫生和保养要求。

3.2.4保持健身房地毯的洁净,不得有烟头和纸屑等杂物;玻璃门、窗、镜子、室内装饰品、物、设备、设施每日清洁一次以上,正确使用保洁用品,并懂得节约。

3.2.5熟悉和掌握有关健身器材的性能和操作要求,提高服务素质,为顾客提供优质的服务。

3.2.6每日仔细检查各健身器材,尤其是组合类器材各活动、连接部位是否安全、牢固,发现异常及时联系相关责任人进行处理。

3.2.7健身器材零配件更换必须由专业人员进行。

3.2.8对可能危及人身安全的情况,必须采取防护措施,并做好明显的警识。

3.3泳池的管理

3.3.1泳池需保证在5月1日-10月31日开放,开放期间,各部门可视自身的情况确定泳池开放的时段,非泳池维修、换水时期的开放时间一般为上午9点至12点,下午14点至22点。

3.3.2泳池现场要设有标识牌,填写当天早晚测定的水温和池水PH值。

3.3.3开放期间,救生员有义务引导顾客先经过浸脚,淋浴后方可进入泳池,有责任阻止醉酒者、皮肤病患者下池游泳。

3.3.4泳池必须按标准配备救生圈或救生器材。

3.3.5顾客未经泳池管理人员许可不得入池游泳。

3.3.6严禁顾客在泳池区域范围内嬉逐玩耍,严禁裸泳及在泳池内洗涤物品。

3.3.7游泳之顾客必须持有卫生部门出具的《健康证》,同时到管理处办理有关手续。

3.3.8泳客应视自身水性选择深、浅水区域进行泳乐,凡10岁以下儿童在游泳时必须有家长监护。

3.3.9泳池内严禁使用水床、橡皮艇等大型水上娱乐设施。

3.3.10泳池在营业时间内管理处应安排救生人员值班,非营业时间应严禁任何人员下水泳乐。

3.3.11救生人员必须严格保证游乐期间人员的安全。

3.3.12发生溺水事故时,救生管理员应及时进行抢救,严重者要尽快送至就近医院抢救。

3.3.13救生员须参加市救生员培训,持有《救生员证》。

3.3.14救生员必须每年进行一次的健康检查,持有《健康证》。

3.4桑拿房管理

3.4.1桑拿房通常24小时开放。

3.4.2值班人员在获得顾客需要的信息后,应积极热情予以接待和安排。

3.4.3值班人员得到桑拿信息后,应及时打开桑拿房相应的电源开关和旋钮,开启蒸气炉和蒸气房灯,将温度调节开关调至适当位置,关闭蒸气房木门,预热20分钟左右以达到使用效果。

3.4.4值班人员有权劝阻饮酒、皮肤病或身体不适者进行桑拿。

3.4.5桑拿房必需装设内线电话,并保证正常使用。

3.4.6值班人员要加强对桑拿人员的安全保护,一般每隔10分钟要查看一次。如顾客桑拿时间过长(20分钟以上)应与顾客进行联系,发现情况应迅速报告上级并及时救护。

3.4.7顾客桑拿完后,应请其按收费标准进行签单确认。

3.4.8值班人员随即关闭桑拿房相应的电源开关和旋钮,并开门透气。

3.4.9值班人员应及时清洗和整理顾客使用过的大小浴巾和其它物品,并做好桑拿房消耗和使用物品的补充和摆放工作,以保持干净整洁和正常运作。

3.4.10发现顾客遗失的物品,应及时交还给顾客本人或上交管理处。

3.4.11若两户或以上顾客预约桑拿时,应按照预约先桑拿的原则进行,同时做好合理的解释工作。

3.4.12值班人员应每天对桑拿房进行清洁并检查照明、温度计、计时器、体重表等设施的完好程度,发现问题及时报告管理处处理。

3.5棋牌室管理

3.5.1上班前检查仪容、仪表,准时上岗签到,保持良好精神状态。

3.5.2上班后一小时内完成日常所有清洁工作(整理好台、凳,吸尘)。

3.5.3检查各种棋牌用品有无缺损。

3.5.4注意观察及巡视各棋牌室,随时保持区内卫生清洁,但不得影响顾客娱乐。

3.5.5客离后即清场,将棋牌等娱乐设施收放并清理干净。

3.5.6损坏的物品在没有修好之前不得给顾客使用。

4质量记录表格

**WY7.5.1-H04-02-F1《泳池、泳乐设施运行记录表》