学校楼宇区长工作职责

篇2：Z高校楼宇物业服务监管细则

高校楼宇物业服务监管细则

为提高S州大学楼宇物业服务质量,对于乙方在物业服务方面失职渎职,将根据情节轻重状况分别处于黄牌警告、红牌警告直至终止合同。

一、对于下列情形处以黄牌警告1次:

1、白天教室无人开灯超过10分钟。

2、教室无人开空调超过10分钟

3、厕所卫生纸缺失超过5分钟。

4、各类水管、水箱、水龙头等无故流水超过10分钟。

5、服务未达到标准且造成不良影响。

6、各项服务未达到技术标准经口头警告无效的。

7、对整改后继续出现同样问题。

8、师生有效投诉产生不良影响的。

9、乙方主管未经后勤处校园管理科科长批准擅自离岗。

10、其它情形。

二、对于下列情形处以红牌警告1次:

1、未及时关灯、关水、关空调等设施设备受到校领导公共场合批评。

2、因工作严重失误导致师生身体受到伤害。

3、因乙方自身原因导致员工集体*产生严重不良后果。

4、因乙方占用、挪用学校资产造成学校重大损失或产生严重不良影响。

5、乙方主管未经批准擅自离岗。

6、突发事件处置不力造成严重后果。

7、工作人员盗窃学校财物且金额不大的。

8、其它情形。

三、对于下列情形处以终止合同:

1、在连续12个月内累计三次红牌或者相等同量。

2、在连续12个月内累计六次黄牌(一张红牌可折算成二张黄牌)或相等当量。

3、违法犯罪情形的。

4、其它严重情况。

四、对于下列情形可以奖励免黄牌1次:

1、有特别好的物业服务建议并被在较大范围内实施的。

2、在各种重大工作或困难面前表现特别突出的。

五、红黄牌的使用规则:

1、黄牌使用需经后勤处相关科室的科长批准。

2、红牌使用需经后勤管理处分管处长批准,决定中止合同的最后一张红牌或者黄牌还需经后勤处处务会议或者分管校领导批准。

篇3：楼宇电气系统安全检查表规范

1建立各变配电室巡回检查记录制,包括(工作票,操作票,设备线路检修与试检记录)

2配电室应做到“五防一通”(防火、防水、防漏、防雨雪、防小动物及保持通风良好)。

3变配电所内外走道畅通,无易燃及其他杂物堆放,照明良好,照度符合要求。

4各类安全工具,临时接地线,消防器材齐全,定期试验合格。

5电缆沟不积水,不积油,无杂物,沟盖板完好齐全。

6电气设备外壳,防护罩,防护遮档等完好无缺。

7变配电室所内外粉刷完好,无大块剥落,门窗及防护网完整,清洁。

8专人负责,经常保持配电室设备本身与周围环境的清洁,检修现场做到工完料净,场地清。

9变配电室必须配备高低压配电系统图。(图纸资料齐全)

10保持设备外表清洁,定期清扫无油污,无严重腐蚀,设备名牌及命名,编号齐全。

11配电室内各种警告牌齐全。

12各种安全联锁装置完好,有效。

13配电室内使用到期的临时线应及时拆除。

篇4：楼宇机电设备设施管理方案

设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,CPM注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,CPM又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。

1系统日常运行及管理

楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障顺天国际运行安全。

1.1运行管理

设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。

1.1.1编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。

1.1.2建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。

1.1.3制订科学、严格的操作规程。

1.1.4制订周密、合理的设备维护保养计划。

1.1.5对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。

1.1.6实施维护保养工作。

1.1.7定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。

1.1.8工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。

1.1.9发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。

1.2设备系统的日常运行

1.2.1变配电系统

变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合顺天国际楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。

1.2.2采暖通风空调系统

采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。

1.2.3给排水系统

建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。

1.2.4照明系统

照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。

1.2.5消防系统

消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到"预防为主,防消结合"。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。

1.2.6电梯

电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用CPM公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。

