万科地产销售价格折扣管理细则

篇2：万科地产业主更名程序管理细则

蔓科地产业主更名程序管理细则

1、更名原则

1.1正式签署《商品房买卖合同》前购房客户具有合理原因的情况下,可以提出一次更名要求。

1.2直系亲属(夫妻、父母、子女)之间可以更名,但需要提供能证明更名双方以上关系的户口薄等合法性证明文件的原件和复印件,免交更名费。

1.3非直系亲属(包括兄弟姐妹)之间更名客户须承担两仟元的更名费。

1.4有以下情况之一者,不予办理:

*该客户有逾期款项未缴纳;

*超过规定日期尚未办理签署正式《商品房买卖合同》手续。

*有其他违反《认购书》约定的行为。

1.5正式签署《商品房买卖合同》后的客户申请更名的,属直系亲属的,申请人应交纳壹仟元手续费;属非直系亲属的,申请人须承担合同总额2%(或不低于伍仟元)的更名违约金。若更名涉及税费问题,公司应与客户签订补充协议,明确因客户更名而发生的所有税费均由客户承担。

2、更名办理程序

a)客户提出书面申请并填写《销售退/换房(更名)审批表》(直系亲属须提供能证明更名双方以上关系的户口薄等合法性证明文件的原件和复印件)。

b)营销公司销售主管对申请更名客户的房号、申请人合法性、已付款金额、合同签定等情况进行核实,审查后反馈意见,报营销公司经理。

c)营销公司经理批准。

d)公司分管领导批准。

e)营销公司销售主管在销售管理系统作更名操作(不可删改存档的原记录)。

f)更换认购书或《商品房买卖合同》(签约日期及约定条款不做更改)。

g)变更资料交销售支持科存档。

h)更换收款收据。

i)如有减免违约金之情况的,须请示营销公司领导和公司分管领导,并给予审批意见。

篇3：万科地产退换房操作管理细则

蔓科地产退(换)房操作管理细则

1、总则

在销售管理过程中,由于客户原因提出退、换房要求,对单个退房客户,置业顾问要了解客户的真实意图,并做好说服工作,尽量避免客户退换房,同时根据退、换房条件和合同条款,对有违约行为的客户,实行先按违约条款处罚后退房。对超过3户以上的集体退房,营销公司应会同公司法律顾问仔细审查合同条款,研究对策,并将处理意见报公司审批。

1.1发生客户退房行为时,由营销公司按照双方签定的房屋买卖合同的约定以及参照建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定执行,原则上不予退房。

1.2客户只签定认购书,未签定销售合同时要求退房的,应按照双方认购书的约定没收定金作为违约金。

1.3客户已经签定销售合同并要求退房的,可选择以下三种处理方式:

a)委托代售:代售成功后方可办理退房退款,收取总房款2%的代理手续费,并全部承担产权登记部门的相关费用。代理出售该房屋无时间限制。

b)公司折价回购:公司与客户商谈确定折价比例,根据当时市场价格情况而定,(办理按揭付款方式的除外)。

c)按照双方签定的房屋买卖合同规定执行。

2、免费换房条件

2.1具备退房条件而未退房,转为换房的。

2.2签订销售合同前,客户无违反《认购书》规定的行为可换房一次。换房一次以上(从第二次起),每次换房收取管理费1000元/次。

3、其他换房条件

签定房屋买卖合同后:在不损害公司利益或交换双方当事人自愿的情况下,客户缴纳金额不低于2000元的管理费既可办理。

4、退换房办理程序及原则

4.1一般性退换房操作程序

退换房应由客户提交书面申请,并提供认购书、销售合同、补充协议和已交房款证明的原件,向公司领导汇报批准后由销售主管负责办理。

4.2特例报批程序

a)客户提出书面申请;

b)现场销控登记;

c)销售主管审查;

d)营销公司经理审核;

e)总公司分管领导审核批准;

f)财务部办理退款手续;

4.3退换房注意事项

a)如当月发生了退、换房,营销公司销售执行部应在《销售月报表》中填写相关内容。

b)特殊客户退房与置业顾问的业绩无关。

c)因客户退换房发生的所有税费均由客户承担。

d)一般性退房客户的退房行为在有大量事实证明与某位置业顾问的不良行为有关时,经部门调查核实后,将取消该置业顾问两套签约合同的提成奖金,并通报批评。如该置业顾问能在客户退房前作好客户思想工作,并避免退房的,可以不追究处罚,但须提交书面检查,员工会上作自我批评,以示教训。

