分公司物业新项目前期介入工作规程

篇2：项目前期介入阶段工作内容指引

项目前期介入阶段与工作内容要点指引

1适用范围

本指引适用于项目开发过程中各阶段物业介入的工作要求,明确介入阶段、工作内容和关注事项。

2物业介入阶段与工作内容

2.1项目规划设计阶段项目规划设计阶段的前期介入工作内容包括,但不限于:

1)整体布局是否有利于日后开展物业管理工作;

2)在满足消防要求等房地产相关法律的基础上,道路系统规划是否满足日后开展物业管理要求:包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰,消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分布等是否合理。分期开发的,在保障小区整体协调的前提下,应设置围墙间隔已开发、未开发区域,考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。

3)公建的配套设计和功能分配;

4)绿化与景观系统设计的功能及经济性;

5)配套与公共设施的配置种类、数量及分布;

6)物业管理用房的位置及功能划分,面积是否符合法律法规的要求;

7)户型的平面设计是否合理;

8)建筑外立面的设计是否留下治安隐患。

2.2施工图设计阶段施工图设计阶段前期介入工作内容包括,但不限于:

1)土建

a)屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

b)门、窗的材质;

c)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

d)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

e)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

f)烟道、排气道的位置;

g)广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。

2)配套

a)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性,及给业主造成的影响;

b)各种设备产生的噪音对业主的影响;

c)各种设备总控制开关是否设在公共区域内;

d)各种设备设施的能源消耗;

e)室外管线、管道井布局的合理性,及给业主造成的影响;

f)设备用房、管理用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。

2.3施工阶段施工阶段前期介入工作内容包括,但不限于:

1)项目所在公司招标工作介入(协助项目所在公司就以下问题对投标单位提出相关要求)

a)门、窗质量及售后服务;

b)智能化设施设备质量及后期维修保养成本;

c)供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。

2)施工过程介入

a)房屋质量控制;

b)隐蔽工程检查验收记录;

c)设计变更记录的收集;

d)设施、设备的安装调试及售后服务;

e)成品保护;

f)体育设施、儿童游乐设施质量;

g)水景设施防水施工监管。

2.4营销介入(配合)

1)销售承诺对物业管理造成的影响;

2)发展商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任;

3)协助项目所在公司拟订业主临时公约;

4)协助项目所在公司向政府主管申办物业管理单位的招标手续;

5)具体按《营销配合管理规定》执行。

3各阶段物业介入通用关注要点

3.1设备房设备房包括:配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、二氧化碳气体灭火系统房、消防控制中心、风机房、锅炉房等。

3.1.1设备房通用关注要点:

1)独立用房,面积适用;

2)有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施;

3)地面贴有瓷砖,坡度合理,并设有防止回灌的地漏;

4)配有专用灭火器1-2个位置;

5)预留设备检修、散热空间(设备与墙体,设备与设备之间),通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏;

6)有应急通讯、照明设施;

7)窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬;

8)位置合理,减少管道交叉和总长度;

9)对设备采取相应的降低噪音措施,避免影响住户正常使用和居住;

10)主要标识、线路图、制度上墙、上设备。

3.1.2特殊设备房关注要点

1)电梯机房设置有专用工具挂置位置;

2)二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置;

3)配电机房设备前设有专用的绝缘垫;

4)二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系;

5)水泵机房冬季最低温度低于0℃时,必须采用供暖措施;

6)二次供水储水池上方加盖防尘,内壁应有玻璃钢涂衬,有不锈钢扶手,便于清洁;

7)宜设专用消防水储水池,容量能满足消防需求;

8)发电机房有专用储备油箱房(与发电机设备房之间有防火隔断);

9)配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备;

10)供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口,防止给小区造成污染。

3.2公共房屋

3.2.1管理用房(管理处办公室、工程人员办公室、保安值班室、清洁/绿化人员办公室)

1)满足功能要求;

2)自然采光、通风、防水、防潮;

3)配有相应的办公设施、工具;

4)位置便于住户来访;

5)大小能满足人员工作要求;

6)配有空调(采暖)系统;

7)装修时考虑资料柜、办公布局的设置;

8)工程人员办公室与工程材料、工具、仓库邻近;

9)位置以便于开展工作为准;