2设备系统的应急处理方案

2.1设备故障处理规程

2.1.1故障分类

设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。

2.1.2故障处理通则

发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。

根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。

最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。

管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。

2.1.3重大故障处理职责

凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。

2.1.4一般故障处理职责

对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。

2.2供电电源停电故障处理规程

电源故障分以下几种情况处理

2.2.1在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

2.2.2正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。

2.2.3如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。

2.2.4如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。

2.2.5低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。

2.2.6如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保顺天国际财富中心的正常工作。

2.3停水及故障处理规程

2.3.1在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。

2.3.2若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

2.3.3给排水设备故障一般处理程序

a.给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。

b.排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。

c.若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。

b.排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。

2.4空调故障处理规程

2.4.1当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。

2.4.2由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。

2.4.3当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。

2.5发生火警处理规程

2.5.1大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

2.5.2火灾报警程序

a.发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

b.用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

2.5.3接到报警后的处理办法

a.中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。

b.中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

c.管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。

d.派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。

2.6系统的维护保养

2.6.1当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。

2.6.2由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。

3系统的维护保养

设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

3.1维护保养工作主式

维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:

日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。

3.2日常维护保养、定期维护保养的质量控制

日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.3主要系统定检工作要点

3.3.1变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。

3.3.2给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。

3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

3.3.4防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。

3.3.5电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

3.4设备维护保养检修计划和标准

3.4.1供电设施年度检修保养计划(表1)

3.4.2水暖设施年度检修保养计划(表2)

3.4.3设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待CPM正式接管后根据相应设备逐一制定。

4节能管理

在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。

节能降耗工作主要有以下几个方面:

4.1工作内容

4.1.1制定节能工作计划与有关节能的规章制度。

4.1.2统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。

4.1.3巡视、检查和监督能源使用。

4.1.4进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。

4.1.5实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。

4.2组织措施

4.2.1节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。

4.2.2加强能源使用的计划管理,严格执行CPM下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。

4.2.3能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。

4.2.4控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。

4.2.5加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。

4.3技术措施

4.3.1配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。

4.3.2变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。

4.3.3空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。

4.3.4照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。

4.3.5给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。

5技术改造、更新

在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:

a.设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。

b.设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。

c.随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。

设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:

5.1论证立项

选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:

5.1.1扩大设备应用范围

5.1.2改善设备主要性能指标

5.1.3提高设备工作效率

5.1.4提高设备可靠性和可维修性

5.1.5提高设备安全性能和环保性能

5.1.6降低设备运行能耗

5.2方案设计

设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。

5.3组织实施

设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。

5.4整理改造技术资料

改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。

5.5验收移交

改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。

5.6费用来源

技术改造、更新的费用来自每年的"维修基金计划"拨款。

6技术资料的收集、管理、使用

技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。

6.1收集设备管理法规政策

政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。

6.2建立技术档案

各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:

6.2.1所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。

6.2.2将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。

6.2.3每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。

6.2.4大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。

6.3做好技术资料收集、管理工作

我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:

6.3.1竣工资料

6.3.2运行资料

6.3.3值班记录

6.3.4大修改造资料

6.3.5二次装修图纸及审批资料

6.3.6设备故障处理资料

6.3.7区内市政设施资料

6.3.8检查、验收、年审资料

6.3.9计算机软件及录像资料

篇5：高层楼宇智能化系统的运行维护方案

**从建筑物的结构、大楼各种设备、先进服务和管理体系以及用户的需求出发,对弱电系统进行最优化的组合,以各系统的智能化综合布线为基础,楼宇自动控制、千兆计算机骨干网络为核心,集现代建筑、现代通信、现代控制和综合服务理念为一体,为客户提供了一个高效、舒适、便利的人性化环境,是新型高档智能商务区,是长沙乃至湖南地区的"智慧宝岛"和"信息港湾"。

**设备众多,有变配电系统、照明系统、给排水系统、暖通空调系统、语音数据综合布线系统、火灾自动报警与消防联动控制系统、公共安全防范系统、停车场管理系统等等,这些系统设备的运行、安全状况、能源使用和管理等都实行计算机自动监、控制与管理,采用智能化的管理系统形成集中监视、集中管理、分散控制的方式,能确保**内设备运行的安全,节约运行费用,还可及时了解各系统运行情况并自动形成各种数据报表和专项统计文件。