篇4：万科地产档案资料管理细则

蔓科地产档案资料管理细则

1、客户资料管理要求

1.1准确:产权来源清楚,证件手续齐备,符合法律法规政策,记录与实际相符。

1.2完整:各种表册项目无缺项,各种证件、证明材料无遗漏。

1.3及时:客户资料随产权的转移变更,房屋、产权情况要经常进行更新,随时反映发生了的产权情况,使之符合现状。

2、存放与归档操作原则

2.1客户在销售现场签订楼宇认购书后并将其装入档案袋,按房号顺序存放。

2.2签署《房屋买卖合同》及其按揭手续办理完毕后,将其补充协议、客户身份证复印件和首期房款收据复印件,按照房屋栋号顺序存放。

2.3客户合同(房地产买卖合同及按揭合同)在当地房产或国土局办理登记完毕后,公司留一本买卖合同及按揭合同,连同上述资料一起正式归档。

3、文挡存放方式

为了使客户资料更加便于查阅,防止丢失或破损;使出借,返还的管理变得容易;同时也便于保存、保密,营销公司将整理好的档案按照项目和房号的顺序,存放于档案室并建立资料库。

4、档案收存基本要素

一份完整的客户文挡,必须具备以下资料(按顺序装袋存放或创建电脑储存档案):

①认购书或认购登记表

②房屋买卖合同及补充协议

③银行按揭合同

④合同外的补充协议

⑤特殊折扣审批表

⑥客户身份证明文件(复印件)

⑦其他(更名、退换房资料)

5、档案管理制度

5.1建立查阅、借阅登记制度:公司专业管理人员调档查阅,必须由管理员统一进行登记。外单位人员查阅文档,必须出具公、检、法工作人员证件及协助调查通知书。

5.2严格遵守保密制度,档案资料非特殊批准,不允许外借和公开。

5.3确保档案资料安全,档案室除客户文档管理员外,禁止他人入内。

5.4客户文档由营销公司设兼职客户文档管理员一名,实行专人负责制。

篇5：房地产策划操作阶段流程

房地产策划操作阶段流程

第一阶段:初步考察

与项目方初步接洽,对项目进行初步考察,掌握基本情况和信息,对项目的可操作性做出初步结论。具体工作:

一、对项目方提供基本材料包括项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商投资商背景实力、项目的发展意向等初步进行了解,确定初步印象;

二、根据项目的状况、开发进度,初步拟定考察内容、范围;

三、根据项目的具体情况和拟定的考察计划,立即成立专案项目组赴实地进行初期市场调研;

四、分析项目本身是否具有可操作性。

初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和研究范围,作为未来正式调查基础。重点针对项目所在的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以及对区域房地产市场的初步了解。

五、提出项目操作的总体思路。

第二阶段:签署工作协议

确定项目操作的总体思路后,则与项目方洽谈合作事宜,签定《项目顾问服务合同》或《销售代理合同》,明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务,付费标准与付款方式等。

第三阶段:实地调研

根据初步考察的结果,制定详细的正式市场调查计划,组成市调小组和策划专家组。市调小组开赴项目所在地做正式市场调查。主要工作内容:

一、市场环境调查分析

城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察;

二、区域条件调查分析

项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优势与劣势;

三、同类产品竞争势态调查分析

市场供给、需求状况,价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查;

四、项目情况调查分析

土地资源优劣情况、地块地形地貌状态、工程进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状;

五、项目定位

根据深入的市场研究分析后,明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等,为项目开发提供切实可行的依据。

六、营销策划

蓄水造势、开盘引暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌的发展战略等;

七、人员培训为发展商的营销人员进行全方位的专业培训;

八、销售执行

全程监控项目销售的执行情况,并适时作出相应的策略调整;

第四阶段:由专家对项目建设规划设计提出指导性建议

对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。

第五阶段:撰写各类报告

根据不同客户的需求,提供不同的战略报告,必须提供的核心报告为市场调查报告和项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、信息、数据进行整理,出具市场调查报告,并据此撰写项目定位报告(含项目设计指导思想、产品组合设计和运营模式)等。

将方案报告提交给项目方进行讨论,并根据其意见进行修改。

第六阶段:召开方案论证会

召开合作双方负责人及有关专家的论证会,对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。

第七阶段:完善策划、建设期内跟进服务,促使项目成功(策划的执行)

侧重策划方案的操作,根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作,并根据项目的发展战略和原则,针对具体问题提供策略性建议。

第八阶段:整合各种社会资源,为项目及企业搭建操作平台

注:根据不同项目的实际情况,具体工作内容、时间等按照需要进行调整。