10)清洁/绿化人员办公室面积能够满足人员工作休息。

3.2.2食堂

1)通风、采光、防水、防潮、有专用的防水设施;

2)有专用仓库,位置相邻;

3)地面走水顺畅;

4)有专用供水、供气等专用设施;

5)位置相对隐蔽,以气味、声音不影响住户正常生活为宜,同时尽可能与员工

办公、宿舍区位置接近;

6)配有专用的厨房设备,用餐桌椅。

3.2.3宿舍

1)通风、采光、防潮、防水;

2)床、被褥等寝具和设备;

3)通电话(员工打卡及内线电话);

4)分工集中管理。

3.2.4员工会议室(娱乐室、培训室)

1)通风、采光、防潮、防水;

2)位置隐蔽(与业户互不影响);

3)布局方正,便于灵活使用;

4)配有专用桌椅(数量参照管理处工作人数的80%-85%),白板等;

5)层高要求至少在3.3米以上,便于开展室内文体活动;

6)配有彩灯,供娱乐使用。

3.2.5垃圾中转站

1)不能设置在物业的上风向,位置隐蔽,气味不能影响住户正常生活;

2)垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运;

3)留有专用清水源;

4)房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求;

5)房屋本身有通风窗口,保障室内空气流畅;

6)地面有地漏,坡度合理,走水顺畅(地面贴瓷砖);

7)有必要的照明及采光。

3.2.6仓库(办公资料、工程工具材料房、清洁、绿化工具)

1)通风,有自然采光、防潮、防水;

2)大小适用、内有资料柜架;

3)位置方便使用,清洁、绿化工具的位置隐蔽,特别对清洁、绿化用药品、肥料气味的处理。

3.2.7公共洗手间

1)位置应集中在外来人员集中点和管理处行政办公室内附近;

2)数量适中,以满足小区(大厦)基本要求为准;

3)上下通畅,地面走水顺畅,有地漏;

4)避免出现洗手间与其它使用区域在空间上出现交错。

3.3公共区域

3.3.1绿化区域

1)植物品种适应当地成长,维护费用较低;

2)绿化整体布局合理,局部搭配得当(荫生植物的搭配及种植);

3)绿化浇灌覆盖全部,必要地区设置浇灌用水取水车(可与清洁用水综合考虑);

4)绿化覆盖区域应便于修剪、消杀,不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点;

5)在井、沟、标等处预留工程维修通道(鹅卵石)。

3.3.2停车场

1)机动车场

a)停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用IC卡等);

b)车位线、导向线(牌)、车位档杆清晰、牢固;

c)地面平整,无明显积水,沟渠盖板有预留;

d)人员的专业培训及证照申办(价目及时管理制度标上墙);

e)配有专用的消防灭火器材;

f)地下车场需有配套的排风换气系统;

g)道闸系统技术成熟便于维修、养护;

h)地沟盖板做防震(防噪)处理;

i)排水沟渠形式环通,排水量满足雨季高发期的要求。

2)非机动车场

a)露天设置值班岗亭(防风、防雨、防暑);

b)有单车支护架及上墙制度。

篇3：A物业早期介入工作方案

早期介入工作方案

在物业管理早期介入阶段,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大租户的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据某广场工程进展情况,特制订如下方案:

1、工作内容:

(1)从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;

(2)从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:

园区规划设计;

建筑设计和选材;

环境整体设计;

标识系统的设计、配置;

绿化设计;

其它公建配套设施配置;

电梯、空调系统的配置;

消防设施配置;

安全监控系统配置;

弱电系统其它配置;

各类设备配置、选型;

隐蔽工程施工。

2、管理措施

(1)熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依,有章可循;

(2)制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

(3)参与有关工程联席会议,协调各方面关系;

篇4：物业前期介入人员职责

物业公司前期介入人员职责

1.跟踪与检查施工过程当中出现一些不合理的情况,便于今后物业管理以及维护维修。

2.参与小区内的设施、设备的选型,以及售后服务的一些要求,包括设备调试。

3.从物业管理、维护、维修以及业主的角度提出一些建议,使整个小区布局更完善、更合理。

4.熟悉整个小区的管网隐蔽工程,便于以后维护。

5.收集并整理相关资料。

6.对样板区的维护、维修。

7.熟悉整个小区的配置,包括:设施、设备的功能、房屋结构、环境。

以上几点是前期介入人员的职责。如果遇到功能的配置,以及变更就要找物业公司行政部确定。

篇5：万科物业房产后勤管理部新项目接管办法

VK物业房产后勤管理部新项目接管办法

1.目的

规范接管新项目操作流程,确保接管任务顺利完成。

2.适用范围

房产后勤管理部新接管项目

3.职责:

部门/岗位工作内容

部门负责人与地产相关负责人对接新项目的进驻、接管及日常的沟通协调。

业务负责人与地产项目负责人对接项目后勤工作人员的编制及接管相关的工作;

与部门各业务块之间相关工作的协调,及项目房管小组的日常工作。

小组管理员项目前期筹备工作,与项目部、所属管辖区域政府机构等部门的沟通;

项目的日常工作,各项规章制度的编制及实施,房管小组人员工作的安排及考核。

4.方法与过程控制

4.1地产新项目前期接管:

4.1.1部门接到地产成立新项目信息:

4.1.1.1部门负责人与项目部负责人到新项目实地考察,了解该项目的历史、所属管辖区域、周边特点、面积、定位意向、建筑风格等内容。

4.1.1.2部门负责人与项目部负责人对接,确定房管部入驻时间及人员安排。

4.1.2新项目筹备组建立:接到地产新项目成立信息一周内,部门成立项目接管前期筹备组,至成立项目房管小组之日起自动终止。

4.1.3筹备组工作:

4.1.3.1对项目周边环境进行初步考察,了解项目所处地理位置、周边地形等,了解主要交通道路、公交线路等,制作新项目介绍简报知会部门全体,抄送该项目相关人员。

4.1.3.2熟悉所在辖区内的派出所、医院、供水、供电、电信等公司部门的地址、联系人、联系电话等,制作对外业务联系详细情况表,并保持友好的业务沟通。

4.1.3.3与项目部对接项目房管小组成立的编制及进驻时间,并由部门选聘、调配各岗位人员。

4.2新项目房管小组的成立及进驻:

4.2.1项目房管小组的正式成立,举行进驻仪式,并将信息知会地产项目部负责人及公司相关人员;

4.2.2进驻后现场工作

业务块

工作任务

业务

1、根据项目现场工作环境,制定开荒计划和工作开展计划,申购开荒用品及办公用品;

2、编制及完善岗位制度、宿舍管理规定等相关制度;

3、根据项目活动的需求及职员能力、工作态度,合理配调岗位。

4、处理项目日常事务,如办公区域的清洁、项目部人员的就餐、以及一些临时性工作等。

5、做好项目部及施工现场周边防火及安全防范工作;

6、协助项目部的会议或营销活动等临时性工作;

培训及品质

1、在进驻一周内对职员进行集训。让职员熟悉公司企业文化、应知应会、职员职务行为准则、BI等培训;

2、进行日常培训,例如:岗位职责、体系文件、突发事件处理、顾客服务技巧等;

3、不定时抽查职员的应知应会、岗位职责等及现场品质。

人事/财务

1、关注职员的思想动态;

2、跟踪人力资源部储备或配齐岗位人员;

3、宣讲公司薪酬福利、人事制度和财务报销流程。

维修

1、安装或制作宿舍必备的设施,如床架、风扇,热水器、排气扇、晾衣架、毛巾架等;

2、跟踪项目部的装修事宜,针对装修及时地提出合理性的建议。完善相关的设备设施,如空调安装等;

3.对各种设备设施的检查及日常维护,如每月清洗空调、排气扇等;

膳食

1、确定项目部厨师;

2、对厨房装修提供合理化建议和专业指导

3、跟踪厨房内设备设施的完善,灶具、冰箱、消毒柜、餐桌椅等的配置考察评估专业公司制作安装操作台、排油烟机等;

仓库

1、根据项目的要求和实际情况,及时调拨相应的办公及生活物资,如办公桌椅、电脑、床架、铁皮柜、安防器材、电视、雨衣、开荒工具等;

2、对项目的资产明确责任人制作资产标识。

采购及CI

1、采购相应物资;

2、根据实际情况及时更换或增加相关的标识,如项目部前台、办公区域、洗手间、仓库、厨房等标识。

车队

协调安排车辆运送物资。