1智能化系统的日常运行

**各种设备的运行状况在智能化系统的计算机上得到全部反映。值班人员24小时实时监控各种设施设备的运行状况,调整运行模式和设备状态,达到提高效率、保证安全、降低运行成本、延长设备使用年限的目的。

1.1信息智能化系统的日常运行

1.1.1语音、数据综合布线系统

信息处理已经成为管理者最重要的环节,综合布线系统是智能化大楼的基础,一切电源、信号和控制设备都需要通过线缆连接,一个规范的布线系统能带来高效优化的自动化管理。**的语音、数据综合布线系统的数据网络部分垂直主干采用光纤,水平主干采用美国朗讯的超五类线,为商务区的住户提供了INTERNET接入、网上购物、网上医疗、网上教学、网上游戏、IP电话等应用/管理平台。语音电话部分垂直主干采用大对数电缆,水平主干采用美国朗讯的超五类线,为客户提供了语音电话、可视电话等语音、图像服务。

1.1.2图像电视布线系统

图像电视布线系统接入有线电视宽频网络,为有线VOD视频点播、卫星电视、数字电视提供了优质服务保证。

1.1.3楼宇自动控制系统

楼宇自动控制系统包括变配电、给排水、暖通空调、电梯设备等计算机监控管理系统。通过对建筑物内部环境和工作状态的监测、控制和管理,提供一个既安全、可靠、节能又舒适宜人的工作环境。实现楼内自动化管理,免受不必要的干扰,但在需要的时候,也可通过楼宇自动控制系统传呼我们保安/物业人员,并适时出现。

a.变配电系统

楼宇自动控制系统对变配电系统的电压、电流、有功功率、无功功率、功率因数、用电量等各项参数进行测量和记录,显示电力负荷及上述各参数的动太图形,当参数值超出允许范围时产生报警信号,并对高压开关柜、低压开关柜的工作状态、故障状态、电力变压器的温度进行监视,统计动力、照明各回路用电量。

b.照明系统

楼宇自动控制系统对公共照明设备的控制以时间表为依据,预设程序控制灯组的开关,以实现节能运行;对于特殊场所的照明按时间表预设程序进行调节;对于泛光照明设备与艺术照明设备按需要或时间表自动组合灯光,以实现不同的效果。

c.给排水系统

楼宇自动控制系统对给排水系统的水泵、污水泵、水箱、管道、集水坑、污水处理池等设施进行流量、压力、液位等参数的监测与报警,监视设备的运行状态与故障状态,自动调整投运的水泵台数,联动相应的进出水阀门。

d.空调冷水机组

楼宇自动系统对冷水机组供回水压差、供回水温度作自动控制,对冷水机组进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警,实现设备的运行指导与参数调整,并对冷水机组进行能源计量与统计。并加强对中央空调系统设备的综合管理,使各设备之间的协调性得以增加,从而提高了效率,使能耗降低。

e.空调末端设备

楼宇自动控制系统对空调机组设备(风机、风阀、水泵、加湿器及电动阀门等)实施联动控制,并对送风温湿度或室内温湿度作自动控制,实现各设备的最优启停控制。对空调设备(风机、风阀、过滤器、水泵、加湿器、检测器、电动执行器及调节阀门等)进行运行参数、状态、故障等的监视、记录与报警,对室内与室外空气的温湿度、室内空气品质进行监视、记录与报警,避免"高楼烦恼病",保证大厦内空气净化、森林化、自然化。

f.通风系统

楼宇自动控制系统对建筑物内通风用送排风机的运行状态进行监视与遥控,局部重要区域(如停车库等)按空气环境要求自动控制送排风机启停。

g.电梯设备

楼宇自动控制系统对电梯的智能启停控制,实现最佳的运行控制,减少人为失误,使设备长期处于良好运行状态,从而达到节省能源和保护设备的作用。

1.1.4火灾自动报警系统和消防联动控制

火灾自动报警系统是为了早期发现并通报火灾、及时采取有交措施、控制和扑灭火灾而设置的一种自动消防设施,是人们同火灾作斗争的有力工具,在楼宇建筑防火工作中,发挥着越来越重要的作用,成为现代消防不可缺少的安全技术设施。

a.消防报警系统

消防安全至关重要。管理处将严格遵照《中华人民共和国消防法》的条文规定,采取"预防为主,防消结合"的原则,将预防放在道位,人防、技防、物防并重。一旦发生火警信号,按CPM《灭火作战处理方案》执行,切实做到万无一失。

b.消防联动控制设备

消防联动控制设备在收到火灾报警信号时,能自动启动相关消防设备及显示其状态,主要包括自动喷淋系统的控制装置、室内消火栓系统的控制装置、防排烟系统及空调通风系统的控制装置、防火门和防火卷帘的控制装置、电梯加降控制装置、火灾应急广播、火灾警报装置、火灾应急照明与疏散指示标志等控制装置。

c.发生火警处理规程

**发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

d.火灾报警程序

·发现火警时,立即用消防电话或普通电话向监控中心报警、也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到监控中心。

·用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。

e.接到报警后的处理办法

·监控中心接到人工或自动火灾报警信号后,利用对讲机通知巡视员立刻前往火警现场。如巡视员在现场确定属火警误报,通知监控中心复位;如证实火警,应立即通知监控中心启动报警设施并通知相关人员到现场施救,巡视员应利用就近现有设施进行灭火。如火警严重,监控中心在组织前期扑救的同时应向119报警。

·监控中心利用消防广播引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。

·管理处主任向有关部门报告,并协助指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥,管理员负责疏散人群,帮助护理伤者。

·工程部派人到**门口引导消防队进入火场,指示消防栓位置。

1.1.5卫星电视接收系统

根据国家相关的法律法规,保证楼内客户及时收看欧美多频道的精彩电视节目。

1.2安防智能化系统的日常运行

安防智能化系统由彩色闭路电视监控系统、有线呼救报警系统、保安电子巡更管理系统、光电红外线防范系统组成一个有机的整体。当非授权侵入报警时,监控中心接到报警信号,通过信息交换,闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视,同时视频录像机自动记录现场情况,以便查询。而有线呼救报警系统则保障了客户在紧急状况下,能得到适时的帮助。

1.2.1光电红外线防范系统

监控中心负责监视重要位置和通道的越界和出入控制,并能根据需要调整设置各时段的系统运行方式。

1.2.2彩色闭路电视监控系统

彩色闭路电视监控系统的摄像点分布方案是依据大厦的功能布局,在停车场、主出/入口、电梯轿箱、项层直升机平台、各层楼梯走道等部位布置摄像机,为用户提供一个无死角的全方位电视监视系统,并采用数字硬盘技术和报警联运技术,让客户工作生活安心、舒心、放心。

监控中心将实施24小时屏幕监控,同时将重要区域监控情况记录,以备查证。当出现异常情况时,监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理。紧急情况时按CPM《应急处理方案》执行。

1.2.3有线呼救报警系统

通过在大厦各层走道设置有线式呼救报警按钮,当出现盗警等紧急情况时,能及时让大厦保安了解出警位置、方位和时间,使保安能第一时间赶到事发现场,保障或维护客户的生命财产安全。

1.2.4保安电子巡更管理系统

保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡视管理,能自动记录巡视员巡视到位的时间以及每次巡视的时间间隔,及时了解巡视过程中的任何异常情况,保障巡视员的人身安全,还有防范非法入侵,监控可疑动向的作用。监控中心将把巡视路线和签到器资料由巡更系统加以记录及控制。当出现异常情部报警时,监控中心将立即与巡视员进行对讲联系,确认情况类别。一般情况时,由巡视员处理后继续按路线巡视,监控中心将记录事发原因及处理结果。

1.3物业管理智能化系统的日常运行

物业管理智能化系统是我们面向客户最直接的窗口,我们一贯重视物业管理智能化系统的建设,在除**原有的远程计费系统、感应式IC卡停车管理系统、LED电子图文展示民间和背景音乐广播系统等了系统外,在进驻后,CPM将逐步建立"中航物业管理软件系统"平台,为客户提供我们CPM公司个性、特色的服务。

1.3.1中航物业管理软件系统

CPM进驻**后,将在一年内建立基于WINDOW2000操作系统的中航物业管理软件系统(2000版),其硬件系统采用星型结构的局域网。

CPM根据多年业应用物业管理软件的经验,开发了中航物业管理软件2000(广域网版),它采用CLIENT/SERVER与B/S数据库方式相结合,克服了因层次和部门分隔导致的信息共享、沟通方面的障碍,协同工作建立在基于计算机网络环境的群件系统(基于计算机网络环境的高效协作支持系统)之上,全面准确掌握公司管理的动态信息,提高日常管理工作效率、工作质量、事物管理水产和辅助领导决策,加强内部信息管理和交流,增强及时准确地统计和汇总物业管理信息的能力,更好地为各级领导的决策提供辅助支持,保证公司在激烈的市场竞争中能够健康、稳定持续发展。建立以集中管理为主,覆盖公司各管理部门、各远程管理点,并在此基础上建立全公司集中式物业管理数据库,走向网络化、扁平化。

同时,客户可根据需要登陆我们中航物业管理软件系统平台,随时查询相磁的物业管理知识、通知、公告、以及物业管理费、水电费等等,充分利用网络,实现了资源信息共享,信息互通,使物业管理和服务更加及时、周到、准确。客户甚至可通过网络向我们物业管理公司提出设施设备的报修,物业管理意见的投诉、反馈等等服务。

1.3.2远程计费系统

**是一座高档的、智能化的大楼,它的点点滴滴设计都体现着人性化。为避免抄表时对客户的打扰,创造一个高尚、隐性的物业管理服务,大厦的冷水、风机盘管、电表等都使用远程抄表、计费管理系统。

1.3.3感应式IC卡停车管理系统

按照**建筑功能布局、车辆总数、停车场分布、道路通行能力、出入分流原则等制定车辆出入口管理及道路交通管理方案。管理处对于车辆的管理,除了在地下停车场进出

口设一固定岗外,将充分利用智能设备的先进功能,把办理停车手续的车主资料记入电脑,并配发感应式停车卡,以控制道闸起落,完成车辆出入登记。外来车辆在停车场出入口进行系统识别,给予一次性放行通过。未经授权的外来车辆不能进出地下停车场。

a.车库入口流程

图1车库入口流程图

b.车库出口流程

图2车库出口流程图

1.3.4LED电子图文展示屏

除了通过物业管理软件平台,向客户发布重要信息和通知及广告外,还有一个重要的途径就是LED电子图文展示屏。系统工作站通过对显示信息的编辑制作和数据发送工作,可以向客户图文并茂地及时地发布信息。

1.3.5紧急广播与背景音乐系统

根据**的特点,由监控中心对公共广播音响与报警紧急广播实行分区控制。在出现非常事件或火灾时,系统能够接受监控中心的强制切换,并且自动投入事故广播和火灾报警广播,将平时播放的背景音乐立即切换为事故广播。

背景音乐系统按照**业主委员会的具体要求为公共场所提供悦耳舒适的背景音乐或语音广播,当发生火灾或紧急事故时,则可作为事故报警广播引导疏散,指挥处理事故。

2智能化系统的维护

通过对智能化系统的运行记录(运行状况、运行时间等)、数据、设备资料的实时动态分析,制定一个完备的维护计划以及技术升级策略,对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案,确保设备的高效率,尽量减少设备的故障,减少运行中断时间,达到原有的设计性能与服务年限。维修工作分为定期维修和紧急维修两类,定期维修、保养搞得越好,紧急维修就会相应减少。

2.1定期维修、保养管理

定期维修保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要,但必须制定一套定期维修保养计划并且严格遵照执行。检修完毕后再将检修情况及结果输入并存档,建立设备维修档案备查。

由于智能化系统比较复杂,系统及软件皆为系统集成商专有技术,系统发生故障必须由系统集成商维修,因而在选型时就要考虑系统集成商在本地区的维修能力,例如在本地区是否设有维修点,维修点是否有足够的零件与配件,系统的设计是否能支持在故障时把整个感应器或子站换掉以维持正常运行等等。

2.2紧急维修管理

为确保紧急维修工作能够按期顺利完成,应通过对紧急维修的管理达到下述要求:

a.对简单的急修工作应在最短时间内完成

b.对较大的急修工作应有效跟进,直到完成为止。

c.对紧急维修的部位及项目进行分类、统计、分析,以便掌握设备存在的隐患。

d.对紧急维修消耗的材料进行有效监控。

3智能化系统发展设想

3.1智能化软件系统发展设想

智能化系统采用开放式系统集成监控软件,通过优化设计、选择和配置**内的各种设备设施子系统,以数据通迅方式将它们集成于一个计算机网络系统中,实现统一的监测、控制和管理,并把采集到的有用数据放入数据库应用系统中,实现整个**信息资源的合理共享和分配。在信息集成的基础上谋求提高管理工作效率,降低设备运行费用,节省能源,从而提供一个优化的工作环境,以适应当今信息社会的发展需要。

3.1.1故障跟踪模块

故障跟踪管理是一个较为复杂的过程,其中包括建立故障跟踪工作命令,分派、追踪和实施这个工作命令,填写报告,鉴别故障类型。故障跟踪模块提供了一个有效的流程工具,使得故障管理和需要协同工作的设备管理实现了自动化作业。

3.1.2计划管理模块

计划管理跟踪模块向管理人员提供统计和分析资源的消耗规律,以便制订计划、调度资源和建立设备维护的预防措施,确保维护程序有效及时地执行,同时遵循一定的资源和工作优先级别。

3.1.3材料置备和库存模块

这个软件模块和计划管理模块协同工作,根据设备材料的需求情况制定库存计划,同时简化库存管理过程,大大提高工作效率,为设备故障处理和维护工作准备好所需的工具和材料。

3.1.4资产管理模块

资产管理软件模块使设备维护信息和资产档案信息实现一体化管理,方便了计划和安排维护工作时获取所需信息。该模块能够与前面介绍的故障跟踪、计划管理和库存模块协同工作。

3.1.5合同管理模块

对设备和装置的维护,经常需要在设备维护队伍和服务提供商之间进行周密的计划和协调。合同管理模块增强和方便了这方面的管理,同时也允许设备用户提出设备更新申请,并创建和跟踪该申请项目的限期合约订单。

3.1.6系统设置模块

系统设置软件模块可以方便地完成楼宇设备信息管理系统的功能配置。系统设置模块提供易于使用的界面配置主工作站、设备、事务过程及其它管理设备的数据。

3.2智能化系统主机功能改进设想

智能化系统可按监控设备的规模和实际的要求设置一个中央管理工作站或一个中央管理工作站与多个操作员工作站。

3.2.1中央管理工作站与操作员工作站

中央管理工作站应具有对所有监控点进行监视和对部分控制点具有远程遥控的功能、中央管理工作站能实时记录各种运行状态信息、故障报警信息及各种统计数据,发生报警时有关系统的画面或数据能自动调出显示。中央管理工作站存储的历史数据时间大于6个月。操作员工作站的功能与中央管理工作站相同,但监控与管理的范围仅限于授权的局部设备组,如变配电站、冷冻机房等。

3.2.2智能化系统与主要设备间的数据通信接口

智能化系统与主要投备以数据通信接口方式相联。这些设备产品的控制器大多已采用计算机控制方式,并配有数据通信输出接口。当系统与主要设备以数据通信接口方式相联时,不仅减少了大量检测器的配置,而且掌握的主要设备运行状态量大大多于传统方式。数据通信以双向方式传输时,还可以对主设备的工作参数进行调整。

3.3公共安全防范系统发展设想

**属现代化办公大楼,在实施安全技术防范时,不仅要考虑整个系统的实用性、多功能性,而且还需考虑系统性能的可靠性和高保安性。CPM注重楼宇安防产品的承接性、兼容性和可扩充性,以发展的眼光时刻关注国内外安防产业的发展趋势,正确处理好安防产品的延续与更新换代。

3.3.1门禁及报警系统

门禁及报警管理系统对进入重要区域的人员实行各种方式的进出权限管理,以便限制人员随意进出。当需要进入所管制的区域时,必须先在门旁的读卡器中刷卡,门才能被打开。如获至宝人强制破门或下班没有关门,门禁装置将发出报警信号,监控终端马上显示报警的门号。每道门边的读卡器均通过现场控制接口单元和系统集中控制器受到监控终端的控制。每一张卡根据系统设置,只能在规定时间内打开规定范围的门。采用这种门禁系统防止了钥匙管理的混乱现象,不可能随便复制,如有丢失或工作调动,只需在控制终端上撤消该卡的授权。

3.3.2彩色闭路监控系统

闭路监控系统是智能安全防范系统的重要组成部分,实时采集监控点动态图像,与安装的报警控测器实现报警与监控联动,录像作为硬拷贝长期保存,方便查询和重放。对各区域的事态、人流进行监控和管理;对防火、防盗所发现的异常情况进行监视取